Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [X] [R]

21 Rue de Thann

44000 NANTES

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [U] [C] [N]

5 La Morhonnaie

44390 SAFFRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01351 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXPN

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Monsieur [X] [R]

CCC à Madame [L] [U] [C] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 décembre 2018 à effet au 4 janvier 2019, [X] [R], représenté par JEFIMMO, a donné à bail à [L] [N] une maison individuelle lui appartenant sis, 5 la Morhonnaie – 44390 SAFFRÉ, moyennant un loyer mensuel initial de 590 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 5 €.

Par acte signé le 20 décembre 2018, [Y] [I] et [U] [F] épouse [H] se sont portés cautions solidaires d'[L] [N] des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives.

Des loyers restant impayés, par actes de commissaire de justice des 27 juin 2023 et 27 mai 2024, [X] [R] a fait commandement à [L] [N] de payer ses loyers visant la clause résolutoire du bail.

Ces commandements de payer ont été dénoncés aux cautions par actes de commissaire de justice en date des 6 juillet 2023 et 3 juin 2024.

Le 3 juin 2024, [X] [R] a délivré à [L] [N], par commissaire de justice, un congé pour motif légitime et sérieux avec pour échéance le 3 janvier 2025.

Par courrier du 28 septembre 2024, [Y] [I] et [U] [F] épouse [H] ont informé [X] [R] de leur volonté de résilier leur engagement solidaire envers [L] [N] à compter du 4 janvier 2025.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, [X] [R] a fait sommation à [L] [N] de quitter le logement dans un délai de 8 jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [X] [R] a fait assigner [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Voir valider le congé signifié à [L] [N] le 3 juin 2024, pour la date d’expiration du bail fixée au 3 janvier 2025, sur le fondement de l’article 15-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, constater la résiliation du contrat de bail liant les parties, à la date du 3 janvier 2025 ;

Dire qu’à compter de cette date, [L] [N] est occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe sis 5 la Morhonnaie – 44360 SAFFRÉ ;

Ordonner l’expulsion d'[L] [N] du logement, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner [L] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner [L] [N] au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner [L] [N] aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 30 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A ladite audience, [X] [R] réitère sa demande de validation de congé pour motif légitime et sérieux. Il indique que la locataire doit libérer les lieux depuis plus de cinq mois, tout en précisant que malgré certains retards de paiement antérieurs la locataire n’a plus de dette de loyer. En outre, il indique avoir déjà engagé une procédure pour libérer le logement le 3 janvier 2022 mais avoir accepté qu'[L] [N] reste quelques semaines au-delà du délai imparti. Enfin, il fonde sa demande de validation de congé sur une mauvaise gestion des espaces verts par la locataire, les arbres n’étant pas entretenus et provoquant l’obstruction des évacuations.

Régulièrement assignée à étude, [L] [N] a comparu. Elle indique avoir déposé une demande de logement social à Saint-Nazaire et vouloir quitter la ville de Nantes, tout en précisant ne pas avoir de retard dans le paiement de ses loyers depuis plus d’un an. Aussi, elle déclare qu’elle quittera le logement situé 5 la Morhonnaie – 44360 SAFFRÉ lorsqu’elle aura obtenu un logement social. Enfin, lors de l’audience, la locataire s’engage à entretenir la gouttière, tout en précisant que le problème était préexistant à son arrivée dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le commandement délivré par commissaire de justice le 3 juin 2024 précise qu’il s’agit d’un congé pour motif sérieux et légitime, à savoir l’inexécution par la locataire de l’une de ses obligations lui incombant et en l’occurrence un défaut de paiement des loyers. Le congé précise que [X] [R] a été contraint à deux reprises, les 27 juin 2023 et 27 mai 2024, de faire signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Or, lors de l’audience, les parties s’accordent sur le fait qu’à ce jour, la locataire paie avec régularité ses loyers depuis plusieurs mois et n’a plus de dette de loyer.

Par ailleurs, [X] [R] fait valoir lors de l’audience un mauvais entretien des espaces verts du logement loué et fournit, au soutien de ses prétentions, des photos dévoilant une gouttière obstruée.

Toutefois, les photos des extérieurs de la maison produits à l’état des lieux d’entrée démontrent que le jardin, la haie et les arbres étaient peu entretenus. En tout état de cause, face à la faible gravité des faits reprochés par le propriétaire concernant la gestion des espaces verts, à l’engagement de la locataire lors de l’audience de nettoyer la gouttière et à l’absence d’une quelconque dette de loyer existante, [X] [R] échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un motif légitime et sérieux pouvant justifier son congé.

Par conséquent, en l’absence de motif sérieux et légitime, le congé délivré par [X] [R] ne peut aboutir. Sa demande de résiliation du contrat de bail liant les parties ainsi que celle en expulsion de la locataire seront alors rejetées.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] [R], succombant à l’instance, supportera les dépens et il n’y a pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE [X] [R] de sa demande de validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré à [L] [N], concernant le logement sis 5 la Morhonnaie – 44390 SAFFRÉ ;

DÉBOUTE [X] [R] de sa demande de résiliation du contrat de bail d’habitation conclu le 20 décembre 2018 entre [X] [R] et [L] [N] ;

DÉBOUTE [X] [R] de sa demande en expulsion d'[L] [N] ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge du demandeur ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY