COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

RÉOUVERTURE DES DÉBATS

N° RG 24/01699 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7DY

du 17 Décembre 2024

N° de minute

affaire : [V] [X] [K] [VM], [W] [C] épouse [VM], [UZ] [U] [D] [T] épouse [N], [M] [B] [O] [GP], [G] [Z], [UL] [M] [GP], [A] [P] [TY] [GP], [H] [F] [IS] [GP] épouse [I], [K] [L] [HD], [S] [BG] [O] [GC] épouse [HD]

c/ [IE] [R], [FO] [J] épouse [R]

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-BORGNA

Expédition délivrée

à M^e RIBEIRO DE CARVALHO

à M^e CURCURU-BOLIER

le

l’an deux mil vingt quatre et le dix sept Décembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Septembre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [V] [X] [K] [VM]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

Mme [W] [C] épouse [VM]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

Mme [UZ] [U] [D] [T] épouse [N]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

M. [M] [B] [O] [GP]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

Mme [G] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

M. [UL] [M] [GP]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

Mme [A] [P] [TY] [GP]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

Mme [H] [F] [IS] [GP] épouse [I]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

M. [K] [L] [HD]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

Mme [S] [BG] [O] [GC] épouse [HD]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

M. [IE] [R]

[Adresse 12]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE

Mme [FO] [J] épouse [R]

[Adresse 12]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Association “OEUVRES HOSPITALIERES FRANCAISES DE L ‘ORDRE DE MALTE, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 15], sis [Adresse 7], dont le siège social est sis Représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 13] – [Adresse 10]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [VM], Madame [W] [C] épouse [VM], Madame [UZ] [T] épouse [N], Monsieur [M] [GP], Madame [G] [Z], Monsieur [UL] [GP], Madame [A] [GP], Madame [H] [GP], Monsieur [K] [HD], Madame [S] [GC] épouse [Y] ont, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, fait assigner Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] devant le Président du Tribunal Judiciaire de NICE selon la procédure de référé, aux fins de voir :

Condamner solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à remettre les parties communes en état sous astreinte provisionnelle de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et notamment à :Reconstituer la cheminée dans son intégralité en toiture et dans le lot, Supprimer le placoplâtre qui obstrue la coursive, Reconstituer le mur de limite de propriété du lot des requis,

Condamner solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à supporter le coût de l’architecte de l’immeuble qui surveillera la remise en état,

Condamner solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais des 4 procès-verbaux de constat.

À l’audience du 28 juin 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, ils ont sollicité le rejet des demandes adverses et ont modifié la demande suivante :

Condamner solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à remettre les parties communes en état sous astreinte provisionnelle de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et notamment à :Reconstituer la cheminée dans son intégralité en toiture et dans le lot, Reconstituer le mur de limite de propriété du lot des défendeurs, Retirer le compteur et la goulotte.

À cette même audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Josette est intervenu volontairement à l’instance.

L’association dénommée Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte est intervenue volontairement à l’instance et a sollicité de voir:

Condamner conjointement et solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à remettre les parties communes en état sous astreinte provisionnelle de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et notamment à :Reconstituer la cheminée, le conduit de cheminée et les graines en partie gauche de l’immeuble du rez-de-chaussée jusqu’en toiture sous contrôle de l’architecte des bâtiments de France et aux frais exclusifs des époux IchiRRetirer le compteur et la goulotte sur le palier du dernier étage de l’immeuble Villa Josette,

Condamner conjointement et solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à supporter le coût des travaux de remise en état ainsi que le coût des honoraires de l’architecte de l’immeuble charge du contrôle desdits travaux,

Condamner conjointement et solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à payer à l’association de l’ordre de Malte France la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels,

Condamner conjointement et solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à payer à l’association de l’ordre de Malte France la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] représentés par leur conseil ont demandé de:

Juger que les demandeurs n’ont aucun intérêt à agir en l’absence d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires,

Juger que l’association l’Ordre de Malte ne démontre pas l’existence de son préjudice personnel,

Déclarer les demandeurs irrecevables en leurs demandes,

Renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir,

Juger qu’un copropriétaire ne peut être condamné sous astreinte à effectuer des travaux de remise en état portant sur des parties communes en l’absence du syndic en exercice,

Juger qu’il existe des contestations sérieuses sur la prétendue appropriation des parties communes,

Juger n’y avoir lieu à référé,

Condamner solidairement les demandeurs à payer aux époux [R] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance.

Par une ordonnance du 13 septembre 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevable l’association dénommée Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Josette en leur intervention volontaire ;

— condamné solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à reconstituer la cheminée dans son intégralité en toiture et dans le lot, à reconstituer le mur de limite de propriété du lot des défendeurs et à retirer le compteur et la goulotte sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de cette obligation dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive ;

— condamné solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] à payer à Monsieur [V] [VM], Madame [W] [C] épouse [VM], Madame [UZ] [T] épouse [N], Monsieur [M] [GP], Madame [G] [Z], Monsieur [UL] [GP], Madame [A] [GP], Madame [H] [GP], Monsieur [K] [HD], Madame [S] [GC] épouse [Y] et à l’association dénommée Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné solidairement Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] aux dépens de la présente instance de référé.

Par requête du 26 septembre 2024, l’association dénommée Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte représentée par son conseil, a saisi la juridiction aux fins de réparation d’une omission de statuer commise par le juge des référés dans sa décision du 13 septembre 2024.

À l’audience du 12 novembre 2024, l’association dénommée Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte représentée par son conseil a maintenu sa demande et a sollicité que la décision soit complétée et qu’il soit statué sur sa demande de condamnation des époux [R] à reconstituer la cheminée, le conduit de cheminée et les graines en partie gauche de l’immeuble du rez-de-chaussée à l’intérieur du local lot 4 lui appartenant jusqu’en toiture sous contrôle de l’architecte des bâtiments de France et ce aux frais exclusif des époux [R] et la condamnation de ces dernièrs à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir sollicité la condamnation des époux [R] à reconstituer la cheminée, le conduit de cheminée et les gaines en partie gauche de l’immeuble à partir du rez-de-chaussée c’est à dire à l’intérieur de son lot 4 et ce jusqu’en toiture sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France aux frais exclusif de ces derniers mais que le juge des référés n’a pas statué sur sa demande. Elle précise qu’il a condamné les époux [R] à reconstituer la cheminée dans son intégralité en toiture et dans le lot sans indiquer de quel lot il s’agit et sans préciser que ces travaux devront de se faire sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France aucune motivation du rejet de sa demande ne figurant à la décision.

Monsieur [V] [VM], Madame [W] [C] épouse [VM], Madame [UZ] [T] épouse [N], Monsieur [M] [GP], Madame [G] [Z], Monsieur [UL] [GP], Madame [A] [GP], Madame [H] [GP], Monsieur [K] [HD], Madame [S] [GC] épouse [Y] représentés par leur conseil ont indiqué s’en rapporter sur la demande.

Monsieur [IE] [R] et Madame [FO] [J] épouse [R] représentés par leur conseil ont demandé aux termes de leurs écritures:

— le rejet de l’intégralité des demandes de l’association Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte

— la condamnation de l’association Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte à leur payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ils exposent que la demande de remise en état de la cheminée formée par l’association doit être rejetée, qu’elle échoue à démontrer qu’elle dispose d’une cheminée dans son appartement et que la seule colonne de cheminée enlevée est celle de la mansarde du lot 15 leur appartenant en raison de son état de délabrement. Ils ajoutent que dans l’hypothèse où une cheminée existerait dans le lot de l’association, sa suppression ne peut leur être reprochée, qu’ils n’ont jamais pénétré dans le lot 4 et n’ont pas démoli ou déplacé un quelconque conduit de cheminée situé dans un lot ne leur appartenant pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite :

L’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

Selon l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”.

Aux termes de l’article 835 Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Dans l’ordonnnance de référé du 13 septembre 2024, il a été relevé que les époux [R] avaient réalisé des travaux d’aménagement d’une mansarde dans leur logement qui portent atteinte aux parties communes, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Il est relevé qu’il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 21 juin 2023, du 9 août 2023 et du 14 août 2023 que le conduit de cheminée dans la pièce et en toiture a été supprimé, que l’entrée de la coursive est obstruée par une plaque type placoplâtre qui a été fixée dans les parties communes et qu’une des parois murales de la pièce mansardée a été démolie.

Le juge des référés a considéré que l’ensemble de ces éléments, en ce qu’ils portent atteinte aux droits de propriété et de jouissance des demandeurs, constituent un trouble manifestement illicite commandant de condamner les époux [R] à reconstituer la cheminée dans son intégralité en toiture et dans le lot, à reconstituer le mur de limite de propriété du lot des défendeurs et à retirer le compteur et la goulotte, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de cette obligation dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des conclusions d’intervention volontaire déposées à l’audience du 28 juin 2024 que l’association dénommée Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte avait demandé la condamnation des époux [E] à reconstituer la cheminée, le conduit de cheminée et les gaines en partie gauche de l’immeuble du rez-de-chaussée jusqu’en toiture sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France et aux frais exclusif de ces derniers.

Elle indique que les époux ont porté directement atteinte aux parties communes mais également aux parties privatives du lot dont elle est propriétaire et qu’en supprimant leur cheminée et le conduit afférent, ils ont supprimé sa possibilité d’utiliser la cheminée desservant son lot. Elle précise dans ses conclusions être fondée à demander leur condamnation à procéder à la remise en état du conduit de cheminée détruite par ces derniers du rez-de-chaussée jusqu’en toiture.

Elle expose que les défendeurs ont reconnu avoir procédé au retrait du conduit de cheminée de la souche en toiture, qu’elle justifie de la présence d’une cheminée au sein de son appartement et de son impossibilité de l’utiliser du fait des travaux illicites réalisés ces derniers et que ces derniers doivent être condamnés à reconstituer le conduit de cheminée et les gaines du rez-de-chaussée jusqu’en toiture et ce dans son lot.

De leur côté, les époux [R] qui sollicitent le rejet de cette demande font valoir que l’association affirme sans le démontrer qu’elle aurait elle-même une cheminée dans son appartement et qu’elle serait empêchée de l’utiliser, que la seule colonne de cheminée enlevée est celle de la mansarde du lot numéro 15 en raison de son état de délabrement et qu’elle ne démontre pas que ces derniers à supposer qu’il existe une cheminée dans leur lot aurait été supprimée par eux, ce qui supposerait qu’ils seraient rentrés dans son appartement ce qui est totalement faux. Ils indiquent en conséquence que l’association échoue à démontrer leur intervention dans la suppression de ladite cheminée et qu’ils ne sont intervenus que dans leur lot pour y effectuer des travaux.

Dans sa décision du 13 septembre 2024, le juge des référés a condamné solidairement les époux [R] à reconstituer la cheminée dans son intégralité en toiture et dans le lot sans se prononcer expressément sur la demande de l’association visant à ce que la reconstitution de la cheminée se fasse à compter du rez-de-chaussée et jusqu’en toiture, la juridiction ayant rejeté le surplus des demandes.

L’association dénommée Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte verse une attestation d’un agent immobilier du 27 juin 2024 mentionnant que ce dernier possède une cheminée dont l’utilisation est rendue impossible du fait du retrait du conduit de cheminée et de la souche en toiture. Elle produit par ailleurs un courrier du conseil des époux [R] du 24 octobre 2023 faisant suite à la sommation d’avoir à rétablir l’intégralité du conduit de cheminée dans lequel ces derniers reconnaissent avoir procédé aux travaux litigieux sans autorisation tout en indiquant qu’ils n’ont eu aucun impact négatif sur la copropriété. Elle expose que son appartement est situé à gauche, à l’instar de celui des [R] et qu’elle ne leur reproche pas d’être entrés dans leur lot mais d’avoir enlevé le conduit de cheminée dans son intégralité ce qui lui occasionne un préjudice.

De leur côté, les époux [R] exposent ne s’être jamais rendus dans le lot de l’association Œuvres Hospitalières Françaises de l’ordre de Malte et que cette dernière fait référence à une autre colonne, car la seule colonne de cheminée enlevée est celle qui était située dans la mansarde soit le lot 15.

Toutefois, force est de relever que les procès-verbaux de constat initialement produits par les demandeurs et notamment celui portant sur les constatations affèrentes au conduit de cheminée qui a été retiré n’ont pas été versés aux débats et ce alors que ces éléments peuvent s’avérer utiles en la présente instance.

Dès lors, la réouverture des débats sera ordonnée afin que des procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 21 juin 2023, du 9 août 2023 et du 14 août 2023 et notamment ceux portant sur le conduit de cheminée soient versés aux débats.

Il sera sursis à statuer dans l’attente sur la demande.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, avant-dire droit et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

Vu l’article 835 alinéa 1 et 2 du Code de procédure civile,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 7 janvier 2025 à 9h et ce afin que les procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 21 juin 2023, du 9 août 2023 et du 14 août 2023 et notamment ceux portant sur le conduit de cheminée retiré soit versé aux débats ;

SURSOYONS à statuer sur les demandes ;

RESERVONS les dépens ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT