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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/00414 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPKS Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT DU 04 MARS 2026

N° RG 24/00414 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPKS

Minute : 2026/132

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-41018-2023-002589 du 02/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté par M^e Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE [Localité 4] HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : M^e Marie QUESTE, M^e Damien VINET

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 septembre 2013, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 4] HABITAT attribuait à Monsieur et Madame [H] [D] un logement, N°1105, de type 5, situé [Adresse 4].

Se plaignant d’avoir été peu de temps après leur entrée dans les lieux confrontés à des désordres affectant le logement, qui prendront des formes diverses et perdureront dans le temps, sans que le bailleur y remédie de façon satisfaisante, et sans qu’il ne leur offre une indemnisation et un relogement acceptables, Monsieur [H], par exploit du 5 février 2024, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, sollicitant selon ses dernières conclusions récapitulatives N° 3 prises pour l’audience du 3 septembre 2025 :

— Déclarer Monsieur [H] recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes;

— Débouter TERRES DE [Localité 4] HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;

— Dire et juger que le logement occupé par Monsieur [H] et sa famille est indécent;

— Dire et juger que le loyer sera réduit de moitié sur les 3 dernières années ;

— Condamner TERRES DE [Localité 4] HABITAT à verser à Monsieur [H] la somme de 15244,50 euros au titre de la réduction du loyer à parfaire au jour du relogement des époux [H] ;

— Ordonner la résiliation du contrat de bail ;

— Dire et juger que Monsieur [H] et sa famille subissent un préjudice de jouissance;

— Condamner TERRES DE [Localité 4] HABITAT à verser à Monsieur [H] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral ;

— Dire et juger que TERRES DE [Localité 4] HABITAT sera tenu de procéder au relogement de Monsieur [H] et sa famille sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard passé les 8 jours de la décision à intervenir ;

— Dire et juger que le Tribunal se réservera le droit de liquider l’astreinte ;

— Ordonner la suppression du loyer dans l’attente du relogement de Monsieur [H] et sa famille ;

— Condamner TERRES DE [Localité 4] HABITAT à verser à Monsieur [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens

À l’appui de ses demandes, Monsieur [H] se plaint de moisissures affectant l’ensemble du logement, d’un problème d’humidité et de condensation, d’une mauvaise évacuation de la douche, de défauts affectant la VMC, de défauts de chauffage dans deux chambres, d’infiltrations dans la chambre sous la toiture terrasse et celle sous l’étage, le tout étant particulièrement préjudiciable aux occupants à telle enseigne que ses enfants ont tous développé des difficultés respiratoires et de l’asthme.

Il estime que la responsabilité de son bailleur est entière pour tous ses désordres sans qu’il ne s’en exonère, contestant que les conditions d’occupation du logement puissent les expliquer. Il reproche à son bailleur de louer un logement indécent, en contravention avec l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et insalubre, comme il est dit à l’article L 1331-22 code de la santé publique, de manquer à ses obligations de réparation, d’entretien et de permettre à ses locataires une jouissance paisible du bien.

Il indique que son bailleur n’a pas remédié aux désordres, qu’aucune indemnisation ni proposition de relogement acceptables ne lui ont été faites, en dépit de ses nombreuses réclamations amiables.

Il conclut dès lors, contestant toute prescription de son action, au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et en raison de l’incapacité du bailleur à lui fournir un logement décent, à ce qu’il soit fait droit à l’intégralité de ses demandes.

Il conteste devoir les 72,51 euros d’arriéré locatif réclamés par son bailleur comme injustifiés.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 4] HABITAT sollicite, suivant ses dernières conclusions récapitulatives N° 3, de :

— Déclarer les demandes de l’office TERRES DE [Localité 4] HABITAT recevables et bien fondées,

— Rejeter tout moyen, fin et conclusion contraires,

Et en conséquence,

— In limine litis,

Déclarer les demandes de Monsieur [D] [H] irrecevables comme prescrites,

— À titre principal,

Débouter Monsieur [D] [H] de l’intégralité de ses demandes,

— À titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [D] [H] à payer à l’office TERRES DE [Localité 4] HABITAT une somme de 72,51 euros au titre de l’arriéré locatif,

Condamner Monsieur [D] [H] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [D] [H] aux entiers dépens,

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Tout d’abord, il soutient que les demandes de Monsieur [H] seraient irrecevables comme prescrites, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, sa procédure ayant été engagées le 5 février 2024, soit plus de 3 ans après la date d’apparition des désordres dont il se plaint, pour s’être manifestés, comme il le soutient, peu de temps après son entrée dans les lieux en 2013.

Il soutient, subsidiairement, que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement alors qu’elle lui incombe, les pièces produites étant insuffisantes et n’établissant pas sa responsabilité dans l’origine des désordres.

Il soutient aussi avoir été diligent en remédiant aux désordres dès qu’ils ont pu être identifiés.

Il met en cause les conditions d’occupation du logement qui auraient concouru aux dommages et invoque l’existence d’un cas de force majeure résultant de la défaillance des entreprises contactées pour remédier à certains désordres.

Il conteste les préjudices invoqués et relève qu’aucun constat d’insalubrité n’a été dressé.

Il conteste encore les demandes en réduction ou en suspension de loyer qui ne pourraient être que l’accessoire d’une demande d’exécution de travaux qui n’est pas formulée. Il conteste également être débiteur d’une obligation de relogement, relevant cependant avoir émis 5 propositions de relogement qui ont toutes été refusées, ce qui illustre la mauvaise foi de Monsieur [H].

Il conclut en définitive au rejet de toutes ses demandes réclamant en revanche le paiement d’un arriéré locatif de 72,51 euros au titre d’une régularisation de charges et d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Enfin, il soutient que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

Cité à personne, l’acte ayant été remis à une personne habilitée à recevoir l’acte, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 4] HABITAT a comparu à l’audience du 5 juin 2024 représenté par son conseil, tout comme Monsieur [H].

Apres 6 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2026, les parties ont comparu par l’intermédiaire de leur conseil.

Tant l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 4] HABITAT que Monsieur [H] ont déclaré s’en tenir à leurs dernières conclusions récapitulatives et maintenir l’intégralité de leurs moyens et demandes qu’elles contiennent.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la prescription

Selon l’article 7-1, al 1, de la loi du 6 juillet 1989 :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En revanche, l’obligation de délivrer un logement en bon état de réparation et décent perdure tout au long du bail.

Aucune prescription n’est donc encourue.

II. Sur les demandes principales

— Sur la décence :

En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du Code civil, et des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Aux termes des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

Article 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Comme le soutient l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 4] HABITAT certaines modifications ont été apportées à ce décret postérieurement à la date d’effet du contrat de bail fixé au 30 septembre 2013, toutefois Monsieur [H] a maintenu ses demandes, les estimant fondées même au regard de la version applicable entre janvier 2009 et janvier 2018, sans compter les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant la possibilité pour le locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement loué aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [H] se plaint de l’état d’indécence du logement qui lui a été donné à bail.

Il verse aux débats :

— les courriers échangés avec son bailleur ayant pour objet les moisissures dans l’ensemble du logement, des défauts de la VMC, des problèmes de chauffage et d’infiltration dans deux chambres ;

— le compte rendu de la visite du 21 février 2023 de Madame GENDRON, conseillère en environnement intérieur, confirmant la présence d’une contamination fongique importante du logement et très inquiétante, d’une humidité excessive et chronique, en raison de condensation par manque de ventilation, accentuée sur les ponts thermiques très probables, les remontées capillaires et les infiltrations très probables ;

— le rapport d’analyse des prélèvements effectués le 21 février 2023 confirmant une contamination fongique importante, la présence de salpêtre, la présence d’acariens,

— une analyse du 5 février 2021 de dépistage D’IgE, spécifiques de mélanges d’allergènes, positive;

— une attestation de Monsieur [T] du 18 novembre 2025, attestant de la persistance des désordres

— les courriers de son bailleur, reconnaissant pour celui du 7 octobre 2021 les désagréments supportés par les locataires, et proposant des indemnisations ou relogements ;

De son côté l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 4] HABITAT produit :

— les refus opposés par Monsieur [H] à leurs nombreuses propositions de relogement ;

— un rapport de l’assurance dommages ouvrage du 5 mars 2024 explicitant les désordres et remèdes, mettant pour partie en cause les conditions d’occupation du logement

— les factures d’intervention de la société AVIPUR des 30 novembre 2022, 29 novembre 2024 (2) et de la société BREMOND DEVEAU BAT des 3 octobre 2022 et 22 janvier 2025 ;

Il résulte de l’argumentation des parties et des pièces produites qu’elles sont en opposition sur les désordres et nuisances, leurs causes, conséquences et remèdes.

Aucun des rapports produits n’a été dressé contradictoirement et il n’est pas démontré par ailleurs que les nuisances aient cessé.

Le recours à une mesure d’expertise judiciaire apparait dès lors indispensable, le juge lorsqu’il s’estime insuffisamment informé pouvant toujours y recourir comme il est dit aux articles 143, 144 et 232 du code de procédure civile

— Sur les autres demandes :

Il sera sursis à statuer sur toutes les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et les dépens seront réservés.

L’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée s’agissant d’un jugement avant dire droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement contradictoirement par jugement avant dire droit, mis à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder Monsieur [S] [V], [Adresse 5] 41600 YVOY LE MARRON, [Courriel 1], O6 64 83 14 31, expert auprès de la Cour d’Appel d’ORLÉANS lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et entendu les parties ainsi que tout sachant :

o de visiter les lieux, de rencontrer les parties et de prendre connaissance de toutes les pièces utiles ;

o de décrire les désordres, anomalies et griefs allégués affectant le logement ;

o d’en déterminer l’origine ;

o de préciser si les griefs allégués rendent ou non le logement indécent, insalubre ou impropre à l’usage auquel il est destiné et si le logement répond aux caractéristiques de décence qui lui sont applicables fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002;

o de préciser si les désordres, nuisances et dégradations résultent le cas échéant d’un défaut d’aération, d’un vice de l’immeuble, d’une suroccupation ou des modalités d’occupation du logement, d’un manquement des locataires à l’une de ses obligations d’entretien ou de réparation dont la liste est fixée par le décret n°87-412 du 26 août 1987, d’un manquement aux obligations du bailleur ou de toute autre cause ;

o d’indiquer, en se situant dans le cadre du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, les mesures à mettre en oeuvre afin de faire cesser ces dégradations, désordres et nuisances et les travaux permettant une remise en état des lieux ;

o de donner les éléments permettant d’imputer les travaux éventuels de remise en état à la bailleresse ou à la locataire, et d’en chiffrer le cas échéant le coût ;

o de donner la valeur locative du bien en l’état des désordres qui l’affecteraient ;

o de donner tous éléments de nature à permettre l’appréciation de l’éventuel préjudice matériel, de jouissance, de santé subi par les locataires ;

o de façon plus générale, de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis ;

o du tout dressé rapport après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties.

Dit que l’expert déposera son rapport écrit au greffe du tribunal d’instance de BLOIS dans les cinq mois de l’avis de versement de la consignation et en adressera à chacune des parties une copie accompagnée de sa demande de rémunération (article 173 code de procédure civile).

Dit qu’en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

Dit que, s’il y a lieu, les parties adresseront à l’expert et à la juridiction leurs observations écrites sur cette demande dans le délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Dit que Monsieur [H] ayant été admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la rémunération de l’expert sera avancée par le trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991;

Sursoit à statuer sur tous les autres chefs de demandes jusqu’à dépôt du rapport d’expertise ;

Rappel que l’exécution provisoire est de droit ;

Retire l’affaire du rôle des affaires en cours jusqu’à dépôt du rapport d’expertise et dit qu’elle sera rappelée à la diligence du greffe à la première audience utile suivant le dépôt du rapport ;

Réserve les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 mars 2026, la minute étant signée par H. LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le juge des contentieux de la Protection,