COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [S] c/ Société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS

MINUTE N° 24/

Du 04 Décembre 2024

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/00015 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7AH

Par jugement en date du quatre Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Décembre 2024,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024 , signé par Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : réputée contradictoire, en premier ressort, mixte.

Grosse délivrée à

M^e Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

M^e Elodie GARNIER

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [W] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 1er janvier 2011, Madame [R] [M] aux droits de laquelle se trouve désormais Monsieur [W] [S] a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 10] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019.

Par acte notarié en date du 23 juin 2011, Monsieur [Z] [F] a cédé à la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS, avec l’accord de Madame [R] [M], le bail qui lui avait été consenti le 1er janvier 2011. A cette occasion, la bailleresse a autorisé au sein des locaux l’activité de transaction immobilière.

A échéance, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Selon avenant daté du 9 mars 2020, le loyer révisé a été fixé selon l’évolution indiciaire à la somme de 16.614, 66 euros annuel HT et HC.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 28 juin 2023, Monsieur [W] [S] a donné congé à la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS à effet du 31 décembre 2023 et offert le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er janvier 2024.

Aux termes de cette demande, le bailleur a sollicité que le nouveau loyer en renouvellement soit fixé à la somme annuelle de 54.000 euros HT et HC correspondant à la valeur locative des locaux pris à bail.

Par courriel en date du 6 février 2024, la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS a manifesté son accord de principe sur le renouvellement tout en refusant le nouveau loyer proposé au titre du déplafonnement proposé par le bailleur.

Suivant mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec AR le 14 mai 2024, Monsieur [W] [S] a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 40.973 euros HT et HC.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 30 juillet 2024, Monsieur [W] [S] a attrait devant le Juge des loyers commerciaux la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS aux fins de voir fixer le loyer principal à la somme de 40.973 euros par an HT et HC.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec AR le 26 septembre 2024, la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire en vue de déterminer la valeur locative des locaux loués;

— Désigner à cette fin un expert judiciaire avec pour mission de :

Visiter et décrire les locaux litigieux,

Donner tous les éléments pour déterminer la valeur locative des lieux loués, estimés au 1er janvier 2024;

Donner tous renseignements utiles au tribunal sur la solution du litige;

— Condamner Monsieur [W] [S] aux frais avancé de l’expertise;

— Réserver la condamnation de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec AR le 27 septembre 2024, Monsieur [W] [S] demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Juger que, selon l’accord des parties, le bail consenti à la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS s’est renouvelé pour 9 années à compter du 1er janvier 2024;

Avant dire droit, sur le montant du loyer en renouvellement,

— Donner acte à Monsieur [W] [S] de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée avant dire droit par la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS et juger que la société locataire devra faire l’avance des frais d’expertise qu’elle demande;

— Réserver les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 octobre 2024 et mis en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, suivant acte de Commissaire de justice signifié le 28 juin 2023, Monsieur [W] [S] a donné congé à la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS a effet du 31 décembre 2023 et offert le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er janvier 2024.

Aux termes de cette demande, le bailleur a sollicité que le nouveau loyer soit fixé à la somme annuelle de 54.000 euros HT et HC, correspondant à la valeur locative des locaux pris à bail.

Par courriel en date du 6 février 2024, la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS a manifesté son accord de principe sur le renouvellement tout en refusant le nouveau loyer proposé au titre du déplafonnement.

Il est donc acquis que le bail commercial du 1er janvier 2011 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er janvier 2024, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

2. Sur le montant du loyer renouvelé

Monsieur [W] [S] expose en premier lieu que s’agissant d’un bail ayant atteint plus de 12 ans par l’effet de la tacite reconduction, le loyer est déplafonnable de plein droit et doit être fixé à la valeur locative. Il expose en outre, qu’il ressort d’un rapport d’expertise amiable établi par le Cabinet SR EXPERTS le 17 mai 2023 que :

— La surface de plancher du local est de 115m2, soit d’une superficie pondérée de 86,50m2;

— Le local est, compte tenu de ses surfaces et de sa configuration, très bien adapté à l’activité exercée et qu’il bénéficie d’une situation très favorable;

— La batiment qui abrite le local est en bon état général.

Il expose qu’il ressort par ailleurs de l’expertise faite que l’analyse comparative des prix couramment pratiqués dans le voisinage met en exergue une valeur locative qui peut être estimée à environ 480 euros par m2 et par an, de sorte que le loyer de renouvellement pourrait être évalué à la somme de 41.520 euros. Somme à laquelle il convient de procéder à une minoration au titre de l’impôt foncier, ainsi qu’une majoration au titre de la clause de non-concurrence insérée au contrat de bail (5%), justifiant la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 40.973 euros à compter du 1er janvier 2024.

La société AGENCE LAFAGE TRANSACTIONS sollicite une expertise judiciaire aux fins de pallier à l’absence de contradictoire du rapport invoqué par le bailleur et aux fins de déterminer sur une base sincère et véritable la valeur locative réelle des locaux prix à bail. Elle expose que le rapport d’expertise non contradictoire produit au débat gonfle artificiellement la moyenne des loyers des commerces avoisinants. Elle indique en outre que de nombreux éléments ont été omis par l’expert et notament le fait que le local ne dispose pas de place de stationnement tant pour le personnel de l’agence que pour les potentiels clients. Elle indique que l’expertise fait état de référence sans tenir compte de l’existence ou non de tels éléments.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2024.

Les frais d’expertise devront être avancés par le bailleur, demandeur à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative déclarée.

Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel.

3. Sur les demandes accessoires

En l’état de la mesure d’expertise ordonnée, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe;

Constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 1er janvier 2011, à

compter du 1er janvier 2024 pour une nouvelle durée de 9 années ;

Avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2024:

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [C] [N]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX03]

Fax : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— Visiter les lieux loués sis [Adresse 8] à [Localité 10];

— Décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

— Se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,

— Fournir au juge tous les éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au1er janvier 2024 suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;

ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;

iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;

iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;

v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement; l’évolution du secteur;

— Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

— Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er octobre 2023selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;

— Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— Du tout dresser rapport,

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que Monsieur [W] [S] doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision,

— Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

— Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

— Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

— Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de la provision à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

— Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

— Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

— Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

— Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 2 avril 2025 à 9h30, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,

— Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

Et dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport :

Dit que pendant le cours de l’instance, la société AGENCE LAFAGE TRANSACTIOBNS sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à Nice le 4 décembre 2024.

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE