Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Janvier 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [M] [T] [Y] [C] [R]

Le Gatz

44190 GETIGNE

Madame [W] [O] [P] [E] [K]

épouse [R]

Le Gatz

44190 GETIGNE

représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [V]

8 Avenue Abel Gance

Appartement C205 Batiment C Etage 2

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 décembre 2024

Date des débats : 19 décembre 2024

Délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02916 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIU7

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN

CCC à Monsieur [I] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 février 2022 à effet au même jour, [M] [R] et [W] [K] épouse [R] ont donné à bail à [I] [V] un logement leur appartenant sis, 8 avenue Abel Gance, bâtiment C, 2ème étage, C205 – 44300 NANTES, ainsi qu’un parking couvert (Place 44) et une cave (Porte C22) par moyennant un loyer mensuel initial de 637 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 76 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, [M] [R] et [W] [K] épouse [R] ont fait commandement à [I] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.797,88 € arrêté au 31 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [M] [R] et [W] [K] épouse [R] ont fait assigner en référé [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au 27 juillet 2024 et à défaut prononcer la résolution du bail ;

· Déclarer [I] [V] sans droit ni titre ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser les bailleurs, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

· Condamner par provision le locataire au paiement de la somme de 2.497,58 € arrêtée au 31 août 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Condamner par provision [I] [V] à leur payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant des loyers et charges locatives ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner par provision [I] [V] à leur payer tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale.

Les services du département ont transmis au tribunal les 12 et 16 décembre 2024 le diagnostic social et financier de la situation d'[I] [V].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, [M] [R] et [W] [K] épouse [R], représentés par leur avocat, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.459,63 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er décembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [I] [V] a comparu et ainsi la décision sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 27 mai 2024, le loyer hors charges était de 758,35 € et la somme due de 2.797,88 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.516,64€). Le commandement de payer a été signifié à la CCAPEX le 28 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par les bailleurs au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, [M] [R] et [W] [K] épouse [R] ont fait commandement à [I] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.797,88 € arrêté au 31 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article VIII, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [V].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [M] [R] et [W] [K] épouse [R] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[I] [V] ne conteste pas le principe de la dette mais déclare à l’audience qu’il a effectué un versement de 1.000 €, qui n’apparaît pas encore sur le décompte.

Avec l’accord des parties, les requérants ont produit en cours de délibéré un décompte arrêté au 31 décembre sur lequel figue un versement de 1.000 € effectué le 10 décembre 2024 et ainsi une dette à hauteur de 459,63€ au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 décembre 2024.

En conséquence, [I] [V] sera condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à titre provisionnel aux consorts [R], à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 758,35 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les impayés ont débuté en avril 2023. [I] [V] a effectué différents règlements ponctuels réguliers et le dernier le 10 décembre 2024, à hauteur de 1.000 €. Il s’est engagé à l’audience à ce que sa dette soit apurée d’ici fin janvier ou février 2025.

Le diagnostic social et financier reçu le 16 décembre 2024 fait état d’une situation inexacte, à savoir que [I] [V] aurait soldé sa dette, qui aurait débuté en mars 2024. Il est également mentionné qu’il ne comprend pas toujours les relevés locatifs, qui contiennent des sommes excédant son loyer sans ligne explicative. Il serait titulaire d’un CDI avec un salaire élevé.

Il résulte de ces éléments que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant l’audience (versement de 1.000 € le 10 décembre 2024) et qu’il est en situation de régler sa dette (dette de 459,63 € pour un salaire de 2.400 €). Ainsi, il pourra bénéficier de délais de paiement, malgré l’opposition des requérants, selon les modalités prévues selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [I] [V] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Les consorts [R] pourront, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [V], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Il sera également condamné à payer à [M] [R] et [W] [K] épouse [R] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 janvier 2017 entre [M] [R] et [W] [K] épouse [R] d’une part et [I] [V] d’autre part, concernant le logement sis 8 avenue Abel Gance, bâtiment C, 2ème étage, C205 – 44300 NANTES, ainsi qu’un parking couvert (Place 44) et une cave (Porte C22) ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

CONDAMNE [I] [V] à payer à titre provisionnel à [M] [R] et [W] [K] épouse [R] la somme de 459,63 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDONS à [I] [V] un délai de paiement d’un (1) mois pour se libérer de la dette, soit 1 mensualité de 459,63 €, devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELONS que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DISONS que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DISONS qu’à défaut de paiement de cette mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DISONS que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [I] [V] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 8 avenue Abel Gance, bâtiment C, 2ème étage, C205 – 44300 NANTES, qu’un parking couvert (Place 44) et une cave (Porte C22) en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS à défaut, l’expulsion de [I] [V] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS [I] [V] à payer à titre provisionnel à [M] [R] et [W] [K] épouse [R], à compter du 1er janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 758,35 €, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS [I] [V] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État;

CONDAMNONS [I] [V] à payer à [M] [R] et [W] [K] épouse [R] et [G] [A] épouse [U] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY