Minute n° 26/206

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 30 Mars 2026

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DEMANDEUR :

Monsieur [V] [A] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [I] [L] épouse [A] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Demandeurs représentés par M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES – 64

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Défendeurs représentés par M^e Clémence REBOUX, avocat au barreau de NANTES – 30

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 Juin 2025

date des débats : 02 Février 2026

délibéré au : 30 Mars 2026

RG N° RG 25/01571 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY6L

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC : à M^e EMERIAU

CCC à : M^e REBOUX

CCC à la Préfecture

COPIE DOSSIER

Par acte sous seing privé en date des 5 et 6 septembre 2023, Monsieur et Madame [A] [Y] ont donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable et actuel de 1.408,51 euros.

Par acte d’huissier en date du 11 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 5.805,71 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 4 février 2025, Monsieur et Madame [A] [Y] ont fait citer Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

— l’expulsion de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 8.593,73 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 février 2026, Monsieur et Madame [A] [Y] actualisent leur créance à la somme de 25.647,43 euros en principal et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] concluent au débouté de la demande. Reconventionnellement, ils demandent :

— la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par la ville de [Localité 2] dans le courrier du 26 février 2025,

— la suspension du paiement des loyers jusqu’à mise en conformité,

— condamner le bailleur à payer une somme équivalente aux loyers impayés au titre du trouble de jouissance,

— condamner le bailleur au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner le bailleur au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer leur arriéré locatif.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 30 mars 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, en tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 12 février 2025, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame une somme de 25.647,43 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au jour de l’audience, loyer de février inclus.

Il est produit un décompte conforme au bail et il n’est pas justifié du paiement, il convient donc de retenir ce montant.

Par voie de conséquence, il convient de tenir solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] au paiement de la somme de 25.647,43 euros avec intérêts à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et six semaines après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 11 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.805,71 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur à la date du 23 janvier 2025.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] n’ayant pas repris le paiement des loyers, il ne peut leur être alloué de délais sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne peut pas plus leur être accordé des délais de paiement alors qu’ils ne justifient pas de leur situation, produisant seulement un avis d’allocation qui expirait en 2025, un relevé partiel de compte de juillet 2025 et un courrier de la Commission de surendettement du 22 avril 2025 demandant des pièces complémentaires.

En conséquence, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par les locataires jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 1.408,51 euros.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 1231 du code civil dispose que, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] font état :

— d’une visite de l'[Localité 3] du 6 décembre 2023 qui a préconisé de vérifier les conduits et les entrées d’air, de mettre en place un système de ventilation, de lutter contre l’humidité et la moisissure, de sécuriser l’accès la mezzanine et de rendre accessible le système de coupure général,

— d’un courrier du 26 février 2025 de la ville de [Localité 2] demandant au mandataire du bailleur de prendre les mesures préconisées par l'[Localité 3] dans un délai de deux mois,

— d’un courrier du 30 mai 2025 de l’assureur du locataire mettant en demeure le bailleur dans les mêmes termes.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] déduisent de cet ensemble une insalubrité du logement justifiant le non-paiement intégral des loyers.

Mais d’abord, il y a lieu de noter que le rapport de l'[Localité 3] constate la présence d’une chaudière sans anomalie visible et d’une cheminée qui n’a pu être vérifiée. Concrètement, il est relevé une absence de barrette d’aération sur les fenêtres et un détalonnage insuffisant des portes. Il est également noté un tableau électrique difficilement accessible, un risque de chute au niveau de la mezzanine et des moisissures dans la chambre du bas.

Il ne résulte pas de cet ensemble des manquements qui caractérisent une situation d’insalubrité et il n’est justifié d’une mise en demeure que dans le cadre de la présente procédure, plus d’un an après la visite de l'[Localité 3] et alors que la résiliation est déjà acquise.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] de leur demande reconventionnelle.

Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] réclament également une somme de 3.000 euros au motif que le bailleur est menaçant et qu’il a conservé une télécommande du portail qu’il ouvre afin de laisser le chien des locataires divaguer.

Ces faits, qui ne sont pas étayés, seront rejetés.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 11 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu les 5 et 6 septembre 2023 entre Monsieur et Madame [A] [Y] et Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], conformément à la clause résolutoire acquise le 23 janvier 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur et Madame [A] [Y] la somme de 25.647,43 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur et Madame [A] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.408,51 euros due à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Déboute Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] de leurs demandes;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] à payer à Monsieur et Madame [A] [Y] la somme de 1.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 décembre 2024 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection