Minute n° 25/44

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 20 Janvier 2025

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DEMANDEUR :

S.A. LIVIE

[Adresse 8]

[Localité 7]

Demanderesse représentée par

M^e Yves HONHON, avocat au barreau de NANTES – 5

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défendeur non comparant

Madame [P] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 Décembre 2024

date des débats : 02 Décembre 2024

délibéré au : 20 Janvier 2025

RG N° RG 24/02267 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NESL

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Yves HONHON

CCC Monsieur [O] [G] et Madame [P] [G]

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 13 juin 2013, la société Atlantique Habitations a donné à bail à Monsieur et Madame [G] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer révisable et actuel de 827,22 euros, provision sur charges incluse.

Un précédent jugement en date du 1er février 2024 a condamné les locataires à rembourser la somme de 2.461,74 euros.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 2.429,88 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 2 juillet 2024, la S.A. LIVIE, venant aux droits de la société Atlantique Habitations, a fait citer Monsieur et Madame [G], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement solidaire des loyers échus d’un montant de 5.738,76 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 décembre 2024, la S.A. LIVIE actualise sa créance à la somme de 3675,87 euros et elle indique qu’il reste à devoir une somme de 1.430,11 euros au titre du jugement du 1er février 2024. En conséquence, elle s’oppose aux délais.

Madame [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif.

Monsieur [G], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 20 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 11 mars 2024 et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 3 juillet 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur réclame une somme de 3.675,87 euros. Il convient de déduire de ce montant les frais de commandement qui relèvent des dépens et il demeure dû une somme de 3.544,97 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, loyer d’octobre inclus.

Les locataires doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.429,88 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

En ce qui concerne la demande de délais, l’article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] ont repris le paiement des loyers depuis août 2024 et ils ont diminué leur dette en principal de manière significative. Ils perçoivent chacun une somme de l’ordre de 1.000 euros et ils ont encore un enfant à charge. Il convient donc de leur accorder des délais de paiement par mensualités de 100 euros ainsi qu’il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 827,22 euros.

Sur les demandes annexes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice autre que celui déjà réparé par l’allocation des intérêts moratoires et des éventuelles indemnités d’occupation. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande en dommages et intérêts.

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 11 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 13 juin 2013 entre la S.A. LIVIE et Monsieur et Madame [G] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5], conformément à la clause résolutoire acquise le 11 mai 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [G] à payer à la S.A. LIVIE la somme de 3.544,97 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur et Madame [G] à se libérer de leur dette d’un montant de 3.544,97 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 100 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 mars 2025, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur et Madame [G], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d’un montant de 827,22 euros, sera versé à la S.A. LIVIE et, en tant que de besoin, les y condamne solidairement ;

Déboute la S.A. LIVIE de ses demandes en dommages et intérêts et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection