TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

AFFAIRE N° RG 25/00306

N° Portalis DBWX-W-B7J-DLDT

AFFAIRE :

S.C.I. SIAR

C/

S.A.R.L. SOLAR GREEN

Composition :

Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière

APPEL

N°

du

Ordonnance rectificative

N°

du

☒ Copie exécutoire

délivrée à

M^e AUSSILOUX

☒ Copie à

M^e AUSSILOUX

☒ copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Délibéré du 14 Octobre 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Audience publique du 23 Septembre 2025 présidée par Xavier BAISLE, Juge des référés, assisté de Alexandra GAFFIE, greffière lors des plaidoiries et de Clémence GARIN, greffière pour la mise à disposition dans l’affaire opposant :

S.C.I. SIAR, immatriculée au RCS de NARBONNE sous le n° 509 516 589, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean AUSSILLOUX de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE

A

S.A.R.L. SOLAR GREEN, immatriculée au RCS de NARBONNE sous le n° 339 630 543, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 11 juillet 2025 à la demande de la SCI SIAR à la SARL SOLAR GREEN devant le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant en référé au terme de laquelle, la requérante demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,

— Prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 23 mai 2025,

— Ordonner l’expulsion de la société SOLAR GREEN et tous occupants de son chef du local sis [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner la SARL SOLAR GREEN à payer à la SCI SIAR la somme provisionnelle de 11190 € au titre des loyers et charges dus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner la SARL SOLAR GREEN à payer à la SCI SIAR à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 11 190 € à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux,

— Condamner la SARL SOLAR GREEN à payer à la SCI SIAR à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 730 € à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux,

— Condamner la SARL SOLAR GREEN aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement et de l’assignation, outre 2 500 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L145-41 du code de commerce, 699 et 700 du code de procédure civile, elle fait valoir en substance que la SARL SOLAR GREEN est défaillante dans les stipulations du bail commercial contracté le 1er octobre 2024, justifiant l’ensemble des demandes ainsi présentées.

L’affaire a été examinée à l’audience du 05 août 2025 et mise en délibéré au 02 septembre 2025.

Par ordonnance de référé du 02 septembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 23 septembre 2025 aux fins de production de pièces complémentaires nécessaires à l’examen du dossier, à savoir, le décompte des sommes dues d’une part à l’expiration du commandement de payer visant la clase résolutoire et d’autre part, à la date de l’assignation.

A l’audience du 23 septembre 2025, la requérante régulièrement constituée, indique avoir produit les pièces sollicitées et corriger le montant des sommes réclamées.

Par conclusions récapitulatives, la SCI requérante sollicite désormais de :

Prononcer la résiliation de plein droit du bail à effet du 23 mai 2025 ; Ordonner l’expulsion de la société SOLAR GREEN ainsi que de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 3] à [Localité 4] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner la SARL SOLAR GREEN à payer à lui payer la somme provisionnelle de 7 460 euros au titre des loyers et charges dus, outre les intérêts à taux légal à compter du commandement de payer ; Condamner la SARL SOLAR GREEN à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 11 190 euros à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux ; Condamner à titre subsidiaire la SARL SOLAR GREEN à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 730 euros à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux ; Condamner la SARL SOLAR GREEN aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; Condamner la SARL SOLAR GREEN à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL SOLAR GREEN, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué et sera dès lors considérée comme défaillante.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur la clause résolutoire

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue du bail que le preneur n’a pas respecté, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

En l’espèce, le bail commercial du 1er octobre 2024 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle il est stipulé que « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer y compris de l’indexation, ou en cas d’inobservation de l’une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures… ».

En ce sens, la SCI SIAR bailleresse a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice de la SCP ADELANTADO en date du 23 mai 2025, un commandement de payer d’un montant de 3 730 euros correspondant aux loyers et charges dus à cette date, outre les frais d’acte s’élevant à 155,67 euros à la SARL SOLAR GREEN.

Ce dernier commandement a visé la clause résolutoire précitée et a rappelé la possibilité de l’expulsion sans délai du preneur le cas échéant sur ordonnance du tribunal judiciaire.

La SCI SIAR a produit l’état d’endettement de la SARL SOLAR GREEN à jour au 3 juin 2025 tel qu’en dispose l’article L 143-2 du code de commerce qui édicte que « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus », lequel n’a révélé aucune inscription sur le fonds de commerce.

Il ressort du dossier et notamment du décompte actualisé produit par la bailleresse dans le cadre de la réouverture des débats que la SARL SOLAR GREEN reste redevable des causes du commandement de payer délivré le 23 mai 2025 d’un montant principal de 3 730 euros correspondant au loyer impayé du mois de mai 2025, étant précisé que le paiement reçu le 9 mai 2025, correspondant à un mois de loyer, vient s’imputer sur le loyer impayé du mois d’avril 2025 en application de l’article 1342-10 du code civil. Elle ne s’acquittera pas non plus des loyers commerciaux postérieurs audit commandement concernant les mois de juin, juillet, août, et septembre 2025.

La SARL SOLAR GREEN, non comparante dans le cadre de la présente instance, ne produit par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1er octobre 2024, sera constatée au 23 juin 2025, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux.

Sur la demande d’expulsion

En l’état, la SARL SOLAR GREEN se trouve depuis la résiliation du bail sans droit ni titre. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En conséquence, l’expulsion de la SARL SOLAR GREEN et celle de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux sis, [Adresse 3] à [Localité 4], sera ordonnée avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la condamnation des loyers par provision

En l’état des éléments versés aux débats et notamment du commandement de payer délivré le 23 mai 2025 ainsi que du décompte actualisé produit dans le cadre de la réouverture des débats, il n’est pas sérieusement contestable que la société locataire est à ce jour redevable d’une dette locative en application des clauses du bail, s’élevant à 3 730 euros correspondant au loyer impayé du mois de mai 2025 tel que réclamé par le commandement de payer, somme à laquelle il convient d’ajouter le loyer du mois de juin 2025 arrêté le 23 juin 2025, date de résolution du contrat, soit la somme de 2 913,33 euros (23/30 x 3 800 € = 2 913,33 €).

Qu’aucun argument ou pièce contraire ne vient sérieusement remettre en cause de façon pertinente et justifiée la dette telle que réclamée, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de 6 643,33 euros (3 730 € + 2 913,33 €).

Sur l’indemnité d’occupation

En l’état de la résiliation, le bailleur est en droit de solliciter une indemnité d’occupation à la charge du locataire depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux.

En l’espèce, la SCI SIAR sollicite le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 11 190 euros à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux. Ce montant correspond au calcul de l’indemnité d’occupation prévue en application de l’article 11 du contrat de bail.

Le contrat de bail commercial du 1er octobre 2024 liant les parties prévoit, en son article 11, qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire « une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur sera due au bailleur » (p.10)

Cette clause s’analyse en une clause pénale que le juge peut, même d’office, réduire si elle est manifestement excessive.

Or, une telle indemnité d’occupation est susceptible d’apparaître au juge du fond manifestement excessive et disproportionnée au regard du préjudice effectivement subi par la SCI bailleresse du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et sa demande en paiement, à cette hauteur, dans l’instance en référé, se heurte à une constatation sérieuse.

Il sera rappelé que l’indemnité d’occupation, qui est de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En conséquence, il convient de condamner la SARL SOLAR GREEN au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 juin 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant des loyers et charges actuels qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, soit 3 800 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de la SARL SOLAR GREEN, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mai 2025 et la présente assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Au titre des frais non compris dans les dépens, il serait inéquitable de laisser à la SCI SIAR la charge des frais nécessairement exposés pour assurer sa représentation en justice, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. La SARL SOLAR GREEN sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à ce titre.

Les demandes autres et plus amples seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous Xavier BAISLE,

Président du tribunal judiciaire de NARBONNE,

Par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition des parties au greffe, les parties ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Vu les articles 145-41 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, par provision,

Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial du 1er octobre 2024, liant les parties par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 juin 2025 ;

Ordonnons en conséquence l’expulsion de la SARL SOLAR GREEN et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Condamnons la SARL SOLAR GREEN à payer par provision à la SCI SIAR la somme 6 643,33 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 23 juin 2025, date de résiliation du bail commercial ;

Condamnons la SARL SOLAR GREEN à payer par provision à la SCI SIAR une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 3 800 euros, correspondant aux loyers et charges actuels, à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par la locataire ;

Condamnons la SARL SOLAR GREEN à payer à la SCI SIAR la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL SOLAR GREEN aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 23 mai 2025 et l’assignation du 11 juillet 2025 ;

Déclarons la présente ordonnance exécutoire de droit à titre provisoire.

et la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Clémence GARIN Xavier BAISLE