Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 10 décembre 2024, n° 22/03004

TJ Nice 10 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de transmission de la consultation juridique
La cour a jugé que la consultation n'était pas nécessaire à la validité de la décision et que les copropriétaires présents avaient été informés et avaient pu débattre de la question.
Accepté
Contradiction avec le règlement de copropriété
La cour a constaté que le règlement de copropriété interdisait les activités commerciales, mais ne s'opposait pas explicitement aux locations saisonnières, justifiant ainsi l'annulation de la résolution.
Accepté
Frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser les frais de procédure des demandeurs.
Accepté
Répartition des charges de copropriété
La cour a décidé de dispenser les demandeurs de toute participation aux frais de procédure, les charges étant à la charge des autres copropriétaires.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Nice a été saisie par M. et Mme [W] pour annuler la résolution n° 16 adoptée lors de l'assemblée générale du 13 mai 2022, qui autorisait le syndic à agir contre les copropriétaires ne respectant pas l'interdiction de locations meublées touristiques. Les questions juridiques portaient sur la validité de cette résolution et son adéquation avec le règlement de copropriété. La Cour a jugé que la résolution était conforme au règlement et que la location saisonnière pratiquée par les demandeurs ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble. En conséquence, elle a annulé la résolution, condamné le syndicat des copropriétaires à verser 3.000 euros aux demandeurs et dispensé ceux-ci de toute participation aux frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 10 déc. 2024, n° 22/03004
Numéro(s) :	22/03004
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé ZUELGARAYJean-Luc MARCHIO

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [C] épouse [W], [X] [Y] [W] c/ S.D.C. Le [Adresse 17] [Localité 12]

N° 24/

Du 10 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/03004 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OLCQ

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Jean-luc MARCHIO

M^e Hervé ZUELGARAY

le 10 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX, magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Diana VALAT

Greffier : Madame PROVENZANO.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Mme [S] [C] épouse [W]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [X] [Y] [W]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “[Adresse 14]” Représenté par son Syndic en exercice le CABINET ASSALIT dont le siège est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [W] et son épouse, [S] [C], sont propriétaires des lots n° 360 et 361 dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] » situé à [Localité 15], [Adresse 6] et [Adresse 2].

Par exploit introductif d’instance du 20 juillet 2022, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires devant la juridiction de céans aux fins d’annulation de la résolution n° 16 adoptée lors de l’assemblée générale du 13 mai 2022 dans les termes suivants :

« Après mise en demeure restée sans effet, vote pour autoriser le syndic à ester en justice à l’encontre des copropriétaires ne respectant pas le règlement de copropriété sur l’interdiction de pratiquer des locations meublées touristiques et de leur imputer l’ensemble des coûts relatifs à la procédure ».

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de leurs demandes tendant à annuler la résolution querellée et à voir dire non écrite la clause d’occupation bourgeoise figurant dans le règlement de copropriété. A titre reconventionnel, il sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat considère que le règlement de copropriété est clair et interdit toute location saisonnière. Il rappelle que les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble donnant sur l'[Adresse 11] peuvent être utilisés pour l’exercice d’une profession ou d’un commerce, mais que les autres locaux ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou pour l’exercice d’une profession par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tout commerce de locations meublées.

Il souligne que la résolution attaquée a été adoptée à la majorité des copropriétaires, présents ou représentés, représentant 29/611 sur 52/690 tantièmes, et que cette décision s’impose à M. et Mme [W], copropriétaires opposants. Il rappelle que la consultation d’un sachant ne fait pas partie des pièces devant être obligatoirement annexées à la convocation d’une assemblée générale en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et que le conseil de la copropriété était présent à l’assemblée pour expliquer les termes de sa consultation qui avait été adressée au syndic et au conseil syndical.

Il fait observer que la résolution n°16 donne mandat au syndic d’engager toute procédure judiciaire à l’encontre des copropriétaires qui ne respecterait pas le règlement de copropriété, et spécialement l’interdiction de pratiquer des locations meublées touristiques, et ce, après mise en demeure restée infructueuse. Cette résolution adoptée à la majorité des copropriétaires témoigne de leur volonté de faire respecter le règlement de copropriété quant à la destination bourgeoise de l’immeuble interdisant par la même, les locations touristiques de courte durée de nature à créer des nuisances pour les autres copropriétaires troublant ainsi la tranquillité de l’immeuble.

Il ne comprend pas en quoi le fait de faire supporter le coût représenté pour le syndicat des copropriétaires aux seuls copropriétaires enfreignant le règlement de copropriété serait illicite.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 mars 2024, M. et Mme [X] [W] sollicitent voir :

— annuler la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 13 mai 2022 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En premier lieu, les demandeurs affirment que le syndic, le cabinet Assalit, s’était engagé lors d’une précédente assemblée à transmettre l’avis de son conseil sur la question des locations saisonnières, mais que cette consultation n’a pas été transmise avant la tenue de l’assemblée attaquée. Ils admettent que l’avocat consulté était présent lors de l’assemblée et que son courrier a été reproduit au point n° 15, mais estiment que cela est insuffisant, dès lors que seuls les copropriétaires présents ont pu participer au débat et échanger avec le conseil du syndic. Ils déplorent que cet avis n’ait pas été annexé à la convocation de l’assemblée générale. De ce seul chef, ils considèrent que la résolution litigieuse encourt la nullité.

En deuxième lieu, ils soutiennent que la résolution litigieuse est contraire à la loi du 16 juillet 1965 et au règlement de copropriété. Ils relèvent que le règlement de copropriété ne contient pas de clause d’habitation bourgeoise exclusive, mais une clause à usage mixte autorisant l’utilisation de certains lots comme local d’activité libérale et/ou commerciale.

Ils ajoutent que les copropriétaires sont autorisés à « louer, même meublés, les locaux dont ils sont propriétaires ».

Ils en déduisent qu’en autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre des copropriétaires « ne respectant pas le règlement de copropriété sur l’interdiction de pratiquer des locations meublées touristiques », la résolution litigeuse n’est conforme ni au règlement de copropriété ni à la destination de l’immeuble dans lequel sont pratiquées des locations saisonnières depuis de nombreuses années. Ils font observer que la résolution querellée est plus restrictive que le règlement de copropriété et porte atteinte aux droits des copropriétaires. En effet, le règlement de copropriété interdit le commerce de locations meublées, et non pas la location meublée saisonnière et/ou de courte durée, le commerce de locations meublées s’entendant comme une activité permettant au propriétaire d’en tirer un revenu substantiel, régulier et pérenne. Force est de constater qu’en donnant leur logement en location de manière occasionnelle, ils ne contreviennent pas à la destination de l’immeuble et à l’esprit du règlement de copropriété.

En troisième lieu, ils prétendent que le syndic ne peut imputer des charges à un copropriétaire si la décision de justice rendue à son encontre ne le condamnait pas à les assumer, et en déduisent que la résolution attaquée n’est pas conforme aux dispositions du code de procédure civile.

En dernier lieu, ils affirment avoir déclaré leur activité de location saisonnière auprès de la mairie et ne pas louer leur bien au-delà de 120 jours autorisés par la loi.

La procédure a été clôturée au 2 septembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 16 septembre 2024 et mise en délibéré au 10 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande de nullité de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 13 mai 2022

1) Attendu que la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 13 mai 2022 est libellée comme suit :

« Après mise en demeure restée sans effet, vote pour autoriser le syndic à ester en justice à l’encontre des copropriétaires ne respectant pas le règlement de copropriété sur l’interdiction de pratiquer des locations en meublées touristiques et de leur imputer l’ensemble des coûts relatifs à la procédure. »

Que cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Que M. et Mme [W] qui ont voté contre et ont la qualité d’opposants sont recevables à contester ladite résolution en application de l’article 42 de la même loi.

2) Attendu que sur le fond, s’agissant du premier moyen allégué au soutien de la demande d’annulation, M. et Mme [W] soutiennent que la résolution attaquée a été votée sans que la consultation donnée par Me [U], conseil de la copropriété, portant sur la question des locations saisonnières, ait été annexée à la convocation de l’assemblée générale, de sorte que les copropriétaires absents ou non représentés n’en ont pas eu connaissance.

Que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 distingue deux types de documents devant être envoyés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour : ceux nécessaires à la validité des décisions visés à l’article 11-I et ceux transmis uniquement pour l’information des copropriétaires et non soumis au vote mentionnés à l’article 11-II.

Que seul est sanctionné le défaut de notification des documents nécessaires à la validité même de la décision.

Qu’il apparaît, à la lecture de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 13 mai 2022, Me [U] a donné connaissance des termes de son courriel du 24 novembre 2021 portant sur la problématique des locations saisonnières, et spécialement sur la validité de la clause dite « d’occupation bourgeoise » insérée au règlement de copropriété.

Qu’il s’agit d’une consultation juridique destinée à la seule information des copropriétaires et la résolution qui en a rappelé les termes n’a pas été soumise au vote.

Que chaque copropriétaire présent ou représenté a été informé de sa teneur et a pu débattre du problème inhérent à l’activité litigieuse, notamment M. et Mme [W] qui étaient présents lors de l’assemblée générale querellée.

Que ce premier moyen ne saurait justifier l’annulation de la résolution n° 16 de ladite assemblée.

3) Attendu qu’en deuxième lieu, selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Que selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Que si le premier alinéa de l’article 8 du texte édicte que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté, son second alinéa précise qu’il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Que la liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires.

Qu’ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

Que la destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par le juge par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Qu’à cet égard, il existe deux types de clauses d’habitation bourgeoise, la première dite « exclusive » interisant toute activité professionnelle au sein de l’immeuble réservé à l’usage d’habitation dans son entier, et la seconde dite « ordinaire » permettant l’exercice de certaines activités.

Que dans l’un et l’autre cas, et sauf stipulation expresse du règlement de copropriété, les activités commerciales sont prohibées.

Qu’en l’espèce, il résulte du règlement de copropriété rédigé le 25 avril 1967 par Me [V] [Z], notaire à [Localité 15], page 44, chapitre III intitulé « usage des parties privatives, clause n° 3 « occupation des locaux » :

«  Les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sur l'[Adresse 11] pourront être utilisés pour l’exercice d’une profession ou d’un commerce.

Les autres locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement ou pour l’exercice d’une profession par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tout commerce de locations meublées.

Les professions libérales sont autorisées, à l’exclusion des professions relatives à la danse, au chant et à la musique, ainsi que la profession de vétérinaire.

Aucun des copropriétaires ou occupants ne devra causer le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes…

Tous les copropriétaires pourront louer, même meublés, les locaux dont ils sont propriétaires, mais ils devront donner connaissance aux locataires des prescriptions du présent règlement quant à l’usage des parties privatives et communes.

Le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires.

Il demeurera redevable de la quote-part afférente à son lot dans les charges définies au présent règlement comme s’il occupait personnellement les lieux loués.

L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’ensemble immobilier devront toujours être intégralement respectés et conservés. »

Qu’il résulte de ces éléments que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise qualifiée de « relative », qui se conjugue avec la possibilité d’exercer dans certaines parties privatives, en l’occurrence les locaux situés au rez-de-chaussée, une profession ou un commerce.

Que les autres locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement ou pour l’exercice d’une profession par des personnes de bonne vie et mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale, et notamment de tout commerce de location meublée.

Que parmi les activités libérales, sont exclues celles relatives au chant, à la danse et la musique, ainsi que la profession de vétérinaire.

Que s’il ressort du règlement de copropriété (page 45) que tous les copropriétaires pourront louer, même meublés, les locaux dont ils sont propriétaires, tout commerce de locations meublées est expressément interdit, sans interdire spécifiquement les locations touristiques de courte durée.

Qu’au vu du récépissé de déclaration en mairie du 4 juin 2020, M. et Mme [W] ont déclaré la mise en location d’un hébergement de type meublé tourisme sans classement pour un accueil maximal de quatre personnes à l’adresse : [Adresse 8].

Que la location saisonnière pratiquée par M. et Mme [W] ne correspond pas à l’exploitation d’un hôtel meublé, dès lors qu’il ne cumule pas trois des quatre critères prévus par l’article 261 D du code général des impôts (ménage quotidien, petit-déjeuner, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle).

Qu’en l’absence de fourniture de services annexes pendant la location, l’activité exercée, en l’espèce la location d’un logement meublé, fût-elle de courte durée, ne peut être considérée comme étant de nature commerciale.

Qu’il n’est pas davantage démontré que cette activité nuirait aux droits des autres copropriétaires ou porterait atteinte à la destination de l’immeuble.

Qu’au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de nullité de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 13 mai 2022.

Les demandes accessoires

Attendu que partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [W] le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il échet de condamner le syndicat à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Qu’il convient de dispenser M. et Mme [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 13 mai 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] » situé à [Adresse 16] et [Adresse 2] à payer à M. et Mme [X] [W] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] » situé à [Localité 15], [Adresse 6] et [Adresse 2] de ses demandes ;

Le condamne aux dépens ;

DISPENSE M. et Mme [X] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT