TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00396 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U2ZZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Avril 2026

Société SCI FONCIERE RU 01/2014, représentée par son gérant en exercice y domicilié ès qualité agissant poursuites et diligences

C/

[W] [U]

[S] [Z] épouse [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Avril 2026

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SCI FONCIERE RU 01/2014, représentée par son gérant en exercice y domicilié ès qualité agissant poursuites et diligences, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [U], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [S] [Z] épouse [U], demeurant [Adresse 5]

représentée par son époux M. [W] [U], muni d’un pouvoir spécial

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 décembre 2017, à effet du 11 décembre 2017, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment [Adresse 6]) situé [Adresse 7] à TOULOUSE (31100) assorti d’un parking (n°24) pour un loyer mensuel de 532,50 euros et une provision sur charges mensuelle de 180 euros.

Le 04 août 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait signifier à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI FONCIERE RU 01/2014 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a ensuite fait assigner Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.878,76 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, mensualité de septembre 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexée comme le loyer, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2025.

A l’audience du 13 février 2026, la SCI FONCIERE RU 01/2014, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2389,65 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise.

Elle indique que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et versent 140 euros par mois en plus du loyer et charges courants.

S’agissant de l’octroi de délais de paiement, elle s’en remet à l’appréciation de la juridiction.

Monsieur [W] [U] comparait en personne et reconnaît avoir une dette locative. Monsieur [W] [U] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre une somme supplémentaire par mois en règlement de l’arriéré.

Il indique percevoir un revenu mensuel à hauteur de 1900 euros et indique que son épouse perçoit pour sa part un salaire de 1100 euros.

Il indique que le décès de son père a engendré des dépenses très importantes, plus de 14.000 euros, suite à des problèmes dans la succession.

Il ajoute ne pas avoir d’enfant à charge.

Enfin, il fait état d’un crédit à la consommation avec une mensualité à 150 euros.

Madame [S] [Z] épouse [U] n’a pas comparu. Par note en délibéré reçue le 18 février 2026, dûment autorisée, Monsieur [W] [U] a justifié d’un pouvoir de représentation de Madame [S] [Z] épouse [U] devant le Tribunal judiciaire de Toulouse, de sorte que celle-ci est valablement représentée à l’audience du 13 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU 01/2014 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 4 “Résiliation du contrat – clause résolutoire”) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.803,69 euros a été signifié le 04 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 octobre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE RU 01/2014 produit un décompte du 10 février 2026 démontrant que Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] restent devoir la somme de 1940,52 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (154,30 € + 158,11 € + 136,72 €).

Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1940,52 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, du paiement d’une somme supplémentaire mensuellement en règlement de l’arriéré locatif depuis le mois de novembre 2025 et des propositions de règlements formulées par Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 13 mensualités de 140 euros chacune et d’une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, la SCI FONCIERE RU 01/2014 sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE RU 01/2014, Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 décembre 2017 entre la SCI FONCIERE RU 01/2014 et Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 8]) situé [Adresse 7] à TOULOUSE (31100) assorti d’un parking (n°24) sont réunies à la date du 05 octobre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2014 à titre provisionnel la somme de 1940,52 euros (décompte arrêté au 10 février 2026, incluant une dernière facture de janvier 2026) ;

AUTORISONS Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 140 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le de chaque mois et pour la première fois avant le du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2014 puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] soient condamnés solidairement à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2014 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2014 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [S] [Z] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE RU 01/2014 de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE