TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e BARTON-SMITH

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04486 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6W2L

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT- OPAC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 novembre 2013, la société 13 HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 331,39 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 13 HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [K] par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025 un commandement de payer la somme de 1 026,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle et sommation d’avoir à justifier qu’elle habite toujours dans le logement .

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, la société 13 HABITAT a fait assigner Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Madame [Y] [K] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [Y] [K] ainsi que de celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas ou son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance deu bailleur avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [Y] [K] au paiement des loyers dus à la date de ce jour soit la somme de 2 489,58 euros outre les intérêts de retard,

— condamner Madame [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsée peut récupérer les meubles séquestrés,

— condamner solidairement le défendeur à payer au requérant une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire,

— de condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, solidairement le défendeur au paiements des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier) ainsi que, la condamnation de la partie requise, sur le fondement de l’article L441-8 et L441-9 du cch, au paiement des frais de dossier SLS, et, sur le fondement de l’article L 442-5 du CCH au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer.

Au soutien de ses prétentions, la société 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 avril 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelé et retenu à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la société 13 HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 536,34 euros, selon décompte en date du 18 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Y] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 novembre 2013 contient une clause résolutoire (article VIII.16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 1 026,07 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 juin 2025.

Madame [Y] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Y] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 458,53 euros actuellement,et de condamner Madame [Y] [K] à son paiement.

La société 13 HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 septembre 2025, Madame [Y] [K] lui reste à devoir, après déduction des frais de procédure (87,92 euros + 129,70 euros), la somme de 3 318,72 euros,

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 2 401,66 euros, suivant décompte arrêté au 30 juin 2025, déduction faite des frais de procédure (87,92 euros).

Pour la somme au principal, Madame [Y] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Y] [K] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.401,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société 13 HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2013 entre la société 13 HABITAT et Madame [Y] [K] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société 13 HABITAT ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à verser à la société 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de deux mille quatre cent un euros et soixante-six centimes (2 401,66 euros) décompte arrêté au 30 juin 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent cinquante-huit euros cinquante-trois centimes (458,53 euros) à ce jour, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à verser à la société 13 HABITAT une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président