Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 01 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

Société ICF ATLANTIQUE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES – 66

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [L] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

Monsieur [R] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Aurélien PARES lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 novembre 2024

date des débats : 30 juin 2025

délibéré au : 01 septembre 2025

RG N° RG 24/01949 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NDEG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Doris SIEURIN

CCC à Madame [L] [U] + Monsieur [R] [J]

CCC à la préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 15 juin 2011, la S.A. ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer révisable et actuel de 678,46 euros, provision sur charges incluse.

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Par requête enregistrée le 16 février 2024, Madame [L] [U] a demandé la condamnation de la S.A. ICF ATLANTIQUE au paiement des sommes de 3.000 euros en principal et de 100 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la dangerosité de l’installation électrique, des infiltrations et des problèmes de moisissures.

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* *

Par acte d’huissier en date du 8 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 2.952,32 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 13 juin 2024, la S.A. ICF ATLANTIQUE a fait citer Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 3.645,58 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 659,83 euros ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

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A l’audience du 28 novembre 2024, il a été procédé à la jonction des procédures.

A l’audience du 30 juin 2025, la S.A. ICF ATLANTIQUE maintient sa demande et actualise sa créance à la somme de 10.650,20 euros.

Sur la demande de Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U], elle fait valoir qu’elle a commencé à faire les travaux mais elle n’a pu finir en raison de l’obstruction faite par les locataires. De plus, elle a fait un geste commercial. Enfin, la demande de Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] est abusive en son montant et alors que Monsieur [J] trouble le voisinage par son comportement.

Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] sollicitent la remise en état du logement, une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, une expertise et ils concluent au débouté de la demande du bailleur. Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement.

Ils exposent que leur logement présente toujours des problèmes électriques et des infiltrations pour lesquels on leur a proposé une somme dérisoire de 600 euros. Ces désordres ont eu un impact sur leur santé.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 1er septembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] ont été autorisés à déposer en délibéré les photographies présentes sur leur téléphone, ce qu’ils ont fait le 9 juillet 2025 en y joignant un courrier de la Ville de [Localité 6] du 12 juillet 2024 constatant la mauvaise ventilation et la présence de moisissures.

SUR CE

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la situation d’impayés de loyers ayant été signalée le 18 janvier 2024, et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 18 juin 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur la demande d’expertise

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U], occupants de leur logement, sont en mesure de faire constater l’état de leur logement sans que le recours à une expertise judiciaire ne soit justifié alors qu’il a été seulement produit à l’audience des échanges de courriels.

En conséquence, il convient de les débouter de ce chef de demande.

Sur le montant des loyers dus et la demande reconventionnelle

Le bailleur réclame une somme de 10.650,20 euros au titre des loyers, charges et frais. Il convient de retenir la somme de 10.473,60 euros au titre des seuls loyers et charges, loyer de mai inclus, selon décompte arrêté au 3 juin 2025.

En revanche, il ne convient pas de retenir la somme de 176,60 euros qui correspond à des frais de poursuite qui seront vus au titre des demandes annexes.

Reconventionnellement, Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] font état du mauvais état de la location et ils sollicitent une somme de 15.000 euros à titre indemnitaire. Mais, à l’appui de leur demande, ils produisent exclusivement des échanges de courriels et de nombreuses photographies. Les échanges de courriels, qui démontrent seulement l’existence du litige, ne font pas la preuve des désordres. De même les photographies prises en gros plan et sans légende ne permettent pas d’en connaître le lieu et la date de prise.

En conséquence, Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] doivent être déboutés de leur demande et ils doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.473,60 euros assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 8 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.952,32 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] sollicitent des délais de paiement mais d’une part ils n’ont pas repris le paiement des loyers, d’autre part ils ne justifient pas de leur situation économique, rendant leur demande impossible à examiner.

En conséquence, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par les locataires jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme de demandée de 659,83 euros, ce qui n’excède pas le montant actuel du loyer et des charges.

Sur les demandes annexes

La S.A. ICF ATLANTIQUE ne justifie pas d’un préjudice autre que celui déjà réparé par l’allocation des indemnités d’occupation et des intérêts moratoires. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande en dommages et intérêts.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A. ICF ATLANTIQUE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 8 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 15 juin 2011 entre la S.A. ICF ATLANTIQUE et Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], conformément à la clause résolutoire acquise le 8 mai 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] à payer à la S.A. ICF ATLANTIQUE la somme de 10.473,60 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] à payer à la S.A. ICF ATLANTIQUE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 659,83 euros due à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Déboute Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] de leur demande ;

Déboute la S.A. ICF ATLANTIQUE de sa demande en dommages et intérêts ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] à payer à la S.A. ICF ATLANTIQUE la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [L] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection