TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NEVERS

AL/PC

N° RG 23/00431 – N° Portalis DBZM-W-B7H-DCKO

NAC : 34C

Jugement du 30 Juillet 2025

AFFAIRE :

S.A. SOGEFIMUR

C/

Le Syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [V], représenté par son syndic la Société FIGA nouvellement dénomée SERGIC

ENTRE :

S.A. SOGEFIMUR, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°339 993 214, prise en la personne de son représentant légal

siège social : [Adresse 1]

représentée par Maître Carole BOIRIN de la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN, avocats au barreau de NEVERS (avocat postulant) et par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)

ET :

Le Syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [V], représenté par son syndic la Société FIGA nouvellement dénomée SERGIC, immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le n°311 890 958, dont le siège social se situe [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

représentée par Maître Myriam PREPOIGNOT de la SELARL AGIN-PREPOIGNOT, avocats au barreau de NEVERS (avocat postulant) et par Maître François-Xavier LUCAS de la SELARL CABINET LUCAS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Mme […],

Assesseur : Monsieur […],

Assesseure : Madame […],

GREFFIÈRE : Mme […]

DÉBATS à l’audience publique en date du 21 Mai 2025 pour le prononcé du

JUGEMENT le 30 Juillet 2025, publiquement, par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

********

le 30 Juillet 2025

exe + ccc : Maître Myriam PREPOIGNOT de la SELARL AGIN-PREPOIGNOT, Maître Carole BOIRIN de la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN,

ccc : dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Centre commercial [V], situé à [Adresse 4] est régi par un règlement de copropriété établi le 7 août 2000 reçu par Me [V], notaire à [Localité 1].

La SA SOGEFIMUR par contrat de crédit-bail du 6 mars 2014 est devenue propriétaire des lots 2 à 15 et 141.

Les autres copropriétaires sont la SASU CARDINAL PARTICIPATIONS et la SA IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUESTAIRES.

Ce bâtiment exploite un supermarché d’enseigne Intermarché du groupe Les Mousquetaires dont font partie les trois sociétés précitées, et contient des lots commerciaux dont est propriétaire la SA SOGEFIMUR.

Le syndic de copropriété : la SAS FIGA a convoqué les copropriétaires en vue d’une AG qui s’est tenue la 11 août 2023. Au cours de cette assemblée, il a notamment été votée deux résolutions : l’une portant sur la rénovation des façades du bâtiment B, l’autre sur l’autorisation donnée à la société CARDINAL PARTICIPATIONS pour le compte de son locataire la Société [V] d’installer sur cinq emplacements de stationnement un Drive.

L’assemblée générale a de nouveau été convoquée pour le 18 septembre 2023 et a voté les mêmes résolutions.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la SA SOGEFIMUR a fait assigner le syndicat des copropriétaires Centre Commercial [V] devant le tribunal judiciaire de Nevers aux fins d’annulation des résolutions 8.1 et 8.2 des deux assemblées générales portant sur l’autorisation et les travaux d’aménagement d’un Drive.

Dans ses dernières conclusions, la SA SOGEFIMUR, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal de :

— La dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— Prononcer la nullité des résolutions 8.1 et 8.2 des assemblées générales du 11 août et 18 septembre 2023,

— Dispenser la société SOGEFIMUTR de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires secondaire conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires CENTRE COMMERCIAL [V] représenté par son syndic en exercice la société FIGA au paiement à son profit d’une somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires CENTRE COMMERCIAL [V] représenté par son syndic en exercice la société FIGA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Carole BOIRIN (SCPA BLANCHECOTTE-BOIRIN), avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires CENTRE COMMERCIAL [V] représenté par son syndic en exercice la société SERGIC (anciennement FIGA), sollicite :

— De statuer ce que de droit sur la demande de nullités des résolution 8.1 et 8.2 de l’assemblée générale du 11 août 2023,

— De dire et juger que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier érigé en copropriété dénommé Syndicat des Copropriétaires du Centre commercial [V] n’interdit pas aux copropriétaires d’affecter à titre précaire et temporaire et de façon démontable à un copropriétaire l’usage exclusif de parties communes,

— De dire et juger que l’usage exclusif des parties communes peut être affectée à un copropriétaire par décision prise en assemblée générale des copropriétaires,

— De dire et juger que l’emprise au sol du Drive ne constitue qu’une très faible portion de l’aire de stationnement du centre Commercial [V], particulièrement étendue,

— De dire et juger que les résolution 8.1 et 8.2 adoptées par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2023 au visa de l’article 26 de la loi du 19 juillet 1965, soit la double majorité, ne saurait être annulées, la simple majorité de l’article 24 étant même suffisante pour leur validité, s’agissant d’acte d’administration,

— De dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’annuler les résolution 8.1 et 8.2 adoptées par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2023,

— De dire et juger que la société SOGEFIMUR ne rapporte point la preuve d’un préjudice strictement personnel relativement à l’installation d’un drive sur le site du Centre Commercial [V],

— Le débouté de la société SOGEFIMUR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— La condamnation de la société SOGEFIMUR à lui payer la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamnation de la même aux dépens dont distraction au profit de M^e Myriam PREPOIGNOT (SELAR AGIN-PREPOIGNOT) avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la nullité des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 11 août 2023

Aux termes de l’article 9 Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation en Assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

Il n’est pas contesté que la SA SOGEFIMUR a été convoquée par courrier recommandé adressé le 29 juillet 2025 et réceptionnée le 2 août.

Le délai de 21 jours n’a pas été respectée et les résolutions prises lors de l’assemblée générale du 11 août 2023 doivent donc être annulées.

II- Sur la nullité des résolutions 8.1 et 8.2 de l’assemblée générale du 18 septembre 2023

a. Sur la règle de majorité applicable

Les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 portent application de règles de majorité différentes selon l’importance de la mesure votée.

Pour les actes listés aux articles 24 et suivants, qui correspondent à des actes d’administrations, la majorité des voix exprimées suffit.

Pour les actes prévus à l’article 25, les résolutions sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires et non seulement ceux présents ou représentés.

Pour les actes listés à l’article 26 (et notamment les actes d’acquisition mobilière et de disposition et modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes), il faut l’accord des deux tiers de tous les copropriétaires.

Ce même article 26 prévoit que : " L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. "

Le Syndicat soutient que les dispositions de l’article 24 doivent s’appliquer en présence d’une convention d’occupation précaire sur une partie collective. Il argue à cet effet que la convention est d’une durée d’un an et que la structure est démontable.

Toutefois, une convention d’occupation précaire se distingue d’une location par son caractère temporaire ou ponctuel. Tel n’est pas le cas de la convention d’occupation autorisée par l’assemblée générale du 18 septembre 2023 conclu pour une durée d’un an et renouvelable tacitement.

Il ne s’agit donc pas d’un acte d’administration soumis aux règles de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La SA SOGEFIMUR soutient que cette décision est une décision soumise aux règles du dernier alinéa de l’article 26 imposant la majorité des voix des copropriétaires.

Toutefois, la disposition adoptée n’a pas pour effet d’aliéner une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble dans la mesure où seules 5 places de stationnement sur 645 sont affectées à cet usage. Le stationnement restant possible sur l’ensemble des autres places, la destination commerciale de l’immeuble n’est pas compromise par la suppression de ces places.

En revanche, il est constant que l’attribution d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune est un acte de dispositions. Il relève donc de la majorité prévue à l’article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 soit la majorité des deux tiers des copropriétaires.

Or, en l’espèce, la décision a été prise à la majorité de 6588 voix sur 7888 soit un ratio supérieur à 2/3 de l’ensemble des copropriétaires.

La règle de majorité a donc été respectée.

b. Sur l’abus de majorité

Il est constant que les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires peuvent être annulées en cas d’abus de majorité si elles ont été adoptées dans un intérêt personnel ou dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment des minoritaires donc dans un intérêt distinct de l’intérêt commun.

En l’espèce, les résolutions contestées portent sur l’autorisation d’occupation et la réalisation des travaux sur cinq places de stationnement en vue de l’installation d’un Drive au profit de la société CARDINAL PARTICIPATIONS pour le compte de la société [V] pour une durée d’un an renouvelable tacitement et pour une redevance de 3125€ HT par an.

Il y a donc ici présence d’une convention qui ne bénéficie qu’à un des copropriétaires. Par ailleurs, les deux copropriétaires ayant voté cette résolution ont des intérêts économiques communs puisqu’ils font partie du même groupe.

Or, si l’installation d’un Drive dans une zone commerciale peut effectivement être considérée comme relevant de l’intérêt commun de l’ensemble des copropriétaires dans la mesure où cette offre nouvelle permet d’attirer des chalands supplémentaires susceptibles d’effectuer des achats auprès de l’ensemble des commerces, c’est à la condition que cette installation ne porte pas atteinte aux intérêts des autres copropriétaires et fasse l’objet d’une contrepartie raisonnable.

En l’espèce, il résulte du plan annexé à l’avis de convocation de l’assemblée générale que l’installation du Drive est prévue sur les places de stationnement les plus proches de l’entrée Ouest du bâtiment commercial abritant la galerie marchande avec les lots commerciaux dont est propriétaire la SA SOGEFIMUR et le magasin Intermarché.

Cette entrée Ouest est elle-même la plus proche de la voie publique la plus passante, la Nationale 7 et constitue donc l’entrée principale et la plus utile de ce bâtiment notamment pour l’accès aux commerces de la galerie marchande. Cette implantation est donc non seulement faite au profit d’un seul des copropriétaires mais fait également perdre à l’un d’entre eux des clients potentiels qui devront stationner plus loin pour accéder à ces commerces et crée ainsi un risque de perte financière significatif.

Par ailleurs et malgré l’intérêt économique important représenté par l’implantation de ce Drive au bénéfice de la SASU CARDINAL, la contrepartie financière de 3125€ par an est très faible et doit être qualifiée de dérisoire.

Dès lors, l’attribution de la jouissance d’une partie commune revêtant un intérêt économique important à un seul des copropriétaires sans contrepartie financière en rapport avec cet intérêt constitue un acte contraire à l’intérêt commun des copropriétaires et un abus de majorité.

Les résolutions 8.1 et 8.2 de l’assemblée générale sont donc annulées.

III- Sur les mesures accessoires

a. La dispense de participation à l’instance commune

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, la prétention de la SA SOGEFIMUR ayant été déclarée en partie bien fondée, il y a lieu de faire droit à sa demande de dispense de participation aux frais de la présente instance.

b. Les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [V], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

c. L’article 700 du code de procédure civile

Par application de cet article, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [V], partie tenue aux dépens, est condamnée à payer à la SA SOGEFIMUR la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

DÉCLARE nulles et de nul effet les résolutions 8.1 et 8.2 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [V] du 11 août 2023,

DÉCLARE nulles et de nul effet les résolutions 8.1 et 8.2 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [V] du 18 septembre 2023,

DISPENSE la SA SOGEFIMUR de participation aux frais de la présente instance dans la répartition des charges entre copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [V] prise en la personne de son syndic la SAS FIGA à payer à la SA SOGEFIMUR la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [V] aux dépens de l’instance.

La greffière La présidente