COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [U] [A] [D], [W] [H] [G] [N] c/ [C] [Y], [X] [B]

MINUTE N°

Du 25 Octobre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 22/04898 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPJA

Grosse délivrée à

M^e Yannick LE MAUX

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt cinq Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 25 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Octobre 2024 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [R] [U] [A] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Yannick LE MAUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [W] [H] [G] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Yannick LE MAUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 9] / ROUMANIE

n’ayant pas constitué avocat

Madame [X] [B]

[Adresse 10]

[Localité 9] / ROUMANIE

n’ayant pas constitué avocat

*****

Vu l’exploit d’huissier du 15 novembre 2022 par lequel madame [W] [N] et monsieur [R] [D] ont fait assigner monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de :

Vu la promesse de vente,

Vu les articles 1104, 1231-5 du Code civil,

— DIRE ET JUGER que les époux [Y] / [B] sont bénéficiaires d’une promesse de vente ;

— DIRE ET JUGER que les époux [Y] / [B] n’ont pas levé l’option relative à cette promesse.

En conséquence,

— CONSTATER la caducité de ladite promesse de vente ;

— DIRE ET JUGER que les époux [Y] / [B] sont seuls responsables de l’absence de levée d’option ;

— DIRE ET JUGER que l’intégralité des conditions suspensives prévues à la promesse ont été levées ;

En conséquence,

— CONDAMNER monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à verser à madame [W] [N] et monsieur [R] [D] la somme de 30 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, telle que prévue par la promesse de vente ;

— CONDAMNER monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à verser à madame [W] [N] et monsieur [R] [D] la somme de 70 500 euros à titre de clause pénale ;

— CONDAMNER monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à verser à madame [W] [N] et monsieur [R] [D] la somme de 1 euros à titre de manquement à la bonne foi contractuelle ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [Y] et Madame [X] [B] à leur payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— DIT n’y avoir lieu à la suspension de l’exécution provisoire ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 23 mars 2023 ;

Vu le jugement rendu le 10 mai 2023 ordonnant la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats pour faire communiquer les pièces traduites relatives aux diligences effectuées par l’autorité compétente de l’Etat requis pour délivrer l’assignation ;

Vu l’ordonnance de clôture du 9 novembre 2023 fixant la clôture au même jour,

A l’audience, les demandeurs maintiennent leurs demandes en l’état de l’assignation.

Les défendeurs bien que régulièrement avisés, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Madame [W] [N] et monsieur [R] [D] sont propriétaires d’un terrain à bâtir sis [Adresse 6] à [Localité 8], cadastré section AW n°[Cadastre 4], avec une surface de 08 a 62 ca.

Par acte reçu le 10 juin 2021 par maître [L] [J], notaire à [Localité 7], madame [W] [N] et monsieur [R] [D] ont consenti une promesse unilatérale de vente à monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] portant sur ce terrain à bâtir, moyennant la somme de 705 000 euros.

La promesse a été soumise à la réalisation de conditions suspensives et le terme, pour la levée de l’option, a été fixé au 31 août 2021 à 16h.

L’option n’a pas été levée dans le délai imparti.

A la suite d’une requête unilatérale aux fins de saisie conservatoire des époux [N]/[D] en date du 7 octobre 2022 reçue au greffe le 10 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Nice a, par ordonnance du 27 octobre 2022, autorisé les requérants à pratiquer une saisie conservatoire entre les mains de maître [J] des fonds détenus par lui dans le cadre de la promesse de vente du 10 juin 2021 et ce, dans la limite de 70 500 euros.

Madame [W] [N] et monsieur [R] [D] demandent la condamnation de monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à leur verser l’indemnité due au titre de la clause d’immobilisation. Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, ils rappellent les termes de la clause d’immobilisation incluse dans la promesse de vente, fixant à 35 250 euros la somme due en cas d’absence de la levée d’option. Ils précisent que les défendeurs n’ont pas levé l’option dans le délai imparti alors même que l’intégralité des conditions suspensives avaient été réalisées.

Au soutien de leur demande d’application de la clause pénale, les époux [N]/[D] rappellent les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ainsi que les termes de la clause pénale incluse dans la promesse de vente liant les parties. Ils font valoir que Maître [J], notaire dans le cadre de la présente instance, leur avait indiqué, dans un mail en date du 2 juin 2022, que l’accomplissement de la vente ne nécessitait que la levée d’option des défendeurs. Ils arguent que les défendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles ainsi qu’à la bonne foi contractuelle usuelle. Ils précisent qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire dans le cadre du présent litige dès lors que l’exécution de l’obligation est devenue impossible du fait de la déchéance du terme de la promesse de vente, rendant cette dernière caduque.

Sur le fondement de l’article 1104 du Code civil, ils soutiennent que monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] ont manqué à leur bonne foi contractuelle en ne prévenant ni le notaire ni eux-mêmes de leur absence de levée d’option. Ils demandent, à ce titre, à leur condamnation à la somme de 1 euros.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la clause incluse dans la promesse de vente, signée par les deux parties le 10 juin 2021, stipule « Le BENEFICIAIRE a déposé au moyen d’un virement bancaire à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de TRENTE-CINQ MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (35 250, 00 euros) (…) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. L’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. »

Il ressort des pièces de la procédure, notamment de trois mails envoyés par Maître [L] [J], notaire en charge de la vente, en date des 25 février 2022, du 25 mars 2022 et du 2 juin 2022, que l’option n’a jamais été levée par les défendeurs.

La promesse de vente est, par conséquent, caduque.

Dès lors, les conditions d’application de la clause d’immobilisation sont acquises. Madame [I] [N] et monsieur [R] [D] ne demandant que la somme de 30 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, il convient de condamner monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à cette somme, avec intérêts au taux légal courant à compter du présent jugement.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. La loi énonce également que, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse.

En l’espèce, la clause pénale incluse dans la promesse de vente liant les parties, stipule « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-DIX MILLE CINQ CENT EUROS (70 500, 00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. (…) En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie ».

Il ressort des mails communiqués, en date des 25 février 2022, du 25 mars 2022 et du 2 juin 2022, que l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente ont été accomplies.

Il ne manquait, pour que la vente ne soit parfaite, que la levée d’option des consorts [Y] et [B]. Or, force est de constater que ces derniers n’ont pas levé l’option dans le délai imparti.

Toutefois, il n’existe aucune obligation contractuelle pesant sur les bénéficiaires de la promesse de vente de lever l’option.

Dès lors, monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] n’ont pas manqué à leurs obligations contractuelles en ne levant pas l’option.

Dès lors, les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas réunies. De plus, la promesse de vente n’est pas inexécutée mais caduque, de sorte que, conformément à l’article 1231-5 du Code civil, une mise en demeure devait être adressée aux défendeurs, et tel n’a pas été le cas.

Par conséquent, madame [W] [N] et monsieur [R] [D] seront déboutés de leur demande au titre de la clause pénale.

Sur les dommages et intérêts dus au titre du manquement à la bonne foi contractuelle

L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] n’ont pas prévenu de leur volonté de ne pas poursuivre la vente, en ne levant pas l’option intrinsèque à la promesse de vente. Ils n’ont répondu à aucune des sollicitations ultérieures de Maître [J].

Dès lors, ils ont manqué de bonne foi dans la négociation du contrat formé, en ce que, bien qu’ils aient été totalement libres de lever l’option ou non, ils n’ont pas été communiquants dans leur absence de levée d’option.

Ils seront condamnés à payer à madame [W] [N] et monsieur [R] [D] la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts au titre du manquement à la bonne foi contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [W] [N] et monsieur [R] [D] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] seront condamnés à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse de vente signée le 10 juin 2021 entre madame [I] [N] et monsieur [R] [D] et monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] et portant sur l’acquisition du terrain à bâtir sis [Adresse 6] à [Localité 8], cadastré section AW n°[Cadastre 4], avec une surface de 08 a 62 ca,

CONDAMNE monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à payer à madame [W] [N] et monsieur [R] [D] la somme de 30 500 euros (trente mille cinq cents euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE madame [W] [N] et monsieur [R] [D] de leur demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à verser à madame [W] [N] et monsieur [R] [D] la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts au titre du manquement à la bonne foi contractuelle,

CONDAMNE monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] aux dépens,

CONDAMNE monsieur [C] [Y] et madame [X] [B] à la somme de 3.000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT