Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01360 – N° Portalis DBX6-W-B7J-22NQ

S.A.S. VILIA

C/

[U] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A.S. VILIA immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le n° 830 212 338

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Marie LACOSTE substituant Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [U] [N]

née le 03 Janvier 1985 à

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2024, la SAS VILIA a donné à bail à Madame [U] [N], un logement Résidence [Adresse 8], [Adresse 10], au [Adresse 4] à [Localité 6], et deux emplacements au sein de la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la SAS VILIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2264,59 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, la SAS VILIA a assigné Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 7] Publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2842,52 euros, à titre provisionnel, avec intérêts de droit à compter du 7 avril 2025, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux (1129,17 euros),

— La condamner à payer à la SAS VILIA la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

Lors de l’audience du 26 septembre, la société VILIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3230 euros, que cependant, la défenderesse a réglé le jour de l’audience la somme de 1500 euros sous forme d’un virement. Elle confirme les termes de sa demande initiale, et indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [U] [N] comparait en personne. Elle confirme avoir réglé le jour de l’audience la somme de 1500 euros. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la CCAPEX le 31 mars 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société VILIA a fait signifier à Madame [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2264,59 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 avril 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde la société VILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 mai 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant, et qu’elle apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement. Madame [N] explique qu’elle a temporairement suspendu le paiement des loyers en raison d’une panne de chauffage pendant le dernier hiver, que cette panne a été réparée fin mai 2025. Aucune pièce n’est produite sur ce sujet.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société VILIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [N].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1148,73 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société VILIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3230,17 euros à la date du 23 septembre 2025, terme de septembre inclus.

Il n’est pas discuté qu’il doit être déduit de ce solde la somme de 1500 euros réglée le jour de l’audience.

Le solde de la créance s’établit donc à 1730,17 euros. Madame [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1730,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 septembre – échéance du mois de septembre 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité et la situation économique respective des parties commande de n’appliquer aucune condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 20 mai 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 6 mai 2024 entre Madame [U] [N] et la SAS VILIA, relatif au logement Résidence [Adresse 8], [Adresse 10], au [Adresse 4] à [Localité 6], et deux emplacements au sein de la même résidence,

CONDAMNONS Madame [U] [N] à payer à la SAS VILIA la somme de 1730,17 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [U] [N] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 140 euros chacune, suivies d’une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [U] [N] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1148,73 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [U] [N] à son paiement à compter du 1er octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION