N° RG 25/01293 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFLA

Minute N° 2026/0123

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Février 2026

— ----------------------------------------

[N] [S] épouse [M]

[J] [M]

C/

S.D.C. SDC CARRE VERDE

S.C.P. NOTAIRES [F], [P], DENIS-NOUJAIM & [G]

[E] [Y]

[U] [Y]

[X] [Y]

[V] [Y]

S.A.S. THIERRY IMMOBILIER

S.A.S. SOPREMA

[H] [Y]

[C] [Y]

[K] [Y]

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 05/02/2026 à :

la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D. – 245

la SELARL EFFICIA ([Localité 17])

la SELARL GILLES APCHER – 336

M^e Stéphanie GUILLOTIN – 277

M^e Jean-baptiste TIACOH – 14B

copie certifiée conforme délivrée le 05/02/2026 à :

dossier

copie électronique délivrée le 05/02/2026 à :

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 15]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 22 Janvier 2026

PRONONCÉ fixé au 05 Février 2026

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [N] [S] épouse [M], demeurant [Adresse 11]

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 11]

Représentés par Maître Stéphanie GUILLOTIN, avocate au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

SDC CARRE VERDE, représenté par son Syndic THIERRY IMMOBILIER (RCS [Localité 16] N°309358349), domicilié : chez THIERRY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocat au barreau de NANTES

S.C.P. NOTAIRES [F], [P], DENIS-NOUJAIM & [G]

(RCS [Localité 16] N°308859602), dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocate au barreau de RENNES

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Jean-Baptiste TIACOH, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 13],

Représenté par Maître Jean-Baptiste TIACOH, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 10]

Représenté par Maître Jean-Baptiste TIACOH, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître Jean-Baptiste TIACOH, avocat au barreau de NANTES

Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Jean-Baptiste TIACOH, avocat au barreau de NANTES

Madame [C] [Y], demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maître Jean-Baptiste TIACOH, avocat au barreau de NANTES

Madame [K] [Y], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Jean-Baptiste TIACOH, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. THIERRY IMMOBILIER en sa qualité de syndic du SDC CARRE VERDE (RCS [Localité 16] N° 309 358 349), dont le siège social est sis [Adresse 12]

Représenté par Maître Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., avocat au barreau de NANTES

S.A.S. SOPREMA (RCS [Localité 16] N° 485 197 552 00626), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non comparante et non représentée

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/01293 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OFLA du 05 Février 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 20 décembre 2020 par Me [Z] [G], notaire associé de la S.C.P. [F] [P] DENIS-NOUJAIM [G] à [Localité 19] avec la participation de Me [B] [L], notaire associé à [Localité 16], les époux [J] [M] ont fait l’acquisition auprès de Mme [D] [O] Vve [Y], Mme [H] [Y] épouse [W], Mme [C] [Y] épouse [R], Mme [K] [Y], M. [E] [Y], M. [U] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] d’un appartement de type 3 et un emplacement de stationnement correspondant aux lots n° 58 et 329 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé CARRE VERDE situé [Adresse 18] à [Localité 20], dont les travaux de construction avaient fait l’objet de déclarations d’achèvement et de conformité des 30 août 2011 et 28 octobre 2011.

Se plaignant d’infiltrations répétées dans leur appartement en dépit de travaux d’étanchéité de la société SOPREMA réalisés à la demande de la copropriété et de la découverte du fait que ces infiltrations avaient déjà fait l’objet d’une déclaration de sinistre et de réparations avant la vente au titre de la garantie dommages-ouvrage, les époux [J] [M] ont fait assigner en référé le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE CARRE VERDE pris en son syndic la S.A.S. THIERRY IMMOBILIER, la S.A.S. THIERRY IMMOBILIER en qualité de syndic, la S.A.S. SOPREMA ENTREPRISES, la S.C.P. [F] [P] DENIS-NOUJAIM [G], Mme [H] [Y] épouse [W], Mme [C] [Y] épouse [R], Mme [K] [Y], M. [E] [Y], M. [U] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] par actes de commissaires de justice des 13, 20, 24, 25, 28 novembre, 1er, 2 décembre 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise avec condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à prendre en charge l’avance des frais.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE CARRE VERDE formule toutes protestations et réserves et s’oppose à la demande de transfert à sa charge de l’avance des frais d’expertise, en soulignant qu’en l’absence de preuve ni de reconnaissance de responsabilité, la cause et l’origine des infiltrations sur des parties communes ne sont pas établies.

Mme [H] [Y] épouse [W], Mme [C] [Y] épouse [R], Mme [K] [Y], M. [E] [Y], M. [U] [Y], M. [X] [Y] et M. [V] [Y] formulent toutes protestations et réserves en réclamant que l’expertise soit réalisée au contradictoire de l’ensemble des parties assignées avec des précisions dans la mission d’expertise, le tout en soulignant que :

— les demandeurs avaient été informés de l’infiltration subie antérieurement alors qu’une tâche était visible en pied de porte de la terrasse et qu’il était convenu de l’exécution de menus travaux d’entretien dont le changement du joint souple de la porte fenêtre et d’un raccord de peinture,

— une baisse de prix a été consentie,

— l’action sur le fondement du défaut d’information suffisante est vouée à l’échec et celle au titre de la délivrance conforme est prescrite en vertu de l’article 1622 du code civil.

La S.C.P. [F] [P] DENIS-NOUJAIM [G] conclut à sa mise hors de cause avec condamnation in solidum des époux [M] à lui payer une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en relevant que :

— il n’y a pas de motif légitime à son appel en cause en l’absence de litige potentiel, rien ne démontrant que le notaire aurait manqué à son obligation de conseil ni qu’il aurait pu avoir connaissance des désordres antérieurs à la vente,

— ni le carnet d’entretien ni les procès-verbaux d’assemblées générales n’en faisaient état et les vendeurs n’avaient rien révélé à ce sujet,

— l’achat s’est fait dans l’état où le bien se trouvait,

— rien n’indique que la baisse de prix était liée à l’état du bien.

La S.A.S. THIERRY IMMOBILIER conclut à titre principal au débouté des demandeurs avec condamnation in solidum de ceux-ci à lui payer une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et formule subsidiairement toutes protestations et réserves en souhaitant que l’expertise soit alors ordonnée au contradictoire de toutes les parties pour interrompre la prescription, en soutenant que :

— la chronologie des événements démontre qu’à chaque fois elle a agi avec diligence pour faire procéder à des votes ou réaliser des travaux, ce que le demandeur reconnaissait d’ailleurs dans un courrier du 11 août 2025,

— il ne peut lui être reproché d’avoir eu recours à la société SOPREMA, alors que celle-ci a un contrat d’entretien pour l’immeuble.

Les époux [J] [M] maintiennent leurs prétentions initiales, en faisant notamment valoir que :

— la responsabilité des vendeurs est recherchée au titre des articles 1112-1 et 1604 du code civil pour défaut d’information sur les sinistres ou désordres antérieurs, alors qu’une déclaration de sinistre de 2020 et l’expertise réalisée n’ont pas donné lieu à des réparations mais à une dissimulation par un raccord de peinture,

— la clause élusive de garantie des vendeurs, générale et incomplète, n’est pas applicable,

— la preuve n’est pas rapportée d’une information sur les infiltrations, sachant qu’ils n’ont pas demandé de baisse de prix mais que ce sont les vendeurs qui y ont procédé unilatéralement sans qu’il soit expliqué pourquoi ils auraient baissé le prix s’ils avaient effectué les réparations,

— l’article 1622 du code civil ne concerne que les erreurs de contenance et la prescription applicable est de 5 ans,

— les désordres subis trouvent leur origine dans les parties communes, de sorte que le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit et qu’en dépit des travaux votés et exécutés, les désordres persistent, si bien que l’expertise doit être réalisée aux frais de celui-ci compte tenu du faisceau d’indices réunis,

— ils ont en vain alerté le syndic sur la nécessité de prendre des mesures urgentes et efficaces pour remédier aux infiltrations,

— le syndic est susceptible d’avoir engagé sa responsabilité pour ne pas avoir effectué des travaux urgents, pour avoir laissé la responsabilité décennale expirer sans agir, pour s’être entêté à confier les travaux à la société SOPREMA alors que ses interventions étaient inefficaces,

— le notaire a manqué à son devoir de conseil au titre de l’article 1231-1 du code civil, dès lors que la baisse de mise à prix aurait dû de conduire à recueillir des informations pour en connaître les raisons.

La S.A.S. SOPREMA ENTREPRISES, citée à une assistante administrative, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux [J] [M] présentent des copies des documents suivants :

— acte notarié du 20 décembre 2020,

— promesse unilatérale d’achat,

— rapport de M. [X] [T] expert SARETEC au titre de la dommages ouvrage du 24/03/2021,

— devis SOPREMA d’août 2021 et août 2025,

— courriers et courriels,

— rapport REP INVESTIGATION du 27/04/23.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des infiltrations dont se plaignent les époux [J] [M] dans leur appartement sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

La demande de prise en charge des frais d’expertise par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est injustifiée, alors que des travaux sont prévus selon un devis très récent d’août 2025 pour remédier aux désordres sur les parties communes et que le choix d’agir de manière anticipée pour réaliser l’expertise n’intervient que dans l’intérêt des demandeurs, qui doivent donc supporter l’avance des frais.

L’action formée contre le notaire est manifestement vouée à l’échec, dans la mesure où aucun indice sérieux ne pouvait laisser supposer que l’appartement était atteint de désordres et que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de la baisse de prix consentie par les vendeurs pour en même temps considérer qu’il s’agissait d’un indice qui aurait dû alerter l’attention du notaire sur l’état du bien tout en certifiant que cette baisse a été consentie unilatéralement par les vendeurs sans lien avec cet état. D’ailleurs s’il est reproché au notaire un manque de vigilance, il n’est pas logique que l’agent immobilier ayant perçu des honoraires au moment de la vente n’ait pas été appelé en cause, alors même que c’est lui qui a procédé aux négociations et qui avait un devoir de conseil au sujet de l’état du bien. La S.C.P. [F] [P] DENIS-NOUJAIM [G] sera donc mise hors de cause.

De même, l’action formée contre la S.A.S. THIERRY IMMOBILIER en qualité de syndic est manifestement vouée à l’échec, aucun retard de traitement des doléances n’étant établi, étant souligné que :

— le syndic a au contraire été particulièrement diligent et n’a pas eu recours qu’à la société SOPREMA, puisque par exemple la déclaration de nouvelles infiltrations suite aux premières réparations de 2021 par courriel de M. [M] du 8 avril 2023 a donné lieu à un rapport REP INVESTIGATION du 27 avril 2023,

— M. [M] écrivait d’ailleurs encore le 11 août 2025 « je n’ai aucun doute sur votre engagement personnel à traiter ce dossier le plus rapidement possible »,

— le reproche sur le défaut de diligence avant l’expiration de la garantie décennale est totalement dénué de fondement, puisque les désordres constatés en 2021, dernière année de la garantie décennale, affectaient de simples joints, non couverts par cette garantie.

Sans conclure expressément à leur mise hors de cause, les consorts [Y] invoquent néanmoins que l’action des demandeurs serait vouée à l’échec, mais même si le juge des référés peut avoir quelques doutes sérieux sur les chances de succès d’une action des demandeurs à leur égard, il n’en demeure pas moins que seul le juge du fond sera à même de décider au vu des éléments produits et de l’expertise si une information sur l’état du bien a pu être dissimulée aux acquéreurs et s’il en est résulté des conséquences dommageables pour eux, le moyen tiré de la prescription n’étant pas imparable dès lors que la demande d’expertise a été engagée moins de 5 ans après la vente, délai de droit commun susceptible d’être appliqué.

Il est équitable de fixer à 1 000,00 € les indemnités que les demandeurs devront verser à la S.C.P. [F] [P] DENIS-NOUJAIM [G] d’une part et à la S.A.S. THIERRY IMMOBILIER d’autre part en application de l’article 700 du code de procédure civile, alors que la demande n’a pas été formée dans la précipitation pour interrompre la prescription, puisque les époux [M] connaissent l’existence des infiltrations depuis 2021 et qu’ils ont eu tout loisir de méditer sur le rôle du notaire au titre du supposé défaut d’information sur le sinistre antérieur depuis le rapport SARETEC, et que s’agissant du syndic, ils se sont félicités de ses bons services depuis 2020 avant de lui faire des reproches seulement quelques semaines avant l’assignation.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la mise hors de cause de la S.C.P. [F] [P] DENIS-NOUJAIM [G] et de la S.A.S. THIERRY IMMOBILIER,

Ordonnons une expertise confiée à M. [A] [I], expert près la cour d’appel de [Localité 17], demeurant [Adresse 8]. : 06.43.86.20.76, Mél. : [Courriel 14] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble et notamment l’appartement des demandeurs, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* préciser la localisation de l’origine des infiltrations notamment pour déterminer si elles trouvent leurs causes dans les parties communes ou des parties privatives, en recherchant dans ce dernier cas les copropriétaires concernés,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que les époux [J] [M] devront consigner au greffe avant le 5 avril 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 avril 2027,

Condamnons in solidum les époux [J] [M] à payer à la S.C.P. [F] [P] DENIS-NOUJAIM [G] d’une part et à la S.A.S. THIERRY IMMOBILIER d’autre part, une somme de 1 000,00 € à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons provisoirement les dépens à la charge des demandeurs.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE