Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p12 aud civile prox 3, 13 octobre 2025, n° 25/00859

TJ Marseille 13 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il était occupant sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail.
Accepté
Loyers impayés
La cour a condamné le locataire au paiement des arriérés de loyers, considérant qu'il ne contestait pas le principe ni le montant de la dette.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux après la résiliation du bail justifiait le versement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur des loyers dus.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p12 aud civ. prox 3, 13 oct. 2025, n° 25/00859
Numéro(s) :	25/00859
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	8 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence DENOT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame DE ANGELIS lors du délibéré

Débats en audience publique le : 13 Octobre 2025

GROSSE :

Le 16 décembre 2025

à M^e Laurence DENOT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00859 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AWE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L], [A], [X], [D] [P]

né le 19 Décembre 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [K], [E], [V], [J] [B] épouse [P]

née le 26 Octobre 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 07 octobre 2020, M. [L] [P] et Mme [K], [E] [B] épouse [P], représentés par leur mandataire, la société Pure Gestion, ont consenti à M. [R] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3] dans le [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 431 euros et une provision sur charges de 50 euros de provisions.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [R] [W] le 13 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.506,86 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, M. [L] [P] et Mme [K] [B] épouse [P] ont fait assigner M. [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 514, 514-1, 696 et 700 du code de procédure, 1217, 1229, 1728 et 1741 du code civil, L 411-1 et suivants, R 433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,l’expulsion immédiate et sans délai de M. [R] [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sans qu’aucun délai ne puisse lui être accordé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,la condamnation de M. [R] [W] au paiement de la somme de 3.572,60 euros due au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 1.506,86 euros et de la présente décision pour le surplus,la condamnation de M. [R] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux loués,sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée à l’audience initiale du 30 juin 2025, l’affaire a été renvoyé à l’audience du 13 octobre 2025 à la demande de la partie défenderesse pour constitution d’un avocat ou production des pièces.

A l’audience du 13 octobre 2025, M. [L] [P] et Mme [K] [B] épouse [P], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur créance à la somme de 8.735,18 euros.

Sur les moyens développés par les requérants au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [R] [W], comparant à l’audience du 30 juin 2025, n’est ni comparant ni représenté à l’audience du 13 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 30 janvier 2025 a été dénoncée le 6 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [L], [A], [X], [D] [P] et Mme [K], [E], [V], [J] [B] épouse [P] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 07 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 1.506,86 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

M. [R] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et avec régularisation des charges annuellement sur justificatifs conformément aux stipulations contractuelles, soit la somme de 553,88 euros à ce jour, et de condamner M. [R] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [R] [W] reste devoir la somme de 8.735,18 euros, à la date du 24 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, aux charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

M. [R] [W], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné au paiement de la somme de 8.735,18 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.506,86 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [L], [A], [X], [D] [P] et Mme [K], [E], [V], [J] [B] épouse [P], M. [R] [W] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté,

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 07 octobre 2020 entre M. [L], [A], [X], [D] [P] et Mme [K], [E], [V], [J] [B] épouse [P] d’une part et M. [R] [W] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] dans le [Localité 5], sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L], [A], [X], [D] [P] et Mme [K], [E], [V], [J] [B] épouse [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte et de suppression du délai pour quitter les lieux;

CONDAMNE M. [R] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et avec régularisation des charges annuellement sur justificatifs conformément aux stipulations contractuelles, soit 553,88 euros à ce jour, à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [R] [W] à verser à M. [L], [A], [X], [D] [P] et Mme [K], [E], [V], [J] [B] épouse [P] la somme de 8.735,18 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 24 septembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.506,86 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [R] [W] à verser à M. [L], [A], [X], [D] [P] et Mme [K], [E], [V], [J] [B] épouse [P] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits.

La greffière, La juge des contentieux de la protection