TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alassane SY; Monsieur [D] [P] [Y] ; PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10534 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KMV

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [P] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [M] épouse [P] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Alassane SY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0476

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10534 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KMV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2018, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 519,37 €.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12.488,19 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] le 22 juillet 2024.

Par assignation du 4 novembre 2024 régularisée le 4 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer du logement litigieux majoré de 50 %, sans préjudice des charges, ou, subsidiairement, égal au montant du loyer, jusqu’à libération des lieux,

-15.002,28 € à titre de provision sur l’arriéré locatif,

-350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 5 novembre 2024.

Initialement appelée à l’audience du 20 février 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 16.261,73 € arrêtée au 12 novembre 2025. Il s’est opposé à tous délais de paiement.

Mme [C] [M] a demandé des délais de paiement sur 36 mois, la suspension des effets de la clause résolutoire et le partage entre les parties des dépens et des frais irrépétibles.

Elle a déclaré qu’elle était en difficultés financières depuis le départ de son époux en 2019, qu’elle vivait seule avec quatre enfants et qu’elle percevait des ressources à hauteur de 8.000 € par an. Le juge aux affaires familiales de [Localité 4], saisi du divorce des époux [P] [Y], a rendu une ordonnance d’orientation et sur mesures provisoires le 18 juin 2025.

M. [D] [P] [Y], cité à étude le 4 novembre 2024 et le 4 mars 2025 et convoqué par le greffe le 6 novembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au Préfet plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12.488,19 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience (1.016,93 € réglés, aides comprises, sur 1.243,08 €). En outre, les revenus du foyer ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à leur expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte contradictoire démontrant qu’à la date du 7 février 2025, M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] lui devaient la somme de 14.657,19 €, soustraction faite des frais de procédure (15.002,25 € – 133,19 € (Fr ctx rec 12/24 du 03/12/2024) – 211,87 € (Fr ctx rec 08/24 du 02/08/2025)).

M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] seront solidairement condamnés à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 8 février 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de majorer de 50 % cette indemnité d’occupation tel que le demande le demandeur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 et le coût de la première assignation du 4 novembre 2024, à l’exclusion du coût de la deuxième assignation du 4 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 175 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la jonction des dossiers n° RG 24/10534 et 25/02982 sous le seul n° RG 24/10534,

DISONS que l’action de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 avril 2018 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 17 septembre 2024,

DÉBOUTONS Mme [C] [M] épouse [P] [Y] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS à M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 14.657,19 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 7 février 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 8 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande de majoration de 50 % de l’indemnité mensuelle d’occupation,

CONDAMNONS solidairement M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 et le coût de la première assignation du 4 novembre 2024, à l’exclusion du coût de la deuxième assignation du 4 mars 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [D] [P] [Y] et Mme [C] [M] épouse [P] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 175 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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