TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

N° RG 23/00179 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y7SM

AFFAIRE

Syndic. de copro. Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 30]

C/

[A] [E] [I] époux de Mme [Z], [M] [U] [Z] épouse [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assisté de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

Le Syndicat des copropriétaires Résidence LE DAMIE R DE [Localité 16]

C/O son Syndic SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 28]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DEFENDEURS :

Madame [A] [E] [I] époux de Madame [Z]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 25] LYBIE

[Adresse 31] [Adresse 7]

[Localité 15]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

Monsieur [M] [U] [Z] épouse [Z]

né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 25] LYBIE

[Adresse 32]

[Localité 33] LYBIE

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort,

par mise à disposition au greffe du tribunal

FAITS ET PROCEDURE

Suivant deux commandements délivrés le 5 septembre 2023, et publiés le 20 octobre 2020 au service de la publicité foncière de [Localité 27] 3, Volume 9214P03 S, numéros 86 et 87, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DAMIER DE [Localité 16] SITUE A [Adresse 20] [Adresse 11], représenté par son syndic, la société SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 28] a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [Z] , situés à [Localité 17], lieu dit “[Adresse 8], cadastré section AE numéro [Cadastre 6], en l’espèce les lots 203 008, 3 022, 3 025, 3 066, 3 067, 3 068, 3 069, 3 121, 203 034 et 203 037, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par actes du 18 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DAMIER DE [Localité 16] SITUE A [Adresse 20] [Adresse 11], créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [Z], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 1er février 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 19 décembre 2023.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2025, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, demande :

— de constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;

— de débouter les consorts [Z] de leurs demandes tendant à obtenir le prononcé de la nullité des commandements de payer valant saisie immobilière et des assignations à l’audience d’orientation ;

— de débouter les consorts [Z] de leurs demandes tendant à voir ordonner la mainlevée et la radiation des commandements de payer valant saisie immobilière et de ses mentions en marge ;

— de débouter les consorts [Z] de leur demande visant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L. 311-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— de constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— de déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— de dire que la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence LE DAMIER DE [Localité 16] situé à [Adresse 21] s’élève à la somme totale sauf mémoire de 1.875,98 € ;

— d’ordonner la vente forcée des biens ci-dessus désignés à la barre du Tribunal sur la mise à prix de 15.000 € (QUINZE MILLE EUROS) pour l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer, conformément aux dispositions de l’article R. 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— de désigner Maître [H] [P], Commissaire de Justice à [Localité 29] (92), y demeurant [Adresse 4] pour procéder à la visite, dans la quinzaine précédant la vente avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier, du Commissaire de Police et/ou de deux personnes visées à l’article L. 142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— de déterminer les conditions et les modalités de la publicité de la vente aux enchères, laquelle pourra également être faite sur un site internet ;

En cas de demande de vente amiable formulée par la partie saisie,

— de taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et dire que ces frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, ainsi que les émoluments de l’Avocat poursuivant prévu aux articles A. 444-102 alinéa 1° et A. 444-191 – V du Code de Commerce ;

— de dire que le prix de vente de l’immeuble, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, seront consignés entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant au débiteur pour leur être distribués, conformément aux dispositions des articles L. 322-4 et R. 322-23 du Code des Procédure Civile d’Exécution ;

— de dire qu’en cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l’acquéreur et sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2024, Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [I] épouse [Z], représentés leur conseil demande :

à titre principal,

— de prononcer la nullité des commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 5 septembre 2023 à Monsieur et Madame [Z] ainsi que des assignations du 18 décembre 2023 ;

— d’ordonner la mainlevée et la radiation des commandements valant saisie immobilière du 5 septembre 2023 publiés au service de la publicité foncière de [Localité 27] 3 le 20 octobre 2023 volume 2023 S n°86 et 87 et de ses mentions en marge aux frais du syndicat des copropriétaires de la résidence LE DAMIER DE [Localité 16], sis à [Adresse 23] ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 24] DE [Localité 16], sis à [Adresse 23] à payer à Monsieur et Madame [Z], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de laisser les frais de saisie engagés à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE DAMIER DE [Localité 16], sis à [Adresse 22]

des Damiers ;

à titre subsidiaire,

— de constater le versement de 10000€ par les époux [Z] et leur donner acte ;

— d’autoriser les époux [Z] à apurer leur dette en versant 4 mensualités de 2000 € et une dernière mensualité du solde entre les mains du créancier ;

à titre plus subsidiaire,

— d’autoriser les époux [Z] à procéder à la vente amiable de l’immeuble ;

— de dire que le prix de vente ne pourra être inférieur à 330 000 € net vendeur ;

— de taxer les frais de poursuites déjà exposés par le poursuivant à la somme de 3 274,58 € ;

— de fixer telle audience qu’il vous plaira dans un délai maximum de quatre mois à compter du jugement à intervenir afin de constater la vente amiable du bien saisi.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire, à savoir un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 15 juin 2023, ayant condamné solidairement Monsieur et Madame [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [26] A [Adresse 18] ([Adresse 14])[Adresse 1] [Adresse 11] les sommes suivantes :

—  11 341, 41 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 5 janvier 2023 ;

—  4 791, 57 euros correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023 ;

—  243 euros au titre de la cotisation au fonds travaux devenue exigible pour la période allant du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023 ;

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens.

Le jugement est définitif pour avoir été signifié le 21 juillet 2023 et fait l’objet d’un certificat de non-appel délivré par le greffier en chef de la cour d’appel de [Localité 34] le 26 septembre 2023.

Le créancier poursuivant dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

Il résulte des pièces versées aux débats que le débiteur a effectué plusieurs règlements pour un montant total de 16 000 euros.

En l’absence de contestation et au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance s’élève à la somme de 1 875, 98 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 29 octobre 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la validité des commandements de payer valant saisie immobilité délivrés le 5 septembre 2023

L’article R.321-1 dispose que la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant.

Les articles 654 et 655 du code de procédure civile disposent que la signification doit être faite à la personne du débiteur et subsidiairement à son domicile connu, ou encore plus subsidiairement à sa résidence.

La méconnaissance des dispositions des articles 654 et 655 est sanctionnée par une nullité qui est prévue par l’article 693. En application de l’article 694, il s’agit d’une nullité de forme, nécessitant la démonstration d’un grief.

En l’espèce, les deux commandements de payer valant saisie immobilière ont été délivrés à Monsieur [Z] et Madame [Z] à deux adresses différentes, soit les adresses figurant sur la matrice cadastrale, à savoir :

— pour Monsieur [Z], au [Adresse 13] ;

— pour Madame [Z], au [Adresse 10].

S’agissant de Monsieur [Z], il résulte du commandement de payer valant saisie immobilière une signification selon les dipositions de l’article 659 du code de procédure civile, mentionnant les diligences suivantes :

“ Sur place, il n’a pas été possible de signifier l’acte. En effet, il s’agit d’un immeuble d’habitation.

Le voisinage déclare ne pas connaître le destinataire de l’acte.

Aucun élément matériel ne permet de certifier le domicile du destinataire de l’acte : le nom du requis ne figure notamment ni sur les boîtes aux lettres, ni sur l’interphone.

De retour à l’étude, mes recherches télématiques sont demeurées infructueuses.

En conséquence, les diligences ainsi effectuées n’ayant pas permis de retrouver le destinataire de l’acte, j’ai constaté que le requis n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus”.

S’agissant de Madame [Z], il résulte du commandement de payer valant saisie immobilière une signification selon les dipositions de l’article 659 du code de procédure civile, mentionnant les diligences suivantes :

“ Sur place, il n’a pas été possible de signifier l’acte. En effet, il s’agit d’un immeuble d’habitation de grande hauteur (TOUR DEFENSE 2000).

L’agent de sécurité et la gardienne déclarent ne pas connaître le destinataire de l’acte.

Aucun élément matériel ne permet de certifier le domicile du destinataire de l’acte : le nom du requis ne figure notamment ni sur les boîtes aux lettres, ni sur la liste de la gardienne.

De retour à l’étude, mes recherches télématiques sont demeurées infructueuses.

En conséquence, les diligences ainsi effectuées n’ayant pas permis de retrouver le destinataire de l’acte, j’ai constaté que le requis n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus”.

Si Monsieur et Madame [Z] indiquent en effet qu’une autre adresse était à la disposition du syndic, à savoir chez Monsieur [F] [S], [Adresse 5] à [Localité 19], force est de constater que le commissaire de justice chargé de la signification d’une précédente assignation à l’endroit de Monsieur et Madame [Z] avait constaté, le 16 mars 2023 :

“ Sur place, il s’agit d’un immeuble d’habitation.

Le VOISINAGE déclare ne pas connaître le destinataire de l’acteet l’hébergeur.

Aucun élément matériel ne permet de certifier le domicile du requis et de l’hébergeur du destinataire de l’acte : le nom du requis et de l’hébergeur ne figure notamment ni sur les boites aux lettres, ni sur le tableau des occupants”.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [Z] ne justifient d’aucun grief de l’absence de tentative de délivrance à leur gestionnaire, ce dernier ne disposant que de l’adresse de Monsieur [S] précitée, laquelle avait fait l’objet d’une visite du commissaire de justice.

Ainsi, c’est aux deux adresses mentionnées sur la matrice cadastrale des débiteurs, outre une tentative précédente à l’adresse de Monsieur [S], que le commissaire de justice a tenté de signifier le commandement de payer, soit à toutes les adresses existantes et disponibles des débiteurs. En outre, les procès-verbaux précités font mention de diligences suffisantes, à chacune des adresses, pour permettre de dresser un procès-verbal selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par conséquent, Monsieur et Madame [Z] seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution donnent compétence au juge de l’exécution pour accorder de tels délais dès lors qu’un commandement ou un acte de saisie a été signifié.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les débiteurs se sont acquittés de la majeure partie de la dette, par le biais de trois règlements au syndic de la copropriété, à savoir :

— un versement de 10 000 euros en date du 4 octobre 2024 ;

— un versement de 2 000 euros en date du 31 octobre 2024 ;

— un versement de 4 000 euros en date du 30 décembre 2024.

C’est donc une somme totale de 16 000 euros qui a été versée depuis l’assignation du créancier poursuivant.

Si les versements précités montrent indéniablement la volonté de Monsieur et Madame [Z] d’épurer leur dette, force est cependant de constater que le dernier et seul relevé de compte de copropriété versé aux débats, daté du 28 octobre 2024, fait état d’une absence de paiement des charges courantes, et notamment des charges postérieures à la constitution d’avocat des débiteurs.

Par conséquent, en l’absence de versements des charges en cours, outre une absence de justification de leurs revenus actuels, les débiteurs ne justifient pas de leur capacité à éteindre entièrement la dette.

Monsieur et Madame [Z] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande de vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de demande d’être autorisés à vendre leur bien à l’amiable, Monsieur et Madame [Z] versent un mandat de vente confié à Maître [D] [X], notaire à [Localité 28], pour un prix de vente de 380 000 euros, en date du 19 janvier 2024.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 330 000 euros net vendeur compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 832, 85 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [Z] de leur exception de nullité ;

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [Z] de leur demande de délai de paiement ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DAMIER DE [Localité 16] SITUE A [Adresse 20] [Adresse 11] s’élève à la somme de 1 875, 98 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 24 octobre 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 3 832, 85 euros ;

AUTORISE Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [Z] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 330 000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 19 juin 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [Z] justifient d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 20 Mars 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

Maître Aurélia CORDANI ce toque