TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00470 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DMNF

AFFAIRE :

,

[O], [R],, [N], [R]

C/

,

[X], [T], [Z]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Monsieur, [O], [R]

Madame, [N], [R]

☒ Copie à :

Monsieur, [O], [R]

Madame, [N], [R]

Monsieur, [X], [T], [Z]

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [O], [R]

né le 31 Décembre 1950 à NARBONNE (11100)

de nationalité Française

demeurant 10, rue des Chèvrefeuilles – 11100 NARBONNE

comparant

Madame, [N], [R]

née le 28 Février 1954 à BOISSY L’AILLERIE (95650)

demeurant 10, rue des Chèvrefeuilles – 11100 NARBONNE

comparante

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [X], [T], [Z]

né le 27 Avril 1963 à PALMIRA

demeurant 11, rue Ancien Port des Catalans – 11100 NARBONNE

comparant

DÉFENDEUR

***

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, Juge du contentieux et de la protecion au tribunal judiciaire de Narbonne

GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 02/02/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 octobre 2024, Monsieur et Madame, [R] a donné à bail à, [X], [T], [Z] un immeuble à usage d’habitation situé au 11 rue Ancien Port des Catalans à 11100 Narbonne, pour un loyer mensuel de 264 € et 15 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame, [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 01 août 2025 ; puis elle a fait assigner, [X], [T], [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Narbonne par acte d’huissier du 16 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 février 2026, Monsieur et Madame, [R] – en personne reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de, [X], [T], [Z]; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à l’audience à la somme de 1161 euros € outre 534,09 euros correspondant aux frais d’huissier, de le condamner au payement d’une indemnité d’occupation outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame, [R] précise que Monsieur, [Z], [T] leur doit la somme de 1161 euros correspondant à 04 loyers impayés ainsi que les frais d’huissier. Ils précisent par ailleurs que Monsieur, [Z], [T] ne s’est pas présenté devant le conciliateur de justice et qu’ils s’opposent en tout état de cause à toutes les demandes en défense

Monsieur, [Z], [T] , comparaissant en personne, verse aux débats plusieurs documents : une main courante du 15 avril 2024 dans laquelle il indique qu’il comprend le français et se plaint de perturbateurs dans les parties communes de son immeuble, une attestation d’assurance Matmut pour le logement 11 rue de l’Ancien Port CATALANS,11100 Narbonne, une évaluation sociale, un prise de rendez-vous auprès de la Maison Départementale des solidarités, des relevés de virements pour le payement du loyer et une autorisation de paiement au bénéfice d’un tiers pour le FSL non signée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

II. Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 17 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience

Par ailleurs, Monsieur et Madame, [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 octobre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01 août 2025, pour la somme en principal de 1161 euros €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 septembre 2025.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Néanmoins, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige et qui est d’ordre public, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur, [X], [T], [Z] le 01 août 2025, pour un montant principal de 1116 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que la résiliation du bail est acquise.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur et Madame, [R] produit un décompte démontrant que, [X], [T], [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1116 euros € à la date du 02 février 2026.

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[X], [T], [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à verser à Monsieur et Madame, [R] cette somme de 1116 euros €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 16 octobre 2025 ;

S’agissant du remboursement des frais de justice sollicité, ils sont compris dans les dépens.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, les bailleurs s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement au bénéfice de Monsieur, [T], [Z].

Néanmoins force est de constater qu’il ressort du décompte produit aux débats que Monsieur, [X], [T], [Z] a repris le payement du loyer depuis octobre 2025 démontrant ainsi sa capacité financière à apurer sa dette locative. Il est par ailleurs accompagné dans ses démarches par la maison départementale des solidarités.

Compte tenu de ces éléments,, [X], [T], [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de, [X], [T], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

Sur l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, il convient de condamner, [X], [T], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

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[X], [T], [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 01 août 2025, de l’assignation en référé du 16 octobre 2025 et de sa notification à la sous-préfecture .

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur et Madame, [R],, [X], [T], [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Elodie TORRES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 octobre 2024 entre Monsieur et Madame, [R] et, [X], [T], [Z] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au 11 rue Ancien Port des Catalans à 11100 Narbonne sont réunies à la date du 13 septembre 2025 ;

CONDAMNONS, [X], [T], [Z] à verser à Monsieur et Madame, [R] à titre provisionnel la somme de 1116 euros € (décompte arrêté au 02 février 2026) avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025 à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation;

AUTORISONS, [X], [T], [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 48 euros € chacune précision faîte que la dernière mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour, [X], [T], [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur et Madame, [R] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que, [X], [T], [Z] soit condamné à verser à Monsieur et Madame, [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS, [X], [T], [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 01 août 2025, de l’assignation en référé du 16 octobre 2025 et de sa notification à la préfecture

CONDAMNONS, [X], [T], [Z] à verser à Monsieur et Madame, [R] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge