Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 01 Avril 2025

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ENTRE :

Association [Adresse 16] [Localité 12] à [Localité 17]

représenté par son SYNDIC PIVETEAU IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 3]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

S.C.I. ATABAY

[Adresse 7]

[Localité 4]

S.C.I. C.G. SET

[Adresse 18]

Centre Commercial Viv’Erdre

[Localité 5]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 Juin 2024

date des débats : 04 Février 2025

délibéré au : 01 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/01420 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7D2

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 17 avril 2024 et du 29 avril 2024, l’association [Adresse 15] [Adresse 11] à Treillières (ci-après l’ASL) a fait assigner la SCI ATABAY et la SCI CG SET devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Suivant ses dernières conclusions, l’association [Adresse 15] [Adresse 11] demande au tribunal de :

A titre principal, condamner solidairement la SCI ATABAY et la SCI CG SET à payer les sommes de :

1 768.25 euros au titre de l’arriéré de charge d’ASL et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 6 septembre 2024 assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit

1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait qu’il n’y a pas lieu à solidarité,

Condamner la SCI ATABAY à payer les sommes de :

884.12 euros au titre de l’arriéré de charge d’ASL et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 6 septembre 2024 assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit

750 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

Condamner la SCI CG SET à payer les sommes de :

884.13 euros au titre de l’arriéré de charge d’ASL et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 6 septembre 2024 assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit

750 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’appui de ses prétentions, l’ASL fait valoir que les deux SCI sont chacunes propriétaires de deux lots au sein du lot n°1101 de l’ASL et ne sont pas à jour du paiement des charges en dépit des appels de fonds réguliers, des relances et des mises en demeure.

En application de l’article 25 des statuts de l’ASL et de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, l’ASL sollicite que les SCI soient condamnées solidairement au paiement de l’arriéré de charges et frais nécessaires qui s’établit à 1 768.25 euros puisque les sociétés coloties ont procédé au paiement d’une partie de l’arriéré de charges.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, l’ASL sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive des SCI lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025.

Le délibéré a été fixé au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI ATABAY et la SCI CG SET, ni présentes ni représentées, ont été citées respectivement à domicile et à personne morale, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

L’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et son décret d’application n°2006-504 du 3 mai 2006 renvoient aux statuts de l’association syndicale libre pour définir les modalités de fonctionnement de celles-ci.

En l’espèce, les statuts de l’association [Adresse 14] [Adresse 11] déterminent en leur article 23 le recouvrement des charges.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, l’ASL produit aux débats :

— le relevé de propriété de la SCI ATABAY portant sur la propriété des lots n°2 et 3 au sein du lotissement situé [Adresse 1],

— le relevé de propriété de la SCI CG SET portant sur la propriété des lots n°1 et 4 au sein du lotissement situé [Adresse 1],

— l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du lotissement

— les statuts de l’ASL

— les appels de fonds du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 février 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 23 juillet 2021, 7 juin 2022 et 3 juillet 2023 et votant les budgets prévisionnels de l’année 2021 au 31 décembre 2024

— les contrats désignant la SAS PIVETEAU IMMOBILIER en qualité de syndic pour la période considérée

— le décompte de charge pour le local 1101 faisant apparaître un arriéré de 1 768.25 euros au 6 septembre 2024.

Il découle des pièces produites que la SCI ATABAY et la SCI CG SET ont la qualité de colotis au sein de l’ASL du [Adresse 10] à Treillières. Plus spécifiquement, elles sont copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] qui constitue le lot n°1101 du lotissement artisanal dénommé [Adresse 10].

Il s’ensuit que les sociétés sont bien copropriétaires et colotis au sein d’un même lot de sorte qu’elles peuvent être tenues solidairement des sommes dues.

Les SCI ont procédé à deux paiements significatifs les 3 et 8 juillet 2024 ce qui a permis d’apurer en grande partie la dette mais pas totalement.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les sommes au titre des honoraires d’avocat soit la somme totale de 1 693.40 euros sera prise en compte au titre des frais irrépétibles.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI ATABAY et la SCI CG SET restent redevables solidairement de la somme de 74.85 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 6 septembre 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un coloti est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, la SCI ATABAY et la SCI CG SET ont été relancées aux fins de paiement le 21 février 2022, le 16 octobre 2023 et le 26 février 2024.

Le paiement de l’arriéré de charges est intervenu au mois de juillet 2024 soit plus de deux mois après l’assignation devant le tribunal judiciaire de Nantes. L’introduction de l’instance aurait pu manifestement être évitée.

Il s’ensuit que la carence de la SCI ATABAY et de la SCI CG SET est manifeste bien que devant être mesurée. Elles seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI ATABAY et la SCI CG SET qui succombent à la présente instance seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement la SCI ATABAY et la SCI CG SET à payer à l’association syndicale libre du [Adresse 9] d'[Adresse 8] de [Adresse 13] Treillières représentée par son syndic la SAS PIVETEAU IMMOBILIER les sommes de :

74.85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 6 septembre 2024 ;

1 000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum la SCI ATABAY et la SCI CG SET à payer à l’association syndicale libre du [Adresse 9] d'[Adresse 8] de [Adresse 13] Treillières représentée par son syndic la SAS PIVETEAU IMMOBILIER les sommes de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI ATABAY et la SCI CG SET aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT