TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/01282 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YEZQ

Minute :

S.C.I. FLORENCE

Représentant : M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB204

C/

Madame [E] [B] [Y] [T] [O]

Représentant : Maître Carole NIQUIL de la SCP MCCN AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN739

Madame [J] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BERTIN

Copie délivrée à :

M^e NIQUIL

Mme [U]

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FLORENCE, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [B] [Y] [T] [X], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Carole NIQUIL de la SCP MCCN AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 3], en sa qualité de tutrice

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 octobre 2020, la société civile immobilière Florence a donné à bail à Mme [E] [Y] [T] [X] un local à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 5] à [Localité 8] (lots 18 et 53, étage 3, porte 2 gauche, cave 16), pour un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 juin 2023, la société civile immobilière Florence a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 8 125 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [E] [Y] [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par actes en date des 6 septembre et 14 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après trois renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société civile immobilière Florence, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [E] [Y] [T] [X] ;

— le rejet des demandes adverses et, subsidiairement, accorder un moratoire suspensif de l’expulsion à la locataire ;

— et la condamnation de Mme [E] [Y] [T] [X] :

— au paiement de la somme de 5 337,65 euros au titre de l’arriéré locatif,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement de la somme de 660 euros à titre de réparations,

— au paiement de la somme de 618,62 euros au titre des charges,

— au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement et des assignations.

Elle expose, sur le fondement des articles de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus. Elle ajoute que la locataire dégrade les parties communes, que son compagnon empêche l’examen des lieux ou une rencontre, que le chien de la locataire aboie, que le voisinage se plaint, que la locataire ne prend pas soin des lieux loués et que le bailleur a dû s’acquitter de frais de réparation d’une vitre et d’une fuite. La SCI Florence ajoute que la locataire et son compagnon perçoivent d’autres revenus tout comme des prestations diverses puisqu’ils ont les moyens d’entretenir un chien. Elle indique enfin subir un préjudice économique notable.

Mme [E] [Y] [T] [X] comparaît, représentée par sa tutrice, Mme [J] [U], et assistée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— des délais de paiement à hauteur de 418 euros par mois pendant 12 mois,

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— le rejet des demandes de condamnation à une indemnité d’occupation, d’expulsion et de paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles,

— et qu’il soit fait injonction au bailleur de produire les quittances correspondant aux loyers dont elle s’est acquittée et dont elle s’acquittera à l’avenir.

Elle explique, sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, que la mesure de protection dont elle bénéficie a été aggravée le 3 octobre 2023 du fait des difficultés psychiatriques qu’elle rencontre, qu’elle a réglé la somme de 10 000 euros en 2024 grâce à un rappel d’allocation adulte handicapé, que le loyer résiduel est réglé, qu’elle a fait une proposition de règlement amiable pour pouvoir bénéficier du rappel de l’allocation logement, qu’elle n’a reçu aucune quittance pour la somme de 10 000 euros qu’elle a réglée et qu’elle fait preuve de bonne foi. Elle ajoute que sa situation de santé précaire justifie qu’elle puisse se maintenir dans les lieux et que les nuisances de voisinage dont il est fait état ne sont pas suffisamment démontrées.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2023, pour la somme en principal de 8 125 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 août 2023.

II – Sur les demandes de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [E] [Y] [T] [X] reste lui devoir la somme de 5 956,27 euros à la date du 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse et régularisations de charges pour les années 2020-2021 et 2021-2022 incluses (618,62€).

Mme [E] [Y] [T] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Mme [E] [Y] [T] [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5 956,27 euros.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il est démontré que Mme [E] [Y] [T] [X] a repris le paiement de son loyer résiduel et qu’elle perçoit l’allocation adulte handicapé.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [E] [Y] [T] [X] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à son départ définitif des lieux.

IV – Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret numéro 87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir réglé les sommes de 66 euros et 594 euros au titre du remplacement d’une vitre dans les parties communes et au titre de la réparation d’une fuite d’eau en provenance de l’appartement loué. Mme [E] [Y] [T] [X] n’apporte aucun élément de nature à rapporter la preuve que ces sommes ne sont pas dues à des dégradations imputables au locataire.

En conséquence, Mme [E] [Y] [T] [X] sera condamnée à régler la somme de 660 euros à la société civile immobilière Florence au titre des réparations locatives.

V – Sur la demande d’injonction à établir des quittances

L’article 21 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bailleur n’a pas produit les quittances ou reçus correspondant aux loyers et charges dont s’est pourtant acquittée Mme [E] [Y] [T] [X].

En conséquence, il sera fait injonction à la société civile immobilière Florence de délivrer à Mme [E] [Y] [T] [X] les quittances et éventuels reçus correspondant aux sommes dont elle s’est acquittée. S’il n’y a pas lieu de statuer pour l’avenir, il convient de rappeler que l’obligation du bailleur en la matière court pour toute la durée du bail.

VI – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [E] [Y] [T] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des assignations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière Florence, Mme [E] [Y] [T] [X] sera condamnée à lui payer une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2020 entre la société civile immobilière Florence et Mme [E] [Y] [T] [X] concernant le local à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 5] à [Localité 8] (lots 18 et 53, étage 3, porte 2 gauche, cave 16) sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] [T] [X] à payer à la société civile immobilière Florence la somme de 5 956,27 euros (décompte arrêté au 7 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse) ;

AUTORISE Mme [E] [Y] [T] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 418 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [E] [Y] [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Florence puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [E] [Y] [T] [X] soit condamnée à verser à la société civile immobilière Florence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] [T] [X] à payer à la société civile immobilière Florence la somme de 660 euros au titre des réparations locatives ;

ORDONNE à la société civile immobilière Florence d’établir et transmettre à Mme [E] [Y] [T] [X] les quittances et éventuels reçus correspondant aux sommes dont elle s’est acquittée au titre du paiement des loyers et des charges ;

INVITE Mme [E] [Y] [T] [X] à transmettre une copie du présent jugement à la Caisse d’Allocations familiales pour rétablissement des aides au logement ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] [T] [X] à verser à la société civile immobilière Florence une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [Y] [T] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE