TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 13 Janvier 2026

Dossier N° RG 21/05695 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JE7Q

Minute n° : 2026/03

AFFAIRE :

[O] [K] épouse [WD], [P] [WD] C/ S.C.P. [E]-[N] [J], successeurs de Maîtres [M] [E] et [T] [J] Maître [Y] [E]-[N], Notaires associés, Société d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A. MMA IARD, [EW] [W]-[LG], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [I] [S] [LG], [L] [R], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [I] [S] [LG], [X] [G]-[LG], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [Z] [G]-[LG], [XD] [G]-[LG], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [Z] [G]-[LG]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Nadine BARRET

Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIERE lors des débats : Madame Aurore COMBERTON

GREFFIERE FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

Maître Lionel ESCOFFIER

Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Maître Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

Maître Nino PARRAVACINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [O] [K] épouse [WD]

demeurant [Adresse 23] – [Localité 18]

Monsieur [P] [WD]

demeurant [Adresse 16] – [Localité 17]

représentés par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.P. [E]-[N] [J], successeurs de Maîtres [M] [E] et [T] [J] Maître [Y] [E]-[N], Notaires associés

dont le siège social est sis [Adresse 21] – [Localité 20]

Société d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 13]

S.A. MMA IARD

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 13]

représentées par Maître Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [EW] [W]-[LG], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [I] [S] [LG]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représenté par M^e Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD, avocat plaidant

Madame [L] [R], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [I] [S] [LG]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

représentée par Maître Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [X] [G]-[LG], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [Z] [G]-[LG]

demeurant [Adresse 9] – [Localité 12]

Madame [XD] [G]-[LG], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [Z] [G]-[LG], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représentés par Maître Danielle ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Richard BELIN de la SCP BELIN DAREY ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes d’huissier délivrés les 16, 19, 21, 22 juillet 2021, les époux [WD] faisaient assigner :

– Monsieur [W]-[LG] en sa personne et en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [I] [LG]

– Madame [R] en qualité d’ayant droit de Monsieur [I] [LG]

– Monsieur [G]-[LG] en qualité d’ayant droit de Monsieur [Z] [G]-[LG]

– Madame [G]-[LG] en qualité d’ayant droit de Monsieur [Z] [G]-[LG]

– la SCP [E]-[N]-[J] successeur de Mes [E] [J] [E]-[N] notaires à [Localité 20]

– la société d’assurances mutuelles MMA IARD

– la SA MMA IARD

sur le fondement des articles 1108, 1109, 1116, 1117, 1304 anciens du code civil, 1240 du code civil, L 124-3 du code des assurances.

Les demandeurs exposaient que, par acte en date du 27 avril 2009 reçu par Me [E] notaire à [Localité 20], MM. [I] [LG], [EW] [W]-[LG], [Z] [G]-[LG] leur avaient vendu un bien cadastré section E n° [Cadastre 10] [Localité 18].

Selon cet acte de vente, la propriété appartenait à l’origine à Monsieur [LG] et Madame [B] mariés sans contrat. Les parcelles étaient alors cadastrées section E n° [Cadastre 3] [Cadastre 4] et [Cadastre 8].

À la suite d’un acte de partage en date du 13 mai 2003 entre les époux [LG] et les époux [C] propriétaires de la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 11], ces trois parcelles devenaient la parcelle cadastrée section E n° [Cadastre 10].

Sur les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 11] était construite une villa jumelée dont une partie était située sur la parcelle [Cadastre 10] et l’autre sur la parcelle [Cadastre 11].

À la suite du décès de Madame [B]-[LG], ses ayants droits étaient intervenus à l’acte de vente du 27 avril 2009 aux côtés de Monsieur [I] [LG].

Selon la désignation mentionnée à l’acte sur le fonds cadastré E[Cadastre 10] était construit un bien immobilier de 13 pièces principales outre le terrain attenant.

L’acte de vente précisait que les constructions avaient été édifiées en vertu d’un permis de construire délivré par arrêté en date du 17 juillet 1973. La vente était consentie au prix de 700 000 €, les droits s’élevant à 35 630 €.

Les acquéreurs avaient à cette fin obtenu un prêt d’un montant total de 949 659 €.

Courant 2019, les époux [WD] décidaient de démembrer la parcelle E[Cadastre 10] pour en vendre une petite partie à la SCI La rivière qui avait acquis la parcelle voisine E[Cadastre 11].

C’était à l’occasion d’une démarche auprès des services de l’urbanisme qu’ils apprenaient que la construction avait été édifiée en majeur partie sans autorisation de construire.

Les époux [WD] avaient en vain sollicité les notaires. Ceux-ci leur avaient adressé copie de l’acte de vente après mise en demeure. Les époux [WD] découvraient alors que le permis de construire accordé le 17 juillet 1973 pour la construction de la villa jumelée ne concernait qu’un immeuble de six pièces d’une surface totale de plancher de 185 m², soit une moitié pour [LG] et l’autre pour [C] et qu’une demande de régularisation concernant les sept pièces construites par la suite avait été rejetée en 1977.

Les demandeurs ne bénéficiaient d’une construction conforme aux règles d’urbanisme que pour une superficie de 90 m². À leur demande un cabinet d’expert immobilier avait estimé que la valeur vénale de la propriété au quatrième trimestre 2020 s’élevait à 520 000 €.

La vente ayant été passée en 2009, les dispositions nouvelles en matière de vices du consentement ne s’appliquaient pas. C’était sur le fondement des articles 1108 et 1109 anciens du code civil qu’ils soutenaient que l’acte de vente était nul.

Ils rappelaient que l’action en nullité durait cinq ans à compter de la découverte de l’erreur ou du dol.

Les époux [I] [LG] avaient fait édifier en 1973 une partie des constructions à la suite d’un permis délivré le 17 juillet 1973. Ils avaient par la suite agrandi la maison et fait construire une piscine sans autorisation. Ils ne pouvaient ignorer l’illégalité des constructions alors que la demande de permis de construire avait été faite au nom de Monsieur [I] [LG] et au nom de Monsieur [C] qui étaient encore en indivision à l’époque.

Le courrier de la DDE du Var du 17 février 1977 adressé à MM. [C] et [LG] attestait que ceux-ci avaient été informés du passage d’un agent assermenté le 7 février 1977 et de l’irrégularité des constructions. Il leur avait été demandé de déposer une demande de permis de construire modificative, laquelle avait été refusée.

Lors de la vente Monsieur [LG] s’était gardé de mentionner cette illégalité. Ce silence s’apparentait à un mensonge. Le dol était caractérisé, d’autant que le vendeur avait expressément déclaré à l’acte que le bien n’avait pas fait l’objet de travaux et notamment de travaux d’agrandissement et d’extension.

L’acte de partage [LG] / [C] de 2003 et l’attestation rectificative dressée par Maître [E] mentionnaient une estimation de la valeur du bien cadastré E[Cadastre 10] à la somme de 259 163 €, soit une différence de 440 837 € par rapport au prix demandé en 2009.

À titre principal l’annulation de la vente entraînait la restitution du bien et la restitution du prix.

Le prix devrait prendre en compte le préjudice économique subi par les consorts [WD].

Le prix mentionné à l’acte de vente était de 700 000 €. Le principal et les intérêts étaient dus à compter du jour du paiement à savoir le 27 avril 2009. Les intérêts calculés au taux légal en vigueur sur la période du 1er avril 2009 au 1er mai 2021 s’élevaient à 199 726,89 €. Le prix à restituer était donc de 899 726,89 €, outre les frais acquittés par les consorts [WD] d’un montant de 35 630 €.

Il y avait également lieu de tenir compte du montant de 65 425 € au titre des travaux de rénovation et embellissement, outre 249 649 € au titre des travaux de rénovation financés par l’emprunt susvisé le jour de l’acquisition.

Le préjudice moral des acquéreurs était évalué à 10 000 €.

En cas d’annulation, la somme totale due s’élevait à 1 260 440,89 €.

À titre subsidiaire dans l’hypothèse où le tribunal déciderait de ne pas prononcer l’annulation, il y aurait lieu de condamner les défendeurs à les indemniser du préjudice économique et moral subi en raison du dol, constitué par la différence de valeur de la maison qu’ils pensaient acquérir et celle du bien acquis soit 379 726,89 € (prix réactualisé 899 726,89 € – 520 000 €). À cette somme s’ajoutaient 35 630 € titre des droits et 10 000 € au titre du préjudice moral.

En cas d’indemnisation du préjudice, le montant dû s’élevait donc à 425 356,89 €.

Les consorts [WD] recherchaient la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Dès lors que celui-ci n’avait pas vérifié que les travaux de construction du bien vendu avaient été autorisés, il avait manqué à son obligation de conseil et à son obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il recevait. L’inexécution de cette obligation de résultat suffisait pour engager sa responsabilité.

Dans l’hypothèse d’une cessation d’activité, le notaire continuait d’être responsable des fautes commises pendant le temps de son exercice, et son successeur était personnellement tenu de ses propres actes dommageables.

Le lien de causalité entre la faute et le préjudice était établi par la participation au dommage. Le notaire devrait donc être condamné in solidum avec les consorts [LG] à leur verser la somme de 360 714 €.

À titre subsidiaire si l’annulation de la vente n’était pas prononcée, le notaire devrait être condamné in solidum à leur verser la somme de 425 356,89 €.

L’assureur MMA, en vertu du contrat de groupe souscrit par le conseil supérieur du notariat, devrait garantir la responsabilité civile de l’étude notariale, rédactrice de l’acte.

Les demandeurs sollicitaient la condamnation des défendeurs solidairement avec l’étude [E] à leur verser la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Au dispositif de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, ils persistaient dans leurs demandes à titre principal de :

– PRONONCER l’annulation de la vente conclue le 29 avril 2009

– ORDONNER la restitution du bien par les demandeurs

– ORDONNER la publication de la décision au service de la publicité foncière aux frais avancés des consorts [LG]

– CONDAMNER les consorts [LG] à leur verser la somme de 899 726,89 € en principal assorti des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande au titre de la restitution du prix

– CONDAMNER in solidum les consorts [LG] et l’étude notariale à leur verser la somme de 360 714 € au titre du préjudice subi

– DÉCLARER le jugement à intervenir opposable à la société d’assurances MMA.

À titre subsidiaire sur le fondement de la violation de l’obligation de délivrance conforme et à titre très subsidiaire en raison du vice caché, ils demandaient au tribunal :

– DE PRONONCER la résolution de la vente

– D’ORDONNER la restitution du bien

– D’ORDONNER la publication de la décision au service de la publicité foncière aux frais avancés des consorts [LG]

– DE CONDAMNER les consorts [LG] à leur verser la somme de 899 726,89 € en principal assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande au titre de la restitution du prix

– CONDAMNER in solidum les consorts [LG] et l’étude notariale à leur verser la somme de 360 714 € au titre du préjudice subi

– DE DÉCLARER le jugement à intervenir opposable à la société d’assurances MMA.

À titre très infiniment subsidiaire, ils sollicitaient la condamnation in solidum des consorts [LG] et de l’étude notariale à leur verser la somme de 425 356,89 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi et de déclarer le jugement à intervenir opposable à la société d’assurances MMA.

En tout état de cause ils sollicitaient le rejet des prétentions des défendeurs, leur condamnation in solidum à leur verser la somme de 8000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens ainsi que d’ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, Madame [L] [LG] née [R], épouse en seconde noces de M. [I] [LG] soutenait à titre principal qu’elle ne s’était rendue coupable d’aucune faute de quelque nature que ce soit et notamment dolosive à l’égard des demandeurs dans le cadre de la vente du 27 avril 2009. Elle sollicitait sa mise hors de cause.

Elle demandait le rejet des prétentions des demandeurs, ceux-ci ne justifiant d’aucun préjudice.

À titre subsidiaire en cas d’annulation de la vente, elle demandait que la condamnation des vendeurs soit limitée au montant du prix de vente et aux frais d’acte à l’exclusion de toutes autres dépenses notamment de rénovation ou d’amélioration.

Dans l’hypothèse de l’annulation de la vente, elle demandait la condamnation solidaire des époux [WD] à lui verser, en qualité de représentante de l’indivision successorale des vendeurs à l’acte du 27 avril 2009, une indemnité d’occupation d’un montant de 496 000 € sauf à parfaire pour la période du 27 avril 2009 au 27 août 2023 en se basant sur la valeur locative nette estimée par le rapport de l’expert immobilier des demandeurs soit 3100 € par mois.

La concluante sollicitait que l’étude notariale et son assureur soient condamnés à la relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêt, dépens et frais irrépétibles.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicitait que la condamnation solidaire soit écartée la concernant afin que chacun soit tenu pour sa part contributive à proportion de ses droits dans la succession. L’exécution provisoire devrait être écartée.

Elle sollicitait, outre la condamnation aux dépens des demandeurs, des frais irrépétibles de 2000 €.

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2024, M. [W]-[LG] observait qu’il ne pouvait être engagé par un acte qu’il n’avait pas signé, ni être coupable d’un quelconque dol à l’égard des demandeurs qu’il n’avait jamais rencontrés.

Il soutenait que l’action des demandeurs était irrecevable et à titre subsidiaire mal fondée.

À titre plus subsidiaire il demandait qu’en cas d’annulation de la vente, l’indivision ne puisse être condamnée à rembourser autre chose que le prix de vente et les frais d’acte à l’exception de tout autres dépenses.

Il soutenait qu’il n’y avait lieu à condamnation solidaire entre les membres de l’indivision [LG], c’est-à-dire lui-même, les enfants de son frère, Monsieur [G] [LG] et sa belle-mère Mme [R].

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à l’annulation de la vente, il sollicitait que l’indemnité d’occupation due par les demandeurs soit fixée à 499 100 € et que la compensation entre les sommes réciproquement dues soit ordonnée.

Dans tous les cas il demandait la condamnation in solidum de toutes parties succombantes à lui verser la somme de 6000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG], héritiers de leur père M. [Z] [G]-[LG], soutenaient n’avoir commis aucune faute à l’égard des demandeurs dans le cadre de la vente du 27 avril 2009.

Les demandeurs n’avaient subi aucun préjudice justifiant l’annulation ou un droit à indemnisation et devaient être déboutés de l’intégralité de leurs demandes au besoin après avoir été déclarés forclos quant à leurs prétentions sur le fondement de la garantie des vices cachés.

À titre subsidiaire en cas d’annulation de la vente, ils demandaient que les vendeurs ne soient tenus que de rembourser le montant du prix de vente et les frais d’acte à l’exclusion de toutes autres dépenses notamment d’embellissement.

Ils demandaient que la condamnation in solidum avec les autres défendeurs soit écartée et que chacun soit tenu pour sa part uniquement à proportion de ses droits dans la succession de Monsieur [Z] [G]-[LG].

Si par extraordinaire des condamnations pécuniaires étaient prononcées à leur encontre, ils demandaient à en être garantis par l’étude notariale dans leur intégralité.

Pour le cas où l’annulation de la vente serait prononcée, ils demandaient la condamnation solidaire des époux [WD] à leur verser une indemnité d’occupation d’un montant de 536 300 € sauf à parfaire en leur qualité de représentant de l’indivision successorale des vendeurs.

Ils réclamaient la somme de 6000 € chacun au titre des frais irrépétibles et la condamnation des demandeurs aux dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Dans l’hypothèse d’une condamnation à leur encontre, ils demandaient que l’exécution provisoire soit écartée.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 16 janvier 2025 la SAS [E]-[N] [J], la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles, la SA MMA IARD demandaient le rejet des prétentions des demandeurs à leur encontre, ainsi que les demandes de garantie des consorts [LG].

Les concluants rappelaient qu’il avait été précisé à l’acte notarié que les constructions avaient été édifiées en vertu d’un permis délivré le 17 juillet 1973. Ce document n’était pas annexé à l’acte. Ayant été délivré plus de 30 ans auparavant il était probable qu’il ne fût plus en possession de quiconque, ni des vendeurs, ni de la mairie. L’origine de propriété ne renseignait pas sur d’éventuelles constructions. Le vendeur avait déclaré qu’il n’avait pas fait de travaux nécessitant une autorisation.

Les concluants produisaient l’avant-contrat du 27 février 2009 et le certificat d’urbanisme annexé du 27 avril 2009.

Parmi les annexes figurait une demande de renseignements adressée par le notaire à la commune [Localité 18]. Celle-ci avait répondu que le certificat de conformité n’avait pas été délivré. L’acquéreur avait donc été informé de cette absence de délivrance.

Dans le cadre de l’acte de partage du 13 mai 2003 il n’avait pas été mentionné de description précise des constructions existantes. Il n’existait d’ailleurs aucune obligation en ce sens.

Il ne pouvait être établi de corrélation entre l’estimation portée dans l’acte de partage en 2003 et le prix de vente en 2009 ni a fortiori l’estimation à la date du litige s’agissant de situations non comparables et de contextes différents.

En toute hypothèse le bien conservait une valeur intrinsèque et aucune action n’avait été engagée en vue de sa démolition. Dès lors la responsabilité du notaire ne pouvait être recherchée contrairement à celle des vendeurs.

Les demandeurs ne justifiaient aucunement de l’existence d’un préjudice indemnisable c’est-à-dire certain et actuel. Les demandeurs ne justifiaient ni d’un préjudice réel ni d’un préjudice potentiel relativement au refus du permis de construire dont ils se prévalaient. Aucun recours des tiers n’était possible depuis 1987 soit 22 ans avant la vente litigieuse.

Les concluants demandaient que leur condamnation in solidum avec les vendeurs soit écartée de même que les demandes de garantie des consorts [LG].

Les concluants réclamaient la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 2000 € à chacun au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Ils demandaient que l’exécution provisoire soit écartée.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2022, le juge de la mise en état rejetait les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs relatives à l’absence de conciliation préalable et à la prescription de l’action.

Le juge de la mise en état relevait notamment que la prescription de l’action des demandeurs avait commencé à courir le 18 octobre 2019, date des démarches consécutives à la découverte de l’absence de conformité administrative de la construction édifiée en 1973.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 16 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 janvier 2025.

L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 octobre 2025 en formation collégiale.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1. statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance,

2. allouer une provision pour le procès,

3. accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522,

4. ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées,

5. ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction,

6. statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Il en résulte que M.[W]-[LG], les consorts [G]-[LG], la SAS [E]-[N] [J] ainsi que les compagnies MMA sont irrecevables à soulever leurs fins de non-recevoir, notamment tirées d’un défaut de qualité à agir, de la prescription ou de la forclusion, relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Sur les stipulations contractuelles

Par acte notarié en date du 27 avril 2009, Monsieur [I] [LG], retraité, ayant exercé la profession de maçon selon la mention portée sur la demande initiale de permis de construire, et les fils de Mme [B], son épouse décédée, Monsieur [EW] [W]-[LG], et Monsieur [Z] [G]-[LG], que M. [I] [LG] avait adoptés par adoption simple, vendaient, pour le prix de 700 000 €, aux époux [WD] une propriété cadastrée E [Cadastre 10] [Localité 18] pour une contenance de 39 a 76 ca, sur laquelle était édifiée une construction d’habitation principale composée :

— au rez-de-chaussée de quatre pièces et commodités (cuisine, salle d’eau etc.)

— au rez-de-chaussée entre l’appartement et le garage d’un studio d’une seule pièce

— à l’étage de quatre chambres et commodités ainsi qu’une autre construction d’habitation indépendante de plain-pied composée d’un studio, de trois pièces et commodités.

Concernant le prix, sous la rubrique « Déclarations fiscales » de l’acte de vente il était indiqué que le bien était estimé à la somme de 700 000 € dans la déclaration de succession souscrite après le décès de Madame [D] [B] soit le montant du prix de la présente vente.

Il était précisé que le bien vendu était la résidence principale de Monsieur [I] [LG].

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, Madame [D] [B], décédée le 26 décembre 2008, n’était pas partie à la vente, Monsieur [I] [LG] son époux étant mentionné comme veuf en uniques noces et non remarié. Par la suite, celui-ci s’est remarié avec Madame [R].

Sous la rubrique « Origine de propriété » il était précisé que :

— le bien dépendait de la communauté de meubles et acquêts à défaut de contrat de mariage entre les époux

— M. [I][LG] était propriétaire de la moitié indivise en pleine propriété et de l’autre moitié en usufruit

— M. [EW] [W]-[LG] et M. [Z] [G]-[LG] étaient propriétaires indivis de la moitié de la nue-propriété à raison de la moitié chacun.

Il était encore mentionné que les constructions avaient été édifiées en vertu d’un permis de construire délivré par arrêté en date du 17 juillet 1973.

Étaient annexés à l’acte la demande de certificat d’urbanisme adressée par le notaire à la commune le 3 mars 2009 ainsi que le formulaire de renseignements portant le sceau de la mairie en date du 9 mars 2009, paraphé sur chaque page et signé par les acquéreurs, mentionnant à la rubrique « Permis de construire » qu’aucun permis de construire n’avait été délivré durant les 10 dernières années, et par conséquent qu’il n’y avait pas eu de certificat de conformité y afférent.

Le certificat d’urbanisme d’information délivré par le maire le 9 mars 2009 précisait que le terrain était en zone N du PLU.

Le certificat d’urbanisme d’information et l’original de la demande générale de renseignements complétée par la mairie étaient expressément visés en page 6 de l’acte de vente sous la rubrique « Urbanisme ».

Sous la rubrique « Non application de l’assurance dommages construction » le vendeur déclarait que : « l’immeuble présentement vendu n’a fait l’objet d’aucuns travaux, notamment de travaux d’agrandissement, d’extension, de surélévation ou autres, de percement de nouvelles ouvertures telles que portes, fenêtres, velux, nécessitant une quelconque autorisation administrative telle que permis de construire ou déclaration de travaux, ou la souscription d’une police d’assurance construction conformément aux dispositions de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 ».

Cette déclaration du vendeur figurait dans les mêmes termes à l’avant-contrat signé le 27 février 2009.

Sur la qualité des défendeurs

Les défendeurs sollicitent leur mise hors de cause pour n’avoir pas participé au dol reproché, et concernant les ayants droit de M. [G]-[LG], pour l’absence de toute participation de leur auteur au dol.

Aucun ne dénie sa qualité d’ayant-droit des vendeurs.

Est versé aux débats l’acte de notoriété établi le 30 août 2018 à la suite du décès de M. [I] [LG], selon lequel Mme [R], M. [W]-[LG] et M. [Z] [G]-[LG] ont accepté purement et simplement la succession.

Est également produit l’acte de notoriété établi le 8 mars 2021 à la suite du décès de Monsieur [Z] [G]-[LG], par lequel ses enfants [XD] et [X] ont accepté purement et simplement la succession de leur père.

Dans l’hypothèse où les vendeurs seraient reconnus responsables des préjudices dont se prévalent les demandeurs, les défendeurs, en qualité d’ayants droit des vendeurs, seraient tenus de les indemniser, conformément à l’article 785 du code civil et selon les règles applicables aux indivisions successorales.

La circonstance que M. [I] [LG] seul aurait perçu le prix de la vente du bien, comme semble l’établir le relevé de compte de la SCP [E] en date du 22 novembre 2017 produit par [XD] et [X] [G]-[LG], est inopposable aux demandeurs.

Sur le défaut de conformité des constructions au droit de l’urbanisme

Le 13 juillet 1973, un permis de construire portant sur deux villas jumelées était délivré aux consorts [C] et [LG] avec la condition particulière de création de deux plateaux telluriens de 12 m² chacun avec fosses étanches selon la demande déposée le 2 avril 1973 pour une construction sur un niveau comprenant cuisine, séjour, salle de bains, deux WC, et quatre chambres, d’une superficie totale de plancher de 185 m2 (Pièce n° 4 des demandeurs).

Le 1er février 1977 la direction départementale de l’équipement du Var adressait aux consorts [C] et [LG] à la suite de leur déclaration d’achèvement des travaux autorisés par ledit permis de construire n°23 972, les observations suivantes, consécutives à la visite sur les lieux d’un agent assermenté le 7 février 1977 :

– façades modifiées augmentation du volume de la construction

– création d’un étage

– plates-formes non respectées

Il leur était demandé de déposer une demande de permis de construire modificative. Dans l’attente le délai de délivrance du certificat de conformité était suspendu.

La demande de modificatif était déposée par les consorts [LG] et [C] le 18 mai 1977 portant sur une surface totale de plancher développée hors œuvre de 257 m² sur une surface totale de plancher de 425 m².

Par arrêté préfectoral en date du 5 septembre 1977, le permis de construire était refusé en raison de son aspect architectural incompatible avec la préservation de la qualité de l’environnement, ainsi que de son incompatibilité, par sa situation et sa dimension, avec l’établissement du plan d’occupation des sols en cours d’élaboration (Pièce n°5 des demandeurs).

Selon l’analyse de l’expert immobilier mandaté par les demandeurs, il semblait que la piscine et son pool house, ainsi que la maison de gardien, aient également été construits irrégulièrement.

Le rez-de-chaussée du bâtiment principal comptait un appartement de quatre pièces pour 85 m² et un studio de 18 m² soit 103 m² construits régulièrement.

Le premier étage du bâtiment principal d’une superficie de 120 m² ainsi que le logement du gardien de trois pièces d’une superficie de 45 m², soit 165 m², avaient été construits irrégulièrement.

Sur les conséquences du caractère irrégulier des constructions

Si, ainsi que l’observent les défendeurs, les actions en démolition sont désormais prescrites, les sanctions administratives qui continuent de frapper les constructions irrégulièrement édifiées sont imprescriptibles.

L’autorité administrative refusera toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme telle qu’une extension en application de l’article L 421-9 du code de l’urbanisme qui dispose qu’un refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondée sur l’irrégularité de la construction initiale sauf lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire.

En cas de destruction de l’immeuble suite à un sinistre, les époux [WD] ne pourront bénéficier du droit de reconstruire à l’identique, prévu par le code de l’urbanisme qui le subordonne à la condition que ce bâtiment ait été régulièrement édifié (article L 111-15 du code de l’urbanisme). Cette sanction peut également avoir pour conséquence des difficultés pour assurer l’immeuble.

Ainsi que l’indique le service de l’urbanisme aux époux [WD], la parcelle est en zone N du PLU donc non constructible : « En zone N il est possible de construire une extension représentant 30 % de la surface de plancher existante sans dépasser 300 m². Lorsqu’un sinistre causant la démolition de la maison, celle-ci pourrait être reconstruite en suivant le permis de construire ayant été accordé. Si le bien ne respectait pas le permis accordé, alors le bien ne pourrait pas être reconstruit à l’identique. »

De surcroît, le bien est classé en zone PPRIF incendie de forêt risque modéré à très élevé, et en zone PPRI inondation aléa fort à très fort et zone de basse hydrographie.

Ainsi que le rappellent les demandeurs, en cas d’expropriation, une construction sans permis demeure illicite et le droit de propriété n’est pas juridiquement protégé, de sorte que sa valeur est réduite à néant.

Ainsi les époux [WD] ont acquis un bien de 268 m² de surface hors œuvre, dont la pérennité ne peut être garantie que pour une superficie de 103 m², le reste de la construction étant soumis aux aléas d’un sinistre.

Sur le dol de Monsieur [I] [LG]

Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil applicable aux faits de l’espèce :

« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

La preuve se fait par tous moyens, y compris par présomptions.

Le dol est une faute intentionnelle d’une partie à un contrat qui a pour effet d’altérer le consentement de l’autre partie et s’entend de toute tromperie, ruse, manœuvre, employée pour induire une personne en erreur et la déterminer à contracter.

Le dol peut être caractérisé par le silence gardé sur une information essentielle.

Monsieur [I] [LG], qui avec Monsieur [C] a demandé le permis de construire initial, puis le permis modificatif à la suite des observations de la DDE, ne pouvait taire le refus opposé audit permis modificatif lors de la vente du bien aux époux [WD].

De jurisprudence constante, l’erreur causée par une manœuvre dolosive est toujours excusable (Cass. 3e civ. 21 Février 2001 – n° 98-20.817). Le dol, même par réticence, doit, en tant que faute intentionnelle, être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s’informer, commis une faute d’imprudence.

M. [LG], maçon de son état, n’avait pu oublier en 2009 que le permis modificatif de régularisation avait été refusé en 1977, et concernait plus de 58 % de la surface de plancher. C’est sciemment qu’il a choisi de taire cette information.

L’acte de vente ne décrit pas le bien vendu comme un rez-de-chaussée de quatre pièces et un studio, mais comme une construction d’un étage sur rez-de-chaussée avec à l’étage quatre chambres et commodités ainsi qu’une autre construction d’habitation indépendante de plain-pied composée d’un studio, de trois pièces et commodités.

La sanction de la réticence dolosive se trouve renforcée par l’obligation générale d’information en matière contractuelle. Le devoir de ne pas tromper autrui et de lui fournir des renseignements exacts se double d’une obligation de formuler un avertissement relatif à un risque particulier (Cass. 3e civ., 27 mars 1991, n° 89-16.975). M. [LG] a manqué à cette obligation, dans l’intention manifeste de ne pas troubler les acquéreurs, et d’obtenir un prix supérieur à celui qui aurait été obtenu en l’absence de dol.

Il n’est pas certain que le bien aurait trouvé acquéreur au regard de l’importance de cette irrégularité.

Le silence gardé sur l’illégalité d’une grande partie de la construction a permis aux vendeurs non seulement de trouver acquéreur, mais encore d’obtenir un prix largement supérieur à celui qu’ils pouvaient escompter.

Pour corroborer le dol les demandeurs s’appuient sur l’acte de partage entre les consorts [LG] et [C] du 13 mai 2003 selon lequel le bien vendu était estimé à la somme de 259 163 €, soit une différence de 440 837 € par rapport à la valeur du bien déclaré lors de la succession de Madame [B] et au prix demandé aux époux [WD].

Le dol de M. [I] [LG] est caractérisé.

Sur la responsabilité de MM. [W]-[LG] et [G]-[LG]

Aucun élément versé aux débats ne laisse supposer que Monsieur [W]-[LG] et Monsieur [G]-[LG], qui vivaient respectivement dans le Doubs et le territoire de [Localité 19], aient sciemment tu cette information. Le dol suppose en effet l’intention de tromper qui doit être démontrée par celui qui s’en prévaut. Leur bonne foi est présumée (Cass. com., 21 oct. 1974 : JCP N 1975, II, 18176).

Il est mentionné à l’acte de vente que MM. [W]-[LG] et [G]-[LG] n’étaient pas présents à la signature, mais étaient représentés par M. [I] [LG] suivant procurations sous seing privé établies respectivement les 20 et 22 avril 2009.

M. [W]-[LG] conteste la validité de la procuration mentionnée à l’acte en évoquant sa demande de communication du projet d’acte de vente préalablement à l’établissement de la procuration, et la falsification de sa propre signature sur la procuration annexée à l’acte. Il met en cause la responsabilité du notaire.

Néanmoins, il n’a engagé aucune action en justice, ni à l’encontre de ce dernier, ni à l’encontre de M. [LG], alors que la sanction d’un défaut de mandat était la nullité de la vente.

En toute hypothèse, les acquéreurs n’étaient pas informés de ces dissensions entre coindivisaires. L’existence de la procuration annexée à l’acte par le notaire les a légitimement convaincus de l’étendue des pouvoirs conférés à M. [I] [LG] par M. [W]-[LG]. De jurisprudence constante, « le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs » ( Cass. Ass. plén., 13 déc. 1962 : Bull. civ. 1962).

Les arguments de M. [W]-[LG] ne sont pas opposables aux acquéreurs.

M. [G]-[LG] est décédé le 7 septembre 2020. Ses héritiers affirment qu’il ne pouvait dissimuler des informations qu’il ignorait. La charge de la preuve du dol pèse en l’occurrence sur les acquéreurs. Néanmoins, M. [G]-[LG] a donné procuration à M.[LG] pour procéder à la vente. Les acquéreurs sont donc fondés à rechercher sa responsabilité contractuelle dans la nullité de la vente.

Le dol commis par M. [I] [LG] engage en effet la responsabilité de l’ensemble des membres de l’indivision à l’égard des acquéreurs. Le silence gardé sur l’illégalité de la majeure partie des constructions constitue un dol entachant la vente de nullité, laquelle est indivisible.

La recherche de responsabilité des coindivisaires entre eux ne concerne pas les acquéreurs lésés, lesquels au regard des dispositions de l’article 1116 ancien du code civil doivent être rétablis dans leurs droits.

Sur les conséquences de la nullité de la vente

La vente, comme tout contrat, peut être annulée pour dol, sur le fondement de l’article 1116 ancien du code civil.

Selon l’article 1117 ancien du même code, « la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre. »

L’article 1151 ancien du même code dispose : « Dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention. »

Compte tenu du caractère déterminant du dol qui a conduit les acquéreurs à contracter, il y a lieu en l’espèce de prononcer la nullité de la vente.

Les parties doivent donc rétroactivement être replacées dans la situation où elles se trouvaient avant la signature de la vente. Chacune des parties doit restituer à l’autre ce qu’elle a reçu en vertu de la vente afin de rétablir le statu quo ante : le vendeur restituera donc le prix et l’acheteur la chose.

Sur la restitution du bien par les époux [WD]

Il sera fait droit à la demande des époux [WD] de se voir ordonner la restitution de la propriété aux ayants droit des vendeurs, et de voir ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais desdits ayants droits.

*Sur la demande de restitution du prix

Les époux [WD] sollicitent que leur soient remboursés le prix d’achat et les frais de notaire acquittés en 2009, soit 700 000 euros, et 35 630 euros.

Il sera fait droit à ces demandes s’agissant d’une nullité de la vente fondée sur un dol.

En application de l’article 1378 ancien du code civil applicable au présent litige « s’il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, dans le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du paiement. »

Celui qui est condamné à restituer une somme indûment perçue doit les intérêts du jour de la demande s’il était de bonne foi et du jour du paiement s’il n’était pas de bonne foi.

Lorsque la mauvaise foi est caractérisée, comme c’est le cas en l’espèce concernant Monsieur [I] [LG], le point de départ des intérêts est le jour du paiement du prix.

Il sera donc fait droit à la demande relative aux intérêts légaux à compter du jour de la vente soit le 27 avril 2009.

* Sur la demande de restitution des rénovations et embellissements

Aux termes de l’article 1380 ancien du code civil , « celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même aux possesseurs de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles, qui ont été fait pour la conservation de la chose. »

Les époux [WD] produisent de nombreuses factures d’achat d’équipements ménagers, menuiseries PVC, chauffe-eau, fournitures pour piscine, et autres ainsi que de matériaux de construction, 8660 kg de pierres de Bormes, briques, plâtre.

Toutefois, les petites fournitures ne relèvent pas de travaux d’embellissement mais de l’entretien et des aménagements à la charge de tout occupant d’un logement.

Quant aux matériaux de construction, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir qu’ils ont été employés à des ouvrages réalisés sur la propriété. Le tribunal observe que M. [WD] a exercé la profession d’entrepreneur de maçonnerie, et que ces matériaux ont pu être acquis pour les besoins de son activité.

Concernant les travaux relatifs à la toiture, sont produites une facture de 1100 € de 2018, pour des réparations courantes et une facture de 15 000 € de 2019 pour une réfection complète à l’en-tête de l’entreprise Golfe Construction, en date du 28 novembre 2019, et à l’adresse de Monsieur [V] [A] [F]. Les époux [WD] exposent que M [A] [F] a acquitté cette facture en échange de la parcelle de terre qu’ils lui ont cédée, et que le montant correspondant est bien sorti de leur patrimoine.

L’acte notarié en date du 25 mars 2021 par lequel les époux [WD] ont cédé à la SCI La rivière un are et 62 centiares de la parcelle cadastrée E[Cadastre 15] pour le prix de 15 000 € stipule que l’acquéreur a payé le prix de vente d’un commun accord avec le vendeur conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil par compensation avec le montant en principal et intérêts d’une même somme d’argent actuellement certaine liquide et exigible que le vendeur se trouve devoir à l’acquéreur par suite du règlement par l’acquéreur de la facture de l’entreprise JMG SARL [A] [F] [V] d’un montant de 15 000 € concernant les travaux effectués sur le bien appartenant au vendeur. Les travaux de rénovation de la toiture ont été réalisés par l’entreprise JMG SARL [A] [F] [V] sis à [Localité 22] [Adresse 24]. La facture en date du 11 février 2021 établie au nom de l’acquéreur SCI la rivière acquittée par lui est annexée. L’acte précisait encore que le vendeur avait réceptionné sans réserve les travaux de rénovation de la toiture ainsi qu’il résultait d’un procès-verbal de réception de travaux en date du 1er janvier 2020 par les parties et y annexé.

Si la réfection complète d’une toiture peut être prise en compte au titre de l’amélioration du bâtiment, la réalité des travaux doit être prouvée par tout moyen, tels que des clichés, ou des constatations de commissaire de justice, ou d’expert. Il importe en effet que les améliorations apportées à la construction puissent être contradictoirement établies pour la partie qui va devoir en payer le prix.

La facture versée aux débats est à l’en-tête d’une autre entreprise que l’entreprise JMG de M. [A] [F], à la différence des mentions de l’acte notarié. Le procès-verbal de réception n’est pas produit.

Dans ce cas, la demande ne peut prospérer.

De même, les travaux d’adduction d’eau de la propriété constituent une valorisation de celle-ci. Sont produits un courrier de la commune [Localité 18] en date du 21 juillet 2021 relatif à un échéancier, non chiffré, ainsi qu’une proposition des demandeurs pour un paiement de 7000 euros en deux fois. Néanmoins aucune facture des travaux n’est produite. La demande ne peut qu’être écartée.

Ce chef de demande sera donc écarté.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation

Madame [R], se basant sur la valeur locative calculée par Monsieur [H], expert requis par les demandeurs, d’un montant de 37 200 € annuels, demande la condamnation des demandeurs à verser à l’indivision successorale des vendeurs une indemnité d’occupation pour la période du 27 avril 2009 au 27 août 2023 d’un montant de 496 000 €.

Les consorts [G]-[LG] et Monsieur [W]-[LG] sollicitent également la condamnation des époux [WD] à leur verser une indemnité d’occupation de 37 200 euros annuels soit en l’état de leurs écritures respectives 536 300 € et 499 100 € à parfaire.

Il résulte de la combinaison des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 nouveaux du code civil que la créance de restitution due au vendeur en suite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur qui, s’il est de bonne foi, ne la doit qu’à compter du jour de la demande, n’est pas subordonnée à l’absence de mauvaise foi ou de faute du vendeur (Cf. Cass. Civ. 3e 5 décembre 2024 n°23-16.270). Cet arrêt concerne néanmoins une vente postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Les articles susvisés ne s’appliquent pas au présent litige régi par les dispositions antérieures du code civil.

En application de l’article 1378 ancien du code civil, la restitution des fruits de la chose était subordonnée à la mauvaise foi de celui qui l’avait reçue. En cas d’annulation d’une vente pour erreur, le vendeur ne pouvait obtenir la restitution des loyers perçus par l’acquéreur dès lors que l’erreur de celui-ci était excusable et qu’il n’était pas de mauvaise foi (Civ.3e 3 mai 2018 n° 17 – 11. 132). Seule la partie de bonne foi au contrat de vente annulée pouvait demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé (Cass. Ch. Mixte 9 juillet 2004 n° 02 – 16 302).

En vertu des textes applicables au présent litige, les époux [WD], dont la bonne foi n’est pas en cause, ne peuvent être condamnés à verser aux ayants droits des vendeurs un montant correspondant à l’occupation des lieux depuis 2009.

Les défendeurs seront donc déboutés de cette prétention.

Sur la demande relative au préjudice moral

Les époux [WD] évoquent un préjudice spécifique causé par le dol, leur confiance ayant été abusée, et la construction dont ils sont propriétaires étant en grande partie précaire. Ils réclament à ce titre la somme de 10 000 €. Ce chef de préjudice sera apprécié à la somme de 5000 €, qui sera mise à la charge des consorts [LG].

Sur la responsabilité du notaire et de son assureur vis-à-vis des acquéreurs

Le notaire est tenu d’un devoir de renseignement et de conseil et est obligé d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit et authentifie. A défaut, la responsabilité du notaire peut être recherchée sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil si la faute est en lien avec un préjudice.

Dans ses conclusions, l’office notarial excipe de la mention négative concernant le certificat de conformité figurant à la demande de renseignements de l’office notarial remplie par la commune.

Néanmoins, celui-ci ne peut ignorer que cette réponse négative figure à la rubrique des constructions édifiées depuis moins de 10 ans. C’est d’ailleurs indûment qu’a été cochée la case « Non » à la question « le certificat de conformité a-t-il été délivré ? » puisque ce n’était que dans l’hypothèse où un permis de construire aurait été délivré dans les 10 dernières années et où les travaux auraient été terminés qu’il convenait de répondre à cette question.

Le permis de construire a été délivré en 1973 par arrêté du maire. Le permis modificatif a été refusé par arrêté préfectoral du 5 septembre 1977. Ces pièces sont versées aux débats et étaient donc accessibles contrairement à ce que supposait le notaire dans ses écritures.

Il n’est pas discuté par les parties que ce soit à l’occasion d’une démarche auprès des services de l’urbanisme en 2019 que ceux-ci ont informé les requérants de l’absence de conformité d’une grande partie de la construction.

Il était donc possible a fortiori en 2009 de s’enquérir de la régularité des travaux par une démarche simple auprès des services communaux.

Il est rappelé en page 7 de l’acte de vente à la rubrique « origine de propriété » que par acte reçu par Me [E] le 13 mai 2003, il avait été procédé au partage de l’ensemble du terrain sur lesquels avaient été édifiées les constructions entre les époux [LG]-[B] d’une part et d’autre part Monsieur [C] et Madame [U] son épouse. Audit acte, il avait été mis sans soulte à leur charge au lot des époux [LG]-[B] la propriété présentement vendue. Le bien était estimé à la somme de 259 133 €.

En 2021, à la suite du décès de son époux Monsieur [C], Madame [U] a vendu à la SCI La rivière représentée par son gérant Monsieur [A] [F] le bien résultant du partage au prix de 332 000 €.

La différence de valeurs des deux parties du bien partagé entre les consorts [LG] et [C] interroge.

L’étude [E] qui a été en charge du partage [LG]-[C] en 2003, de la succession de Madame [B], puis de la vente querellée en 2009, aurait dû être alertée par cette différence de valeur.

Le devoir de vérification du notaire qui reçoit un acte authentique de vente ne comporte pas le devoir de se déplacer sur les lieux pour visiter le bien ni de procéder systématiquement à des recherches afin de vérifier la conformité du bien au permis de construire. Il n’en va différemment que si le notaire a des raisons objectives de douter des éléments de fait qui lui sont fournis par les parties.

En l’occurrence le notaire disposait du partage de 2003. Face aux contradictions de ces actes, il aurait dû faire préciser à M. [LG] si les constructions étaient conformes au permis délivré en 1973 et s’en enquérir auprès des services de la commune. De surcroît, il ne pouvait ignorer que la construction se trouvait en zone N à constructibilité réduite. La demande de certificat d’urbanisme ne pouvait le renseigner que sur la constructibilité du terrain et non sur la régularité des constructions réalisées en 1973. (Cass. 1e Civ. 31 janvier 2018 17 – 13 303 ; CA Versailles 1e Ch. 1e Sect. 12 avril 2019 17 – 3999 ; CA, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 24 Novembre 2023 – n° 19/18640).

Ces diligences auraient permis de déceler le dol de M. [LG] et aux époux [WD] de renoncer à la vente, ou à tout le moins de la poursuivre en toute connaissance de cause. La négligence du notaire a donc causé aux époux [WD] un préjudice spécifique.

Ceux-ci réclament la condamnation de l’étude notariale in solidum avec les ayants droits des vendeurs à leur verser la somme de 360 714 € au titre de ce préjudice, en sus des restitutions inhérentes à l’annulation de la vente.

Ils soutiennent que ce préjudice comprend la somme de 35 630 € au titre des droits acquittés, 249 659 € au titre des travaux de rénovation suivante actée le jour de l’acquisition, 65 425 € au titre des travaux de rénovation et embellissements.

Toutefois les droits acquittés ainsi que les travaux d’entretien et d’embellissement relèvent des restitutions opérées dans le cadre de la nullité de la vente pour dol.

Le préjudice causé par la négligence du notaire n’est pas de même nature comme le souligne la Cour de cassation : il ne s’agit pas de la réparation des conséquences du dol, dont le notaire ne s’est pas rendu coupable, mais de la réparation de la perte d’une chance de ne pas contracter, ou en tous cas aux mêmes conditions. « La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ».

La réparation de la perte de chance obéit à une logique proportionnelle « liant strictement le montant de la réparation du préjudice de perte de chances au montant des chances perdues ».

En l’espèce, la perte de chance de ne pas acquérir le bien, ou de l’acquérir au juste prix sera appréciée à la somme de 100 000 euros, qui correspond à la moitié environ de la différence de prix entre les 700 000 euros acquittés et les quelque 500 000 euros évalués par l’expert immobilier. Le notaire sera condamné à verser ce montant aux époux [WD]. Son assureur de responsabilité professionnelle le garantira de la totalité de ce montant.

Sur la responsabilité du notaire et de son assureur vis-à-vis des vendeurs

Les ayants droits des vendeurs sont condamnés à restituer le prix assorti des intérêts de droit depuis la date de la vente, ainsi que les frais y afférents. Les acquéreurs sont condamnés de leur côté à restituer l’immeuble vendu. La restitution du prix ne correspond pas à un préjudice pour les vendeurs mais à une conséquence de la nullité de la vente qui exige de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant celle-ci.

La restitution du prix ne peut par conséquent faire l’objet d’une garantie de la part du notaire.

Sur la condamnation des membres de l’indivision successorale

L’article 870 du CC dispose : « Les cohéritiers contribuent entre eux au payement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu’il y prend ».

L’article 873 dispose : « Les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part et hypothécairement pour le tout ; sauf leur recours contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer ».

L’article 1220 ancien dispose : « L’obligation qui est susceptible de division doit être exécutée entre le créancier et le débiteur comme si elle était indivisible. La divisibilité n’a d’application qu’à l’égard de leurs héritiers, qui ne peuvent demander la dette ou qui ne sont tenus de la payer que pour les parts dont ils sont saisis ou dont ils sont tenus comme représentant le créancier ou le débiteur. »

Madame [L] [R]-[LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG], en qualité d’héritier des vendeurs, et de vendeur lui-même s’agissant de Monsieur [W]-[LG], répondent du même dol à l’origine de la nullité de la vente.

Dans les rapports des coobligés entre eux il y a lieu de mettre en œuvre les règles susvisées.

Il résulte de l’article 1220 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que les dettes d’une succession se divisent entre les héritiers qui n’en sont tenus personnellement qu’au prorata de leurs droits respectifs. Ils ne peuvent donc être condamnés in solidum, mais au pro rata de leurs droits dans sa succession, qu’il s’agisse du prix et des intérêts légaux (Cf. Cass. 3e Civ. 1 Mars 2023 – n° 21-21.096).

Sur les dépens de l’instance

Les défendeurs, parties perdantes, sont in solidum condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Les défendeurs, parties perdantes, sont condamnés in solidum à verser aux époux [WD] la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Compte tenu des circonstances particulières de l’espèce, l’auteur du dol n’étant pas partie à l’instance, et les conséquences de celui-ci pouvant présenter une particulière gravité pour les consorts [LG], l’exécution provisoire sera écartée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG], Monsieur [X] [G]-[LG], la SCP [E]-[N]-[J], la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD irrecevables en leurs fins de non-recevoir,

PRONONCE la nullité de la vente conclue le 29 avril 2009 entre Monsieur [I] [LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Monsieur [Z] [G]-[LG] et Monsieur [P] [WD] et Madame [O] [K] épouse [WD], reçue par acte authentique en l’étude de Maître [M] [E] portant sur une propriété bâtie sise [Localité 18] [Adresse 23], cadastrée section E n° [Cadastre 10] et aujourd’hui E n° [Cadastre 14], d’une contenance de 39 a et 76 ca,

ORDONNE la restitution par Monsieur [P] [WD] et Madame [O] [K] épouse [WD] de ladite propriété à Madame [L] [R] veuve [I] [LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG],

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de Madame [L] [R] veuve [I] [LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG],

CONDAMNE Madame [L] [R] veuve de Monsieur [I] [LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG] à verser à Monsieur [P] [WD] et Madame [O] [K] épouse [WD] les sommes suivantes, au prorata de leurs droits respectifs dans les successions de leurs auteurs :

– 700 000 € au titre de la restitution du prix de vente, outre 35 630 € au titre des droits acquittés, ces deux sommes étant augmentées des intérêts de droit à compter du 27 avril 2009

– 5000 € au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SCP [E]-[N]-[J], successeur de Maître [M] [E] [T] [J] et Maître [Y] [E]-[N], in solidum avec la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [P] [WD] et Madame [O] [K] épouse [WD] la somme de 100 000 € au titre de la perte de chance,

DIT que la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD garantiront la SCP [E]-[N]-[J], successeur de Maître [M] [E] [T] [J] et Maître [Y] [E]-[N] de l’intégralité de ce montant,

DÉBOUTE Madame [L] [R] veuve de Monsieur [I] [LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG], de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCP [E]-[N]-[J], successeur de Maître [M] [E] [T] [J] et Maître [Y] [E]-[N],

CONDAMNE in solidum Madame [L] [R] veuve de Monsieur [I] [LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG], la SCP [E]-[N]-[J], successeur de Maître [M] [E] [T] [J] et Maître [Y] [E]-[N], la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [R] veuve de Monsieur [I] [LG], Monsieur [EW] [W]-[LG], Madame [XD] [G]-[LG] et Monsieur [X] [G]-[LG], la SCP [E]-[N]-[J], successeur de Maître [M] [E] [T] [J] et Maître [Y] [E]-[N], la société d’assurances mutuelles MMA IARD Assurances Mutuelles et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [P] [WD] et Madame [O] [K] épouse [WD] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles,

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement dans toutes ses dispositions,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes pour le surplus.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX.

Le greffier, Le président,