SG

LE 16 DECEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 23/00371 – N° Portalis DBYS-W-B7H-L5LR

[D] [M]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE situé [Adresse 9] [Localité 11]

Demande en réparation du préjudice causé à un copropriétaire par des travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Clarisse LE GRAND – 32

la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT – 9

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Muriel BLANCHARD,Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 16 SEPTEMBRE 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 16 DECEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Muriel BLANCHARD, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé [Adresse 8], à [Adresse 12], représenté par la S.A.S. SERGIC, immatriculée au RCS de [Localité 10] METROPOLE sous le n° 428 748 909, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 15], elle-même agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, domiciliée : chez S.A.S. SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Clarisse LE GRAND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Monsieur [D] [M] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de- chaussée de l’immeuble situé [Adresse 8], à [Adresse 12] [Localité 1].

Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, propriété de Monsieur [M], constitue le lot n° 2 de la copropriété.

La façade arrière de l’immeuble comporte une tourelle qui abrite l’escalier et les paliers desservant les étages.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] du 23 juin 222 a voté des travaux de réfection et de mise en état de l’immeuble, consistant notamment en la réalisation de ravalement de la façade arrière de l’immeuble.

L’Assemblée générale a décidé, à l’unanimité des présents ou représentés, de fixer le coût global de l’opération de travaux à 514.910,78 euros, ainsi que des modalités de financement, soit 10 appels de fonds exigibles le 1er de chaque mois du 1er janvier 2023 au 1er septembre 2023.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022 a été notifié à Monsieur [M] par courrier du 20 septembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2022, Monsieur [M] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Nantes devant le Tribunal Judiciaire de NANTES afin de voir :

— Annuler les résolutions n°4-1 à 4-15 de l’Assemblée générale extraordinaire en date du 23 juin 2022 ;

— Dispenser, en application des stipulations du paragraphe B du règlement de copropriété relatives à la définition des parties communes, Monsieur [D] [M], propriétaire du lot n°2 de la copropriété, de participer au paiement des travaux relatifs à l’escalier situé dans la tourelle située en façade arrière de l’immeuble de la copropriété (travaux intérieurs et travaux extérieurs, relatifs à la structure, à la toiture et au ravalement de la tourelle).

Selon conclusions en date du 6 février 2023, le syndicat des propriétaires a saisi le Juge de la mise en état d’un incident, exposant que l’action de Monsieur [M] serait irrecevable faute pour lui d’avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant dans le cadre du vote des résolutions litigieuses.

Selon ordonnance du 14 septembre 2023, le Juge de la mise en état a déclaré Monsieur [M] irrecevable pour défaut de qualité à agir en ce qui concerne les

demandes en annulation formées par ce dernier à l’encontre des résolutions 4-1 à

4-15 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 23 juin 2022.

Le Juge de la mise en état a cependant précisé que l’irrecevabilité précitée ne concernait pas l’action en justice de Monsieur [M] initiée par l’assignation en date du 17 novembre 2022, en ce qu’il était permis à Monsieur [M] de contester sa participation au paiement des travaux concernant la tourelle et l’escalier litigieux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2024, Monsieur [D] [M] demande au tribunal de :

— Juger qu’il y a lieu de dispenser, en application des stipulations du paragraphe B du règlement de copropriété relatives à la définition des parties communes, Monsieur [D] [M], propriétaire du lot n° 2 de la copropriété, de participer au paiement des travaux relatifs à l’escalier situé dans la tourelle située en façade arrière de l’immeuble de la copropriété (travaux intérieurs et travaux extérieurs, relatifs à la

structure, à la toiture et au ravalement de la tourelle) ;

— Juger qu’il y a lieu de dispenser, en application des stipulations du paragraphe B du règlement de copropriété relatives à la définition des parties communes, Monsieur [D] [M], propriétaire du lot n° 2 de la copropriété, de participer au paiement des honoraires de l’architecte et du syndic au titre de la conception et du suivi des travaux relatifs à l’escalier situé dans la tourelle située en façade arrière de l’immeuble de la copropriété (travaux intérieurs et travaux exctérieurs, relatifs à la structure, à la toiture et au ravalement de la tourelle) ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) à communiquer à Monsieur [D] [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir des appels de charges modifiées afférents aux travaux votés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2022, expurgés de toute participation financière aux travaux relatifs à l’escalier situé dans la tourelle située en façade arrière de l’immeuble de la copropriété (travaux intérieurs et travaux extérieurs, relatifs à la structure, à la toiture et au ravalement de la tourelle) ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) à rembourser à Monsieur [D] [M] les sommes payées excédent les sommes figurant aux appels de charges modifiés afférents aux travaux votés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022, date de l’assignation ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) à payer à Monsieur [D] [M] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) aux entiers dépens ;

— Dispenser Monsieur [D] [M] de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [M] fait valoir qu’en sa qualité de propriétaire du lot n°2 au sein de la copropriété,il n’est pas tenu de participer au paiement des travaux relatifs à la tourelle dans laquelle se trouve l’escalier, en invoquant le dernier alinéa du paragraphe B du règlement de copropriété qui stipule que “quant à l’escalier, il sera commun seulement entre les propriétaires des troisième au dixième lot inclus”, à savoir les copropriétaires du lot n°3 au lot n°10 inclus, et soulève de nouveau qu’en outre, l’ordre du jour ne prévoyait pas les travaux de cette tourelle. Enfin il soutient que sa quote part n’aurait pas été justement quantifiée du fait de la non soustraction de travaux et que la copropriété doit communiquer tous élements permettant d’apprécier le montant de sa participation.

En réplique, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à NANTES (44000), représenté par son syndic, la SAS SERGIC, demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Monsieur [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que, du fait de la clause relative à l’escalier figurant dans le règlement de copropriété, le demandeur n’est dispensé que des travaux de ravalement de la cage d’escalier et non de l’ensemble des travaux concernant la tourelle et que sa quote part tient précisement compte de cette exclusion. Le Syndicat des copropriétaires ajoute que l’action en justice entreprise manifeste une résistance dilatoire et abusive lui ayant causé un préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 04 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 septembre 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les irrégularités du vote

Monsieur [M] fait valoir que les copropriétaires auraient voté des résolutions relatives aux travaux objets du litige en contradiction avec l’ordre du jour. Cependant cette argumentation tendant à annuler les résolutions 4-1 à 4-15 de l’assemblée générale tenue le 22 juin 2022 ne peut être reçue car elle ne peut etre développée que devant le Juge de la mise en état, lequel par une ordonnance en date du 14 septembre 2023, a déclaré irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes en annulation de Monsieur [D] [M], concernant les résolutions 4-1 à 4-15 de l ‘assemblée générale tenue le 22 juin 2022.

Sur l’étendue de la clause exonérant le propriétaire du rez de chaussée des dépenses de ravalement de l’escalier

Le législateur a présisé les règles d’interprétation des contrats dans le code civil comme suit :

L’article 1188 dispose que :

“Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation”.

L’article 1189 indique :

“Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier”.

L’article 1191 précise que :

“Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun”.

En l’espèce, la copropriété est régie par un règlement de copropriété en date du 24 octobre 1931 qui procède à la définition des parties communes de la copropriété, en distinguant les éléments suivants :

Paragraphe A : “Parties communes de tout l’ensemble de l’immeuble”.

Paragraphe B : “Parties communes de la maison en façade sur la [Adresse 13] anciennement [Adresse 14]”.

Au sein de ce paragraphe B, le règlement de copropriété indique :

— d’une part, que “l’ensemble des acquéreurs des premier lot au dixième lot inclus sera propriétaire des choses suivantes : sol sur lequel l’immeuble est édifié, façade, à l’exception des devantures, gros murs, toitures, têtes de cheminée, chéneaux, gouttières, dalles, charpentes, tuyaux d’écoulement des eaux pluviales, et en général, toute chose ne présentant pas un caractère de propriété spéciale à un lot désigné” et que “les ravalements imposés par la Ville ou le mauvais état seront une charge commune” ;

— d’autre part, au dernier alinéa du paragraphe B, le règlement de copropriété stipule que : “quant à l’escalier, il sera commun seulement entre les propriétaires des troisième au dixième lot inclus”.

Le demandeur soutient qu’il résulte de cette stipulation du règlement de copropriété la volonté de ses rédacteurs d’exclure l’escalier dans sa totalité, y compris ses murs porteurs et sa toiture alors que le syndicat fait valoir que seul l’escalier et par extension l’intérieur de la cage d’escalier dérogerait à la co-propriété des choses communes.

Il résulte de l’application de la règle légale d’interprétation des clauses du contrat rappelée par l’article 1189 que la clause visant l’escalier doit s’interprèter par rapport à la clause définissant les parties communes en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

La tourelle accolée à la facade et qui l’interpénètre par ses ouvertures desservant les étages, est un élément de façade, distinct d’une devanture, et qui ne se résume pas à “l’escalier” qu’elle abrite.

Dès lors, la clause indiquant que “les ravalements imposés par la Ville ou le mauvais état seront une charge commune” s’applique à la façade englobant cette tourelle, ainsi qu’aux gros murs, toitures, têtes de cheminée, chéneaux, gouttières, dalles, charpentes, tuyaux d’écoulement des eaux pluviales de la dite tourelle.

En conséquence, la répartition des postes entre tous les copropriétaires comme étant une charge commune liée au ravalement de la façade, respecte l’esprit et le texte du règlement de copropriété et Monsieur [M] est débouté de ses demandes tendant à l’exclure de sa quote-part.

Sur le montant de la quote part

Monsieur [M] fait valoir que sa participation aurait été calculée en y intégrant des travaux relatifs à l’escalier (en dehors des gros murs et toitures de la tourelle) dont il y a lieu de le dispenser.

Cependant la quote-part de Monsieur [M], initialement évaluée à 84.728,37 euros, a été ramenée à la somme de 79.290,35 euros, car il a été dispensé de participation, ainsi que le copropriétaire du lot n°1, aux travaux relatifs à l’escalier, soit les postes suivants :

— Le poste « dressage des parements intérieurs » et « fixateur » : 12 069,20 euros TTC ;

— Le poste « peinture des paliers » : 5 494,90 euros TTC ;

— Le poste électricité « pose des hublots dans l’escalier » : 1 782,00 euros TTC du fait du vote de l’Assemblée générale (résolution 4.15) du 23 juin 2022.

En conséquence, Monsieur [M] est débouté de ses demandes relatives à l’appréciation de sa quote part, y compris par l’injonction de verser des documents permettant de la recalculer.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en invoquant le caractère prétendument abusif de la procédure diligentée par Monsieur [M].

Toutefois au regard de l’ambiguité des clauses néecessitant en cas de divergence une interprétation judiciaire, il ne peut etre reproché à Monsieur [M] d’avoir par son action en justice, entendu défendre ses intérêts en qualité de copropriétaire au regard d’une répartition du coût de travaux dispendieux.

Enconséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles, les dépens et la demande de dispense

Monsieur [M], succombant à l’action contre le Syndicat des copropriétaires, est condamné aux dépens, débouté de sa demande au titre des frais irrépetibles, ainsi que de sa demande de dispense formulée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité commande de débouter également le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [M] de toutes ses demandes ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 11], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [M] et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER