COUR D’APPEL D'[Localité 37]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. ROSE DES SABLES, [N], [V] c/ S.A. SADA, Société AMBROSI CHARPENTE, S.A.R.L. BAUMONT, Société GENRALI IARD, Syndic. de copro. [Adresse 27]

MINUTE N°

DU 28 Février 2025

N° RG 21/01774 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NP7O

Grosse délivrée

à M^e MORE Laura

à

Copie délivrée

à M^e CORNET Philippe

à M^e RABHI Firas

à M^e DUTRETRE Philippe

à M^e POZZO DI BORGO Thibault

à Société AMBROSI CHARPENTE

à M^e DURAND Emmanuelle

à M^e PONCHARDIER Antoine

le

DEMANDERESSES:

Madame [L] [N]

[Adresse 18]

[Adresse 49]

[Localité 8]

représentée par M^e MORE Laura, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSES:

Madame [P] [V] épouse [T]

[Adresse 38]

[Adresse 52]

[Localité 9]

représentée par M^e CORNET Philippe, avocat au barreau de Marseille

Syndicat des copropriétaires “ROSE DES SABLES”

sis [Adresse 19]

Représenté par son syndic la société SYNDIC IMMO

[Adresse 36]

[Localité 6]

représentée par M^e POZZO DI BORGO Thibault, avocat au barreau de Nice

S.A. SADA ASSURANCES

[Adresse 33]

[Localité 17]

représentée par M^e DUTRETRE Philippe, avocat au barreau de Nice

Société AMBROSI CHARPENTE

[Adresse 14]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Société BEAUMONT IMMOBILIER

[Adresse 35]

[Localité 10]

représentée par M^e RABHI Firas, avocat au barreau de Nice

GENERALI IARD

[Adresse 15]

[Localité 34]

représentée par M^e DURAND Emmanuelle, avocat au barreau de Marseille

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 27]

Représenté par son syndic en exercice la SASU CABINET GLS

[Adresse 16]

[Localité 6]

représentée par M^e PONCHARDIER Antoine, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025 puis prorogé au 28 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 28 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 juillet 2016, Madame [P] [T] née [I] a donné à bail d’habitation à Madame [L] [N] un appartement situé à [Adresse 48], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros ainsi qu’une provision sur charges de 140,00 euros, soit un total mensuel de 890,00 euros.

Madame [P] [T] née [I] a mandaté la SARL BEAUMONT IMMOBILIER pour assurer la gestion locative de son appartement situé [Adresse 21] [Localité 2] [Adresse 11] aux termes d’un mandat de gérance n°128 signé le 25 août 2004.

La copropriété résidence [Adresse 51] au sein de laquelle se situe le bien immobilier de Madame [P] [T] née [I] a été assurée auprès de la compagnie d’assurances SADA jusqu’au 31 décembre 2019 puis à compter du 1er janvier 2020 par la SA compagnie d’assurances GENERALI IARD.

Se plaignant depuis le 14 avril 2018 de l’existence de désordres affectant son logement, en particulier un des pans de mur d’une des chambres qui subit des infiltrations en cas de fortes pluies, Madame [L] [N] a, par acte d’huissier de justice en date du 10 mai 2021 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, fait assigner Madame [P] [T] née [I] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, à l’audience du 14 octobre 2021 à 15 heures aux fins notamment d’engager la responsabilité du bailleur et de son mandataire pour défaut d’entretien de son logement, défaut de jouissance paisible et de l’indemniser de son préjudice en résultant à hauteur de 9 612,00 euros pour la période du 15 avril 2018 au 15 avril 2021 puis statuer sur l’ensemble de ses conséquences.

Par actes d’huissier de justice en date du 26 janvier 2022 puis du 02 mars 2022, auxquels il sera renvoyé pour plus ample exposé des faits et de la procédure, Madame [P] [T] née [I] a fait assigner d’une part, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 51] situé [Adresse 18] et d’autre part, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 27], en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, à l’audience du 17 mars 2022 à 15 heures.

Selon acte d’huissier de justice en date du 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 50] situé [Adresse 23], a fait assigner la SA SADA, la SA GENERALI IARD et la SARL AMBROSI CHARPENTE en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 08 septembre 2022 à 14 heures 15.

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 27 septembre 2022 à 14 heures,

Vu les conclusions respectives des parties représentées et déposées à l’audience auxquelles elles se sont expressément référées,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

La SARL AMBROSI CHARPENTE n’a pas comparu, ni personne pour elle, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 1er décembre 2022.

Par jugement réputé contradictoire et avant dire-droit en date du 1er décembre 2022 auquel il convient de se reporter pour l’exposé intégral des faits et de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE a ordonné la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 21/01774, 22/00738 et 22/01695 sous le numéro 21/01774 et une expertise judiciaire en désignant Monsieur [Y] [K] en qualité d’expert, domicilié [Adresse 13] avec mission détaillée à laquelle il est renvoyée et en substance, notamment de se rendre à l’appartement de Madame [L] [N] sis à [Adresse 43], examiner les lieux, décrire les désordres allégués par Madame [L] [N] ainsi que les dommages en résultant, dire s’ils présentent des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparation, si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs, déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d’apparition, l’origine et la cause des désordres allégués par la locataire, fournir tous éléments techniques et de fait permettant ultérieurement au tribunal d’établir les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, dit que le rapport écrit de l’expert judiciaire sera déposé dans un délai de cinq mois à compter de l’avis de consignation, que préalablement ce dernier adressera aux parties une note de synthèse et répondra à leurs observations dans le délai d’un mois de la communication de celle-ci, fixé la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire à la charge de Madame [P] [T] « épouse » [I] à la somme de 1 000,00 euros, à consigner au plus tard le 02 janvier 2023, réservé l’ensemble des autres demandes ainsi que les dépens et renvoyé l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du 04 juillet 2023 à 14 heures.

Selon jugement rectificatif du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal , statuant sans audience, en premier ressort a :

— déclaré la requête en rectification d’erreur matérielle présentée par Madame [P] [T] « épouse » [I] bien fondée,

— ordonné la rectification du jugement (minute n°22/1264C RG n° 21/01774) rendu le 1er décembre 2022 en indiquant en première page s’agissant de Madame [P] [T] « épouse » [I] « représentée par Maître Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE » au lieu et place de « représentée par Maître Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE »,

— débouté Madame [P] [T] « épouse » [I] de sa requête s’agissant de la rectification du jugement aux fins d’allouer un nouveau délai pour procéder à la consignation de la somme fixée par la décision,

— ordonné la mention du dispositif du présent jugement rectificatif en marge de la minute du jugement rectifié et des expéditions qui en seront délivrées,

— dit que les dépens seront laissés à la charge du Trésor public.

L’expert judiciaire désigné, Monsieur [Y] [K] a déposé son rapport au greffe le 25 septembre 2024 après avoir transmis aux parties son pré-rapport en date du 09 juillet 2024 et apporté réponse à leurs dires le 24 septembre 2024. Il s’est rendu sur les lieux le 04 avril 2024 à 14 heures en vue de réaliser son expertise.

Il conclut que les désordres d’infiltrations et d’humidité affectant une des chambres de l’appartement loué à Madame [L] [N] proviennent de la copropriété voisine située au [Adresse 28] et causés par la défaillance d’un solin placé entre les deux copropriétés. Il précise que les infiltrations ont cessé suite à la réparation du solin et qu’il convient de réaliser la reprise du plâtre et de la peinture dans la chambre concernée.

En ce qui concerne la présence d’humidité, l’expert judiciaire considère que la présence d’humidité est la conséquence du mode constructif de l’époque de l’immeuble (absence d’isolation et absence de VMC) avec jonction de la copropriété voisine d’une part et de l’utilisation d’un mini réfrigérateur de la locataire venant faire un point chaud favorisant la condensation d’autre part.

Il préconise pour y remédier l’isolation du mur humide et l’installation d’une VMC (extraction d’air dans les pièces de service (toilettes et salle d’eau et entrées d’air dans les pièces de vie (chambres et salon).

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 14 janvier 2025 à 14 heures et la nouvelle convocation de la SARL AMBROSI CHARPENTE à cette audience par courrier du greffe du 09 octobre 2024,

Vu les dernières conclusions des parties représentées prises après le rapport d’expertise judiciaire et déposées à cette audience du 14 janvier 2025,

A l’audience,

Madame [L] [N] représentée, demande sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1991 du code civil, de :

— dire et juger que le bailleur et le mandataire n’ont pas entretenu les locaux qui lui ont été loués, ni effectué les réparations nécessaires,

— dire et juger que le bailleur et le mandataire n’ont pas assuré la jouissance paisible du local qui lui a été loué depuis le début du dégât des eaux survenu en avril 2018,

— ordonner au bailleur et au mandataire de faire procéder à la remise en état du logement loué et ce sous astreinte de 100,00 euros (CENT EUROS) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Madame [T] et de la société BEAUMONT IMMOBILIER à lui payer la somme de 6 408,00 euros (SIX MILLE QUATRE CENT HUIT EUROS) en indemnisation des préjudices subis (réduction de loyer) par la locataire pour la période d’avril 2018 à avril 2021,

— juger que seuls quatre vingt dix pour cent du loyer est dû à compter de mai 2021 et cela jusqu’à la remise en état effective du logement,

— condamner in solidum Madame [T] et de la société BEAUMONT IMMOBILIER à lui payer la somme de 3 738,00 euros (TROIS MILLE SEPT TRENTE HUIT EUROS) au titre de la réduction mensuelle du loyer à hauteur de 10% pour la période de mai 2021 à décembre 2024,

— ordonner une réduction mensuelle à hauteur de 10% du montant du loyer de janvier 2025 jusqu’à la remise en état effective du logement,

Si par extraordinaire, la responsabilité de Madame [T] et de la société BEAUMONT IMMOBILIER était écartée,

— condamner tout tiers responsable et tout succombant à :

*procéder à la remise en état du logement loué et ce sous astreinte de 100,00 euros (CENT EUROS) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

*lui payer la somme de 6 408,00 euros (SIX MILLE QUATRE CENT HUIT EUROS) en indemnisation des préjudices subis (réduction de loyer) par la locataire pour la période d’avril 2018 à avril 2021,

*lui payer la somme de 3 738,00 euros (TROIS MILLE SEPT TRENTE HUIT EUROS) au titre de la réduction mensuelle du loyer à hauteur de 10% pour la période de mai 2021 à décembre 2024,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [T] et la société BEAUMONT IMMOBILIER

ou tout succombant à lui payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Madame [T] et la société BEAUMONT IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Madame [T] et de la société BEAUMONT IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

Madame [P] [T], représentée se réfère à ses dernières conclusions n°9 aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 367 du code de procédure civile, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 06 de la loi du 06 juillet 1989 et 1725 du code civil, de :

A titre principal,

— débouter Madame [N] de ses demandes formées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DES SABLES situé [Adresse 18] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 27] ainsi que les compagnies SADA et GENERALI IARD à la relever et la garantir de toutes les condamnations pécuniaires mises à sa charge,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DES SABLES situé [Adresse 18] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 27] ainsi que les compagnies SADA et GENERALI IARD à lui payer la somme mensuelle de 89,00 euros au titre de la réduction de loyer de 10% jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DES SABLES situé [Adresse 18] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 27] ainsi que les compagnies SADA et GENERALI IARD à lui payer les sommes suivantes :

*1 390,40 euros TTC au titre du devis DS SERVICE PR2409-2036 du 09 septembre 2024 au titre des travaux de VMC,

*1 457,50 euros au titre du devis AGENCE RENOV A 9 DEVIS 2024-203 du 06 septembre 2024, reprise des embellissements,

— faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en l’excluant de la répartition de toute éventuelle condamnation à intervenir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 18] et des frais de justice relatif à la défense des intérêts de ce même syndicat des copropriétaires,

Au principal comme au subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROSE DES SABLES du [Adresse 18] sis à [Localité 40] de toutes ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] de toutes ses demandes,

— condamner in solidum Madame [N], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 50] du [Adresse 18] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 27], sis à [Localité 40] ainsi que les compagnies SADA et GENERALI IARD au paiement à son profit de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Selon conclusions responsives et récapitulatives n°1 auxquelles la SA SADA ASSURANCES se reporte et qu’elle soutient, demande, sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

A titre principal,

— débouter Madame [T], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 50] ou toute autre partie qui formulerait des demandes à son encontre de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] sis à [Adresse 41] à la relever et à la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La SA GENERALI IARD, représentée, se fonde sur ses conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d’expertise en application des dispositions des articles 1353 du code civil, L 113-5 du code des assurances et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite de :

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES, Madame [N], la SARL BEAUMONT IMMOBILIER, Madame [T] ou toute autre partie de leurs demandes formées à son encontre, dont les garanties ont pris effet postérieurement à la survenance des faits dommageables et dont la preuve de la réunion des conditions d’application n’est pas rapportée par les demandeurs à la garantie qui en ont la charge,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance,

A titre infiniment subsidiaire,

— laisser à la charge de Madame [N] 50% des préjudices engendrés par le phénomène affectant la chambre sinistrée,

— réduire dans les proportions précisées par les présentes conclusions, les indemnités sollicitées par Madame [N] et la débouter du surplus de ses prétentions,

— débouter tous les autres demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à son encontre, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] sis à [Localité 46] à la relever et la garantir de toute condamnation par extraordinaire prononcée à son encontre afin qu’elle se relève indemne de la présente procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] sis à [Localité 46] ou toute autre partie succombant à lui payer la somme de 3 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

La SARL BEAUMONT IMMOBILIER s’appuie sur ses conclusions en défense après dépôt du rapport d’expertise judiciaire pour demander à la juridiction saisie de :

A titre principal,

— juger qu’elle a entrepris toutes les diligences nécessaires consécutivement au désordre subi par Madame [N],

— juger qu’elle n’est pas compétente pour faire entreprendre des travaux réparatoires en partie commune,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans le cadre de son mandat de gestion,

— juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le désordre subi par Madame [N] et la très hypothétique faute de sa part,

Par conséquent,

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,

— la mettre purement et simplement hors de cause,

A titre subsidiaire,

— juger que le syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES n’a pas entrepris les diligences nécessaires pour entreprendre les travaux nécessaires mettant fin au désordre subi par Madame [N],

— condamner le syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES à la relever et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°4 sur lesquelles il assoit sa défense, le syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES situé [Adresse 22], sollicite de :

— le dire recevable et fondé en ses demandes,

A titre principal,

— débouter Madame [N], Madame [T], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 27] sis à [Localité 42], la SARL BEAUMONT IMMOBILIER, la société SADA, la société GENERALI IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

— débouter toutes parties de toutes demandes formées à son égard,

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus juste proportions le montant du préjudice allégué par Madame [N],

En toutes hypothèses,

— condamner in solidum la société SADA et la société GENERALI IARD, assureurs du syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES et le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 29] [Localité 2] [Adresse 11], responsable des dommages causés sur le bien de Madame [T] et donné à bail à Madame [N] à la relever et la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner tous succombants au versement d’une somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 45] se référant à ses écritures récapitulatives après expertise conclut :

— au débouté de toute partie de ses demandes qui seraient dirigées à son encontre,

En conséquence,

— au débouté de la SARL BEAUMONT IMMOBILIER, des sociétés GENERALI IARD, SADA ASSURANCES, de Madame [T] et du syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES des demandes dirigées à son encontre,

— à la condamnation de tout succombant aux dépens et à la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le délibéré initialement fixé au 27 février 2025 a été prorogé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la mise hors de cause de la SARL AMBROSI CHARPENTE

Le tribunal relève à la lecture des dispositifs de l’ensemble des conclusions des parties qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de la SARL AMBROSI CHARPENTE qui a réalisé la réparation du solin de la toiture de la copropriété du [Adresse 27] sise à NICE 06100.

La SARL AMBROSI CHARPENTE sera donc mise hors de cause.

Sur les responsabilités encourues et les demandes des parties

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les désordres affectant la chambre du logement de Madame [L] [N], leurs causes et les conclusions expertales

Le cadre légal de l’exercice de la mission de l’expert judiciaire, technicien dans sa spécialité est fixé aux articles 237 et suivants du code de procédure civile.

Selon l’article 246 de ce code, si le juge n’est en effet pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire, il peut légitimement s’y reporter en y puisant un éclairage technique indispensable à la solution du litige.

En page 21/23 de son rapport d’expertise, Monsieur [Y] [K] met en exergue, pour en avoir fait la constatation suite à l’organisation d’une réunion sur les lieux le 04 avril 2024, l’existence de désordres d’infiltration et de problème d’humidité dans une chambre de l’appartement de Madame [P] [T] loué à Madame [L] [N], située au NORD-OUEST.

Il considère que deux types de désordres distincts peuvent être relevés :

— une infiltration d’eau pluviale provenant de la copropriété voisine du [Adresse 27] sise à [Localité 42] à laquelle la réparation du solin a mis fin,

— la présence d’humidité comme conséquence d’une part du mode constructif de l’époque de l’immeuble (absence d’isolation et absence de VMC) avec jonction de la copropriété voisine, d’autre part, de l’utilisation d’un mini-réfrigérateur du locataire qui viendrait localement faire un point chaud et favoriser la condensation.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété ROSE [Adresse 39] SABLES et Madame [P] [T] s’accordent à soutenir que si le premier désordre d’infiltration généré par la défaillance du solin entre les deux copropriétés est bien à l’origine de la dégradation de la chambre de l’appartement de la locataire, Madame [L] [N], en ce compris la présence d’humidité sur le mur en cause, l’existence d’un second désordre distinct relatif à l’humidité qui serait imputable d’une part à la copropriété LA ROSE DES SABLES du fait de l’absence d’isolation des murs de l’immeuble et de l’absence de VMC, d’autre part à Madame [T] du fait de l’absence d’isolation du mur de la chambre à coucher et à la nécessité d’installer une VMC dans l’appartement loué, n’est pas justifié par des éléments techniques probants.

En ce qui concerne, la présence d’un mini-réfrigérateur qui selon l’expert aurait favorisé par la chaleur qu’il dégagerait, la condensation dans la chambre, Madame [L] [N] n’émet aucune observation.

Madame [L] [N] reprend les explications et les tests techniques de l’expert sur les zones présentant des désordres (au moyen de l’analyse par caméra thermique, thermo hygromètre et testeur d’humidité à points) mentionnés en page 13 de son rapport qui a relevé un taux d’humidité important :

*un taux d’humidité dans les murs (plâtre) entre 13 et 16% (normalité : taux 3 à 5%)

*un taux d’humidité de l’air dans la chambre de 60% (normalité : taux 40 à 60%) avec un point de rosé à 14°C et une température de pièce de 22,3°C,

*absence de température constante sur un même pan de mur (normalité) avec une variation de température de plus de 6°C, conséquence d’une variation d’humidité.

Les parties, dont le syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES, font valoir à juste titre que l’expert qui n’a pas relevé une humidité excessive dans la chambre litigieuse ne fonde ses conclusions sur aucun document technique, ni aucune vérification spécifique technique en ce qui concerne sa deuxième hypothèse des causes de l’humidité sur le mur de la chambre qui ne peut donc être recherchée que dans la persistance des infiltrations d’eau sur une longue période.

Il sera noté que l’expert a observé un taux d’humidité dans l’air de la chambre de 60%, indice qui apparait être le seuil haut du taux normal et une température de 22.5°C élévée laquelle favorisait un taux d’humidité plus important.

Certaines des parties, dont Madame [P] [T] affirment que l’expert n’aurait pas été vérifier sur place de la bonne exécution des réparations réalisées sur le solin défectueux situé entre les deux copropriétés, ni n’a procédé lui-même ou fait procéder par une entreprise spécialisée à aucune opération technique à ce titre (vérification visuelle ou mise en eau).

Toutefois, il résulte de la lecture du rapport de l’expert en page 12/13 que celui-ci a pu, lors de son déplacement sur les lieux le 04 avril 2024, tester par testeur à pointe et caméra thermique que les infiltrations ne sont plus présentes sur le mur de la chambre de l’appartement de Madame [L] [N].

Le tribunal retiendra en conséquence les seules conclusions de l’expert judiciaire visées dans son rapport d’expertise au titre du premier désordre dommageable.

Sur la responsabilité de la bailleresse et de son mandataire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Madame [P] [T] et Madame [L] [N] sont liées par un bail de location signé le 12 juillet 2016 avec l’intervention de la SARL BEAUMONT IMMOBILIER, gestionnaire.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est, en vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Madame [L] [N] expose avoir subi en avril 2018 un important dégât des eaux dans une des chambres de son appartement lié à la survenance d’infiltrations affectant un des murs de cette pièce couvert de moisissures.

Elle soutient donc, en se fondant sur les dispositions légales sus énoncées que Madame [P] [T], qu’elle a personnellement avisé ainsi que son représentant du sinistre, n’a pas rempli ses obligations de bailleresse, ni l’agence immobilière SARL BEAUMONT IMMOBILIER ses missions de mandataire en ne déployant aucune diligence afin de lui permettre de jouir paisiblement de son logement depuis avril 2018, précisant que cette perte de jouissance est encore effective aujourd’hui.

Madame [P] [T] n’est pas légitime afin de tenter d’échapper à sa responsabilité en qualité de bailleresse à invoquer les dispositions de l’article 1725 du code civil selon lesquelles le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En effet, l’hypothèse légale visée par ce texte est l’entrée par voie de fait, notamment par acte de violence ou dégradation, d’un tiers dans le logement loué ne trouve donc pas à s’appliquer à l’espèce.

Elle prétend que les désordres trouvent leur origine dans des ouvrages dont elle n’avait pas la maîtrise et avoir ainsi que son mandataire, la SARL BEAUMONT IMMOBILIER accompli toutes diligences nécessaires pour saisir le syndic de la copropriété de l’immeuble des difficultés liées aux infiltrations, ce que confirme l’agence gestionnaire en se basant sur les pièces de son dossier.

Il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire que l’origine de l’infiltration d’eau pluviale provient de la copropriété voisine de celle dans laquelle se situe l’appartement en cause la résidence [Adresse 50], à savoir celle de la résidence du [Adresse 29] [Localité 2] [Adresse 11] et de la dégradation d’un solin défaillant entre les deux copropriétés.

Monsieur [Y] [K], expert judiciaire a fixé à tout le moins proposé de fixer la durée du préjudice de jouissance subi par Madame [L] [N] du mois d’avril 2018 au mois d’avril 2021, date des réparations du solin, cause des infiltrations.

Madame [L] [N] produit au soutien de ses demandes :

— l’avis de la commission départementale de conciliation des Alpes Maritimes du 19 novembre 2019 constatant la non-conciliation des parties en séance,

— sa lettre (mention) recommandée avec AR adressée le 21 novembre 2019 à son bailleur, Madame [T] lui demandant de réaliser les travaux de mise en conformité du logement,

— le courrier (mention LRAR) de son conseil du 19 février 2021 à l’agence BEAUMONT IMMOBILIER et à Madame [T] les mettant en demeure de remédier par toutes mesures adaptées aux nuisances et désordres affectant le logement de Madame [L] [N] et de procéder à l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 30% du montant du loyer sur la période du 15 avril 2018 au 15 février 2021 soit 7 200,00 euros (900,00 :3 x24) et à la réduction du montant du loyer à hauteur de 30% à compter de ce jour jusqu’à la remise en état du logement,

— un procès-verbal de constat dressé le 19 mars 2021 par un clerc habilité de la SCP BEAUGRAND-GOLLIOT-CHAGNAUD, huissiers de justice associés qui s’est rendu dans l’appartement de sa mandante, Madame [L] [N], indiquant que lorsqu’il pleut, l’eau coule au centre du mur et a relevé dans la chambre la présence d’une large trace d’humidité sur le mur de droite au centre de celui-ci et traces de moisissures, une peinture gonflée et manquante sur une partie du mur, où la maçonnerie est visible.

En l’espèce, si Madame [P] [T] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER ne contestent pas avoir été informés de la survenance du dégât des eaux par la locataire en avril 2018, ils ne justifient pas avoir effectué les diligences nécessaires ou avoir pris les mesures conservatoires s’imposant compte tenu du dégât des eaux par infiltration subi par Madame [L] [N] depuis le 14 avril 2018 et l’urgence de la situation.

Le mandat de gestion liant le bailleur à son gestionnaire du 25 août 2004 stipule que le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration notamment « faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais URGENTES et en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires » et de même, en cas de difficulté (ou défaut de paiement), le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter.. ».

En effet, s’ils produisent plusieurs demandes d’intervention chez Madame [N] de la part du syndic de la copropriété ROSE DES SABLES, le groupe cabinet PICADO auprès de diverses sociétés de plomberie,(la société SEP PLOMBERIE en date du 08 janvier 2019 pour une recherche de fuite le 11 janvier 2019, la société SEB en date du 12 juin 2019 pour un devis suite à un sinistre dégât des eaux le 19 juin 2019, la société nouvelle WOLINER en date du 12 octobre 2019 pour une recherche de fuite), ils ne démontrent pas avoir avant le courrier du gestionnaire du 25 novembre 2019 adressé au syndic le cabinet PICADO relancé ce dernier sur les mesures urgentes à entreprendre ou avoir eux-mêmes engagé une ou des actions opportunes et saisi d’autres sociétés de plomberie pour une recherche de fuite qui s’imposait afin de trouver l’origine des infiltrations d’eau et y remédier, soit antérieurement à la saisine par la locataire de la commission départementale de conciliation.

Madame [P] [T] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER ont donc été tous deux défaillants et ont manqué à leur obligation d’entretien et de diligences, afin de faire procéder dans un délai raisonnable aux réparations des dégradations affectant l’appartement de Madame [L] [N] et pour le bailleur exclusivement de permettre à cette dernière de jouir paisiblement du local d’habitation loué, l’une de nature contractuelle et la seconde de nature délictuelle.

L’ensemble de ces manquements ont assurément causé un préjudice à Madame [L] [N].

Ils seront donc tenus in solidum, compte tenu de leur qualité respective, d’indemniser les divers chefs préjudices subis par Madame [L] [N] ci-après examinés.

Sur les travaux de remise en état de la chambre de l’appartement de Madame [L] [N]

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, il appartient au bailleur de délivrer un logement décent à son locataire, d’assurer son entretien et ce tout au long de l’exécution du bail ainsi que d’assurer les réparations immobilières nécessitées par l’état de l’appartement.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que si les réparations du solin ont pu mettre fin aux désordres liés aux infiltrations affectant la chambre de l’appartement de Madame [L] [N] (cf page 12/13 du rapport d’expertise), les travaux de reprise de plâtre et de peinture restent à évaluer.

A cet égard, l’expert joint à ses conclusions un devis de la société AGENCE RENOV A 9 n°2024-203 du 06 septembre 2024 d’un montant de 1 457,50 euros TTC au titre de la remise en état de la chambre litigieuse.

Ainsi, les travaux de reprise de plâtre et de peinture de la chambre de l’appartement de Madame [L] [N] restent à effectuer. Il n’est pas justifié qu’à ce jour ils auraient été réalisés.

Il sera donc fait droit à la demande de travaux sous astreinte de cette dernière.

Madame [P] [T] sera en conséquence condamnée à faire procéder à la remise en état du logement loué à Madame [L] [N] sur la base du devis sus repris, à savoir à la réalisation des travaux de reprise de plâtre et de peinture dans la chambre de l’appartement dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent jugement et à défaut, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard pendant un délai de 15 jours.

Sur la responsabilité des syndicats des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. L’alinéa 5 de ce texte énonce que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ce texte édicte une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de dommages subis par un tiers, notamment un locataire d’un des copropriétaires qui aurait eu à supporter dans son logement un préjudice de jouissance du fait de dégradations d’une partie commune de l’immeuble en copropriété.

Pour rappel, l’appartement de Madame [P] [T] loué à Madame [L] [N] est situé au [Adresse 26], dans un ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 50] qui jouxte celui de la résidence du [Adresse 31] située à [Localité 40] [Adresse 7].

L’expertise judiciaire révèle en effet que l’infiltration d’eau pluviale provient de la copropriété voisine sise [Adresse 30] et en particulier de la défaillance d’un solin posé entre les deux copropriétés, celle-ci et celle du [Adresse 24].

Il ressort de l’intervention en recherche de fuites effectuée le 11 décembre 2019 dans l’appartement de Madame [N] au 6ème étage et du rapport établi par la société Nouvelle Victor WOLINER en date du 20 décembre 2019 qu’après mise en eau à divers endroits à partir de la toiture de l’immeuble et vérification du mur de la chambre de l’appartement, l’intervenant a constaté un écoulement d’eau très important au niveau du mur de la chambre de cet appartement suite à la mise en eau ciblée entre la façade de l’immeuble et la toiture de l’immeuble voisin ; des photographies explicites sont jointes audit rapport.

Il a donc été constaté une fuite d’eau localisée à la jonction entre le mur de façade de l’immeuble résidence [Adresse 50] et la toiture de la copropriété voisine la résidence du [Adresse 27].

Madame [P] [T] soutient que la responsabilité civile de la copropriété ROSE DES SABLES est engagée par un fait causal d’une partie commune objectivement démontrée par les pièces fournies aux débats.

Le syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES explique que la fuite ayant crée les infiltrations dans la chambre de l’appartement loué par Madame [L] [N] semblait donc être localisée à la jonction entre le mur de façade et la toiture de la copropriété voisine, qu’il a saisi la société ACRO’ZENITH [Localité 2] afin d’intervenir sur la façade de cet appartement en vue d’y remédier et mandaté ensuite la SARL AMBROSI CHARPENTE pour la reprise de la gouttière en zinc de l’immeuble de la copropriété voisine situé [Adresse 32] à [Localité 42].

Il conteste, à juste raison, ainsi que cela est explicité ci-dessus la deuxième cause d’humidité retenue par l’expert sans avoir apporté des éléments techniques précis confortant la thèse qu’il met en avant.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] prétend avoir toujours entretenu l’immeuble de copropriété en raison de la réalisation de divers travaux sur la période d’avril 2019 à mars 2022 (factures adressées à l’expert par un dire le 12 juillet 2024) et en particulier les prestations de la SARL AMBROSI CHARPENTES relatives à la dépose d’une gouttière, découpe et dépose d’un solin, fourniture et pose d’une étanchéité, remise en place d’une gouttière en zinc notamment pour 792,00 euros TTC.

Il conteste toute négligence d’entretien de l’immeuble de sa part et évoquant les conclusions de l’expert relatives aux causes du deuxième désordre lié à l’humidité, à savoir défaut d’isolation des murs et absence de VMC, impute la responsabilité des dommages au syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES.

Sur le fondement du texte sus-rappelé, des conclusions de l’expert judiciaire afférentes à la cause du premier désordre dont, rappelons-le, seules le tribunal fera siennes, consignées en page 21 de son rapport, outre des photographies très explicites intégrées à la page 11 permettant de situer l’emplacement des deux copropriétés et celui de la chambre de l’appartement sur un mur extérieur du bâtiment de la ROSE DES SABLES , il apparaît que l’infiltration d’eau pluviale a été causée par la dégradation du solin situé sur la toiture du bâtiment du [Adresse 27] sis à NICE 06 100 assurant l’étanchéité de l’immeuble jouxtant les deux copropriétés et engendré des infiltrations sur le mur de la façade de la copropriété [Adresse 50].

Il a été mis fin à ces infiltrations par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] qui a mandaté la SARL AMBROSI CHARPENTE pour une recherche de fuite laquelle a, aux termes de son rapport technique et de sa facture du 18 avril 2021 procédé au changement de ce matériau et assuré une étanchéité avec la façade de la résidence [Adresse 50].

Il est donc établi par les éléments du dossier que cette infiltration d’eau a coulé le long de la façade de l’immeuble résidence [Adresse 50] et crée un défaut d’étanchéité laissant l’eau pénétrer dans les murs du bâtiment et en particulier sur le mur extérieur de la chambre litigieuse dont la charge d’entretien relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] .

Il en ressort en conséquence que si la responsabilité finale du dommage est imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] au titre d’un défaut d’entretien d’une de ses parties communes (solin installé sur sa toiture) , il n’en demeure pas moins que Madame [P] [T] bailleur et copropriétaire du bien mis en location au sein de la copropriété [Adresse 50] a naturellement et légitimement actionné son syndicat en vue d’obtenir une indemnisation du dommage affectant son local d’habitation causé par une infiltration d’eau provenant de la façade de son immeuble qui constitue assurément une partie commune, sans préjudice de son action récursoire.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ROSE DES SABLES sera déclaré de plein droit responsable des dommages ayant dégradé l’appartement, lot de copropriété appartenant à Madame [P] [T] et loué à Madame [L] [N] sis à [Adresse 5].

Il sera tenu de relever et garantir Madame [P] [T] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre, y compris le coût des travaux de remise en état de la chambre de l’appartement loué s’élevant à la somme de 1 457,50 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sera néanmoins jugé recevable et bien fondé en son action récursoire à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 27] sis à [Localité 42], à qui incombe la responsabilité finale des désordres et sera en conséquence relevé et garanti par ce dernier de toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à son encontre.

Sur les garanties

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

de la SA SADA ASSURANCES

Il est constant que la SA SADA ASSURANCES a été l’assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 50] jusqu’au 31 décembre 2019 au titre d’une police d’assurance immeuble n°1H0233058 souscrite à effet au 1er janvier 2017 à 00 heures.

Les conditions générales et les conditions particulières sont versées aux débats.

Ce contrat d’assurance couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 50].

Madame [P] [T] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sollicitent la mise en œuvre de la garantie de la SA SADA ASSURANCES au titre de la police couvrant les conséquences de la responsabilité civile du syndicat.

La compagnie d’assurances SA SADA ASSURANCES réplique que la garantie responsabilité civile propriétaire d’immeuble couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité résultant de la responsabilité pour l’assuré définies au chapitre 13, de la propriété de l’immeuble, en raison des dommages corporels, matériels ou immatériels causés au locataire et aux tiers du fait : « Des biens assurés définis au chapitre 13…. » ne serait pas mobilisable en l’espèce faute de démonstration que l’origine des dommages trouverait sa cause dans les biens assurés situés dans la résidence [Adresse 50] sis à [Adresse 47].

Elle se fonde à cet égard sur le rapport de recherche de fuite et de réparation de la SARL AMBROISE CHARPENTE établit le 18 avril 2021 qui énonce : « Après vérification de la toiture et de la façade mitoyenne, solin étanchéité en zinc maçonné fissuré entre la façade au n°37 et la toiture au n°35, risque d’infiltration d’eau,

Fourniture et pose d’une étanchéité alu entre la façade au n°37 et la toiture au n°35 ».

La SA SADA ASSURANCES en conclut que la garantie souscrite auprès de sa compagnie par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] n’est pas mobilisable puisque le sinistre de dégât des eaux trouverait son origine dans les travaux réalisés par le syndicat voisin au [Adresse 27] et qu’elle serait exclue par le paragraphe 4-6 « Exclusions » titre 12 qui vise les infiltrations à travers les murs extérieurs (sauf si l’option C ou D est souscrite). Elle oppose ensuite à titre subsidiaire la déchéance des droits à garantie du syndicat en raison de l’absence de diligence de ce dernier quant à l’entretien de l’immeuble depuis le mois d’avril 2018 et avant le mois de mai 2020.

Toutefois, sur ces deux derniers moyens, la SA SADA ASSURANCES ne procède que par allégations dès lors que l’intervention de la société nouvelle Victor WOLINER en recherche de fuites a été diligentée à la demande du cabinet PICADO, syndic de la copropriété ROSE DES SABLES et réalisée le 11 décembre 2019. De plus, il résulte des dispositions particulières de la police d’assurances que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de la copropriété ROSE DES SABLES sont celles correspondantes à l’option D décrites dans les conditions générales. Dès lors, tout dommage occasionné par des infiltrations à travers les murs extérieurs de l’immeuble est bien couvert par la garantie souscrite.

En ce qui concerne la thèse soutenue par la compagnie SADA ASSURANCES, elle est contredite par le rapport établit le 20 décembre 2019 relatif à l’intervention en recherche de fuites effectuée en date du 11 décembre 2019 par la société nouvelle Victor WOLINER mandatée par le cabinet PICADO, syndic de la copropriété ROSE DES SABLES sise [Adresse 20] [Localité 40] [Adresse 7].

Il en ressort qu’après mise en eau à divers endroits à partir de la toiture de l’immeuble puis vérification au niveau du mur de la chambre chez Madame [N], l’intervenant a constaté un écoulement d’eau au niveau du mur de la chambre suite à la mise en eau ciblée entre la façade de l’immeuble (de la copropriété [Adresse 50]) et la toiture de l’immeuble voisin (voir photos ci-jointes).

La conclusion de cette intervention accompagnée des photos 1 à 4 est parfaitement claire : la fuite a été localisée à la jonction entre le mur de façade de l’immeuble (de la copropriété ROSE [Adresse 39] SABLES) et la toiture de la copropriété voisine (du [Adresse 27] située à [Adresse 41] [Localité 4]).

Elle est également confirmée par les conclusions de l’expert judiciaire. Il doit être rappelé que contrairement aux allégations de la SA SADA ASSURANCES, la cause des désordres a bien disparu conformément aux mesures techniques effectuées par l’expert judiciaire le jour de l’expertise le 04 avril 2024 (cf page 12/13 du rapport d’expertise).

Dès lors, le mur de la façade de la résidence [Adresse 50], partie commune de la copropriété a été affecté par les infiltrations d’eau lesquelles ont elles-mêmes dégradé le mur de la chambre de l’appartement de Madame [L] [N], situé sur le mur extérieur de l’immeuble.

Ainsi, cette partie commune de l’immeuble [Adresse 50] parce qu’elle est intervenue dans la réalisation du sinistre dégât des eaux subi par la locataire et survenu pendant la période de couverture est donc bien assurée par la SA SADA ASSURANCES au titre de la police d’assurance immeuble n°1H0233058.

La SA SADA ASSURANCES sera donc condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre.

De la SA GENERALI IARD

La SA GENERALI IARD a été l’assureur du syndicat de la copropriété résidence [Adresse 50] sise à [Adresse 43] à compter du 1er janvier 2020 au titre d’une police d’assurances immeuble selon contrat n°AR717923 (dispositions particulières et dispositions générales). Cette police d’assurances couvre également les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété résidence [Adresse 50] sollicite la condamnation in solidum de ses deux assureurs la SA SADA ASSURANCES et du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 29] [Localité 2] [Adresse 11], responsable des dommages causés au bien immobilier de Madame [P] [T] et donné à bail à Madame [L] [N].

La SA GENERALI IARD fait valoir en défense d’une part, que la garantie souscrite ne pourrait être mise en œuvre que pour le second désordre lié à l’humidité, imputé partiellement au mode constructif de l’immeuble, à savoir absence de mise en œuvre lors de la construction de l’immeuble bâti au cours de l’année 1971 d’un système d’isolation et d’une VMC, que toutefois le fait générateur du sinistre est survenu très antérieurement à la souscription du contrat d’assurance.

Or, cette hypothèse n’a pas été retenue par le tribunal faute d’avoir été étayée par des éléments techniques et ce premier moyen sera donc écarté.

En revanche, la SA GENERALI IARD est légitime à invoquer l’exclusion de sa garantie en application des exclusions communes à toutes les garanties visées en page 31 des conditions générales de la police d’assurance et portant sur la connaissance par l’assuré des dommages résultant de faits ou événements lors de la souscription de la garantie dont ils relèvent.

En effet, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] avait nécessairement connaissance de ces dommages survenus le 18 avril 2018 qui n’ont cessé qu’au 18 avril 2021,à la date du 1er janvier 2020.

La SA GENERALI IARD sera donc mise hors de cause.

Sur les chefs de préjudices subis par Madame [L] [N]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-1 de ce même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice de jouissance

Madame [L] [N] sollicite la condamnation in solidum de Madame [P] [T] et de la SARL BEAUMONT IMMOBILIER à lui payer la somme de 6 408,00 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance subi du mois d’avril 2018 au mois d’avril 2021. Elle retient une baisse de loyer de 20% sur 36 mois puis de 10% du loyer de mai 2021 au mois de décembre 2024, soit 89,00 euros par mois sur 42 mois soit une indemnisation de 3 738,00 euros rappelant que si les infiltrations ont cessé en avril 2021, le taux d’humidité dans la chambre est supérieur au standard acceptable.

Madame [P] [T] conclut au rejet de la demande d’indemnisation de sa locataire, rappelant que la cause des dommages réside essentiellement dans les infiltrations en provenance de la copropriété voisine.

L’expert judiciaire a proposé une baisse de loyer de 15 à 20% sur la période durant laquelle la locataire a assurément subi un préjudice de jouissance eu égard aux filtrations d’eau survenues dans une des chambres de son appartement.

Le tribunal ne retiendra cependant qu’une baisse de loyer de 15% par mois dans la mesure où seule une pièce du logement de Madame [L] [N] était impactée par ces infiltrations.

Ainsi, l’indemnisation accordée ainsi fixée selon ce mode de calcul suivant: 890 x 15%, soit 133,50 euros de réduction de loyer par mois sur 36 mois du 18 avril 2018 au 18 avril 2021, s’élèvera à la somme de 4 806,00 euros.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance subi du fait de la présence dans la chambre de murs dégradés non remis en état, il y a lieu de retenir une baisse de loyer de 10%, soit 89,00 euros par mois sur 42 mois de mai 2021 à décembre 2024 et fixer l’indemnisation due à la locataire sur cette période à la somme de 3 738,00 euros ainsi qu’au-delà à compter de janvier 2025 jusqu’à la remise en état effective du logement après achèvement des travaux de plâtrerie et de peinture, par la bailleresse qui sera seule condamnée à régler ces sommes à Madame [L] [N].

Madame [P] [T] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER seront donc condamnées in solidum à payer à Madame [L] [N] lesdites sommes à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la résistance abusive

Madame [L] [N] réclame enfin paiement d’une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en reprochant une résistance abusive de la part de sa bailleresse liée notamment à la durée de l’instance et qui a refusé toute réduction de loyer.

La locataire se plaint de voir son indemnisation repoussée, de la longueur de la procédure suite aux appels en cause des deux syndicats de copropriété par sa bailleresse alors qu’elle n’a aucun lien avec ces derniers.

Il appartenait si elle le souhaitait à Madame [L] [N] d’assigner elle-même le ou les syndicats de copropriété concernés par les désordres en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. L’action lui était ouverte en sa qualité de tiers ayant subi un préjudice du fait de la dégradation d’une partie commune relevant de l’obligation d’entretien du syndicat des copropriétaires.

Madame [L] [N] est donc déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre à défaut de démontrer la résistance abusive de sa bailleresse.

Sur les dépens de l’instance et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [P] [T] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 18], le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 27] et la SA SADA ASSURANCES, assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise,

Madame [P] [T] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER seront condamnés in solidum à verser à Madame [L] [N] une somme de 2 500,00 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 18], le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 27] et la SA SADA ASSURANCES, assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] seront condamnés in solidum à payer à Madame [P] [T] une somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, celle de 2 000,00 euros à la SARL BEAUMONT IMMOBILIER et enfin celle de 800,00 euros à la SA GENERALI IARD en application de ce texte.

Il y a lieu de dire qu’il sera fait application de l’article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Madame [P] [T] née [I].

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fait sienne les conclusions de l’expert judiciaire excepté celle relative au deuxième désordre liée aux causes de l’humidité,

Met hors de cause la SARL AMBROSI CHARPENTE,

Met hors de cause la SA GENERALI IARD,

Dit que Madame [P] [T] née [V] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER, son mandataire ont manqué à leur obligation de diligence et d’entretien du locald’habitation loué à Madame [L] [N] et de faire procéder aux réparations urgentes nécessitées par les infiltrations d’eau affectant son appartement,

Dit que Madame [P] [T] née [V] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à sa locataire, Madame [L] [N] et de lui assurer une jouissance paisible,

Condamne in solidum Madame [P] [T] née [I] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER à payer à Madame [L] [N] en réparation de son préjudice de jouissance la somme de 4 806,00 euros correspondant à la période du 18 avril 2018 au 18 avril 2021 avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne Madame [P] [T] née [I] à payer à Madame [L] [N] en réparation de son préjudice de jouissance la somme de 3 738,00 euros correspondant à la période du mois de mai 2021 au mois de décembre 2024,avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne Madame [P] [T] née [I] à faire procéder à la remise en état du logement loué à Madame [L] [N], à savoir à la réalisation des travaux de reprise de plâtre et de peinture dans la chambre de l’appartement, sur la base du devis n°2024-203 du 06 septembre 2024 de la société Agence Rénov A9 pour 1457,50 euros TTC, dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent jugement et à défaut, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard pendant un délai de 15 jours,

Condamne Madame [P] [T] née [I] à payer à Madame [L] [N] la somme de 89,00 euros par mois à compter de janvier 2025 jusqu’à l’achèvement complet des travaux de réfection de la chambre de son appartement (plâtrerie et peinture),

Déboute Madame [P] [T] née [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Dit le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 23], représenté par son syndic en exercice, responsable de plein droit des dommages ayant affecté l’appartement de Madame [P] [T] née [I] loué à Madame [L] [N] sis à [Adresse 44],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 23], représenté par son syndic en exercice à relever et garantir Madame [P] [T] née [I] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre, y compris le coût des travaux de remise en état de la chambre de l’appartement loué s’élevant à la somme de 1 457,50 euros TTC.

Dit qu’il sera fait application de l’article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Madame [P] [T] née [I],

Dit que la police d’assurance immeuble n°1H0233058 souscrite auprès de la SA SADA ASSURANCES par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50], représenté par son syndic en exercice, est mobilisable,

Condamne en conséquence la SA SADA ASSURANCES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 23], représenté par son syndic en exercice, de toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à son encontre,

Dit toutefois le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 27] sise à [Localité 42], représenté par son syndic en exercice, responsable des dommages ayant affecté l’appartement de Madame [P] [T] née [I] loué à Madame [L] [N] sis à [Localité 40] [Adresse 3] [Localité 12][Adresse 1] [Adresse 25], provenant de la dégradation d’une partie commune de son immeuble,

Dit recevable et bien fondée l’action récursoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50], sise [Adresse 23], représenté par son syndic en exercice à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 27] sise à [Localité 42], représenté par son syndic en exercice,

Dit que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 23], représenté par son syndic en exercice, sera relevé et garantit par le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 27] sise à [Localité 46], représenté par son syndic en exercice ainsi que par son assureur, la SA SADA ASSURANCES dans les termes et dispositions de la police d’assurance responsabilité civile immeuble, de toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à son encontre,

Condamne Madame [P] [T] née [I] et la SARL BEAUMONT IMMOBILIER in solidum à payer à Madame [L] [N] la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 23], représenté par son syndic en exercice, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 27] sise à [Localité 46], représenté par son syndic en exercice et la SA SADA ASSURANCES, assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] in solidum à payer à Madame [P] [T] née [I] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la SARL BEAUMONT IMMOBILIER celle de 2 000,00 euros et enfin celle de 800,00 euros à la SA GENERALI IARD sur le fondement de ce texte,

Déboute les parties de toutes autres demandes ou moyens injustifiés,

Condamne Madame [P] [T] née [I], la SARL BEAUMONT IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50] sise [Adresse 23], représenté par son syndic en exercice le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 27] sise à [Localité 40] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice et la SA SADA ASSURANCES, assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 50], in solidum aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ceux compris les frais d’expertise,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection