Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 20 décembre 2024, n° 22/04917

TJ Nice 20 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Violation des règles de convocation de l'assemblée générale
La cour a constaté que l'assemblée générale a été convoquée après l'expiration du mandat du syndic, rendant la convocation et l'assemblée nulles.
Rejeté
Absence de preuve de préjudice direct
La cour a estimé que le demandeur n'a pas prouvé avoir subi un préjudice direct et certain distinct de celui de la collectivité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 20 déc. 2024, n° 22/04917
Numéro(s) :	22/04917
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOUMarina POUSSIN
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLE
Parties :	l' ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR c/ le Cabinet [ W ], Syndicat des copropriétaires [ Adresse 9 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [K] c/ Syndic. de copro. [Adresse 9]

N° 24/

Du 20 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04917 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OTNX

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

M^e Marina POUSSIN

expédition délivrée à

le 20 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [F] [K]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par le Cabinet [W], dont le siège est à [Localité 2], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [K] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 176 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Localité 7] qu’il a acquis en l’état futur de rénovation le 8 mars 2004.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 29 octobre 2022.

Par acte du 20 décembre 2022, M. [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par le cabinet [W], aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 29 octobre 2022, procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/04917.

Par acte du 27 décembre 2022, M. [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté M. [N] [W], aux même fins, procédure enrôlée sous le numéro de RG 23/00039.

Par ordonnance du 14 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a ordonné la jonction de la cause inscrite sous le n° RG 23/00039 avec celle inscrite sous le n° RG 22/04917.

Dans ses conclusions communiquées le 13 février 2024, M. [K] sollicite :

— le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 29 octobre 2022,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à lui verser, outre les entiers dépens de l’instance :

3.000 euros à titre de dommages-intérêts, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- sa dispense de toute participation aux charges au titre de cette condamnation conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il explique avoir fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet [W] ainsi que M. [N] [W] car les documents de la copropriété visent tantôt la personne morale tantôt l’entrepreneur individuel tous deux immatriculés au registre du commerce et des sociétés.

Il demande l’annulation de l’assemblée générale du 29 octobre 2022, sur le fondement de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, car le cabinet [W] a convoqué cette assemblée par lettre recommandée avec avis de réception du 7 octobre 2022 postérieurement à l’expiration de son mandat le 30 juin 2022.

Il conteste l’application de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 dès lors que la convocation de l’assemblée générale demandée soit par le conseil syndical, soit par plusieurs copropriétaires, doit être formée auprès du syndic, ce qui est impossible en l’absence de mandat de syndic en cours. Il ajoute que cette disposition prévoit en outre des conditions de forme qui n’ont pas été respectées et qu’il était le président du conseil syndical lors de la convocation litigieuse, de sorte qu’il n’a pas pu en être l’auteur. Il fait observer qu’en tout état de cause, la convocation était à l’en-tête du syndic dont le mandat était expiré si bien que ce moyen ne peut utilement prospérer.

Il reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir convoqué une nouvelle assemblée le 13 mai 2023 afin de régulariser le mandat du syndic qu’il juge également irrégulière.

Il sollicite en outre l’allocation de dommages-intérêts en se prévalant de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires à reconnaître la nullité de l’assemblée contestée.

Aux termes de ses écritures notifiées le 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [K] à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il soutient que l’assemblée générale du 29 octobre 2022 a été convoquée à la demande des copropriétaires afin de renouveler le cabinet [W] dans ses fonctions.

Il explique que le cabinet [W] a travaillé avec M. [T], président du conseil syndical, et M. [C], de sorte que c’est le conseil syndical qui a convoqué l’assemblée conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Il ajoute que le non-respect, par le conseil syndical, de l’obligation de mise en concurrence préalable à la désignation du syndic n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Il expose enfin que pour éviter toute discussion, M. [T] a régulièrement convoqué les copropriétaires par lettre recommandée avec avis de réception à une assemblée générale du 13 mai 2023 qui a désigné le syndic [W] pour deux ans.

La clôture de l’affaire est intervenue le 7 mai 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024, prorogée au 2 décembre 2024 puis au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 29 octobre 2022

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Ce texte ajoute que, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Ainsi, l’assemblée générale ne peut être valablement convoquée que par le syndic dont le mandat est en cours de validité, le défaut de mandat du syndic ayant pour conséquence d’entraîner la nullité de la convocation et de l’assemblée générale qui s’en est suivie, sans que le copropriétaire opposant ou défaillant ait à justifier d’un grief pour faire constater cette nullité.

En l’espèce, M. [F] [K] ne tire aucune conséquence juridique de la distinction entre la Sarl [W] et M. [N] [W] exerçant sous l’enseigne cabinet [W], mais cela justifie les deux assignations délivrées respectivement au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl [W] et au syndicat des copropriétaires représenté par M. [N] [W].

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021 a désigné aux fonctions de syndic le cabinet [W] pour une durée d’un an à compter du 29 juin 2021, de sorte que son mandat expirait le 30 juin 2022.

Par courrier du 7 octobre 2022, les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ont été convoqués à l’assemblée générale du 29 octobre 2022, soit postérieurement à l’expiration du mandat du cabinet [W] le 30 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée générale du 29 octobre 2022 a, en réalité, été convoquée à la demande des copropriétaires et de M. [T], président du conseil syndical, ainsi que de M. [C], conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Toutefois, il ne démontre pas que M. [T] était le président du conseil syndical et, en tout état de cause, l’application de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 nécessite que le mandat du syndic soit en cours puisque la demande de convocation à l’assemblée générale par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires doit être adressée à celui-ci.

La convocation à l’assemblée générale litigieuse démontre au contraire qu’elle a été réalisée par le cabinet [W] et non par le président du conseil syndical.

Il ne peut donc qu’être constaté que le 7 octobre 2022, date de convocation les copropriétaires à l’assemblée générale du 29 octobre 2022, le mandat de la société cabinet [W] était expiré.

Il n’avait donc plus qualité pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires si bien que l’assemblée générale du 29 octobre 2022 est nulle en son entier sans que M. [F] [K] ait à rapporter la preuve d’un grief.

Par voie de conséquence, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] du 29 octobre 2022.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais également par sa négligence ou son imprudence.

Pour solliciter la réparation d’un préjudice, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence de son préjudice, d’une faute du syndicat des copropriétaires, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, M. [K] demande l’allocation de la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en raison de « la mauvaise foi et le refus persistant du syndicat des copropriétaires de reconnaître la nullité de l’assemblée du 29 octobre 2022, refus caractérisé par l’évidence de l’expiration du mandat de l’ancien syndic au jour de la convocation et le recours à des allégations mensongères, et à l’organisation déloyale d’une assemblée (sans passer par l’administration judiciaire) constitue un abus ».

M. [F] [K] ne rapporte pas la preuve qu’il aurait subi un préjudice direct et certain résultant des agissements du syndicat des copropriétaires, distinct de celui de la collectivité

Par conséquent, il sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. [F] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 3] à [Localité 7] du 29 octobre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] à payer à M. [F] [K] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [F] [K] de sa demande additionnelle de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] aux dépens ;

RAPPELLE que M. [F] [K] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT