COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00591 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRNS

du 08 Novembre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. LE [Adresse 5], sis [Adresse 4]

c/ [L] [W]

Grosse délivrée

à M^e LANFRANCHI

Expédition délivrée

à M^e FAUCHEUR

le

l’an deux mil vingt quatre et le huit Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Mars 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. LE [Adresse 5], sis [Adresse 4]

Pris en la personne de son syndic bénévole M. [T] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Astrid LANFRANCHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [L] [W]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Novembre 2024.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Madame [L] [W], sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de la voir condamner :

— sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à remettre les fenêtres de son appartement dans leur état d’origine, en les remplaçant par des fenêtres en bois identiques en tous points aux huisseries d’origine et ceci conformément aux règles de l’art,

— à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] sis [Adresse 4] à [Localité 6] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes aux termes de ses dernières écritures.

Il fait valoir que les travaux litigieux ont été réalisés par Madame [W] en violation du règlement de copropriété qui stipule dans son article 18, que tous travaux susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’Assemblée générale des copropriétaires et que le fait que les fenêtres soient des parties communes ou privatives est sans effet car l’article 12 du règlement impose une autorisation préalable pour les modifier. Il soutient que l’immeuble LE [Adresse 5] est situé à proximité de monuments historiques classés dont le PLU impose la mise en place de menuiseries en bois et que les fenêtres installées par Madame [W] portent atteinte à l’esthétique de la façade de l’immeuble à cause notamment du matériel utilisé, de type PVC et de la largeur des huisseries. Il soutient en outre que les finitions de ces travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art et que Madame [W] n’a pas communiqué au syndic les documents afférents aux travaux réalisés posant ainsi un problème de sécurité en cas d’incendie.

Madame [L] [W] représentée par son conseil, demande dans ses écritures déposées à l’audience :

— que le juge des référés se déclare incompétent du fait de la nécessité d’interpréter le règlement de la copropriété et la loi,

— de débouter le demandeur de ses demandes en état des nombreuses contestations sérieuses mais également du fait de l’absence de trouble manifestement illicite,

— juger que les fenêtres étant des parties privatives, peu visibles depuis la voie publique et respectant les coloris des anciennes fenêtres ne nécessitant pas une autorisation préalable de la part du syndicat de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger qu’elle est victime d’une action ciblée et en tant que telle discriminatoire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice Monsieur [T] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice Monsieur [T] [B] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— extourner les frais d’avocat, d’huissier et tout frais accessoires à Madame [W].

Elle expose que le juge des référés est incompétent car plusieurs contestations sérieuses font obstacle à la demande, que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose une autorisation préalable de l’Assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, que les huisseries, sont des parties privatives, que l’article 12 du règlement de copropriété prévoit que toute modification des fenêtres même en ce qui concerne la peinture est soumise à une autorisation préalable mais que les nouvelles fenêtres installées sont de la même couleur que les anciennes, seul le matériau étant différent puisqu’elles sont en PVC et non en bois et qu’il n’y a pas de modification visible depuis la rue qui est très étroite et ainsi aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Elle ajoute que l’action dirigée à son encontre est ciblée et discriminatoire, que la violation des règles de l’urbanisme invoquée par le syndicat des copropriétaires est sans aucune incidence sur la copropriété car, si cette violation était caractérisée, elle serait seule responsable, que le moyen tiré de l’absence de preuve quant à l’homologation des fenêtres installées n’est pas sérieux, ces dernières étant fabriquées par une entreprise reconnue dans le domaine et équipées d’armatures en acier.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de remise en état des fenêtres dans leur état d’origine sous astreinte :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que les fenêtres constituent des parties privatives

L’article 12 du règlement de copropriété prévoit s’agissant de l’harmonie de l’immeuble que les portes d’entrée et fenêtres ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiées, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 18 prévoit que tous travaux susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Selon la notice descriptive de la résidence LE [Adresse 5] situe à [Localité 6] les menuiseries extérieures, fenêtres et portes fenêtres ouvrant à la française doivent être en bois revêtu de deux couches de peinture glisser et équipées d’un double vitrage seules les portes d’entrée principales et des commerces pouvant être en bois ou en aluminium.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 27 juillet 2023 que Madame [W] a fait poser des portes-fenêtres et des fenêtres en PVC de couleur grise, la couleur étant identique aux menuiseries en bois d’origine en lieu et place des anciennes menuiseries en bois au sein de son appartement. Il est précisé que la largeur du cadre de la porte fenêtre est de 15 cm au lieu de 8cm sur la fenêtre d’origine et que la fenêtre est sommairement jointoyée au silicone.

Il est établi que le syndic a adressé un courrier à cette dernière le 27 juillet 2023 afin de l’informer qu’elle n’avait pas fait stopper les travaux entrepris suite à sa demande, que les travaux avaient été achevés sans l’autorisation de l’assemblée générale alors qu’ils avaient engendré un changement de matériau puisque les menuiseries d’origine étaient en bois et non en PVC et l’a mise en demeure de procéder à la remise en état des fenêtres en leur état d’origine.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 11 novembre 2023 que les copropriétaires ont rejeté la demande de Madame [W] visant à obtenir l’accord rétroactif de l’assemblée pour les travaux réalisés par elle afin d’isoler son appartement et qu’ils ont votés favorablement à la résolution visant la poursuite de l’action contre cette dernière “pour la repose de fenêtres en bois identiques en tous points au montage d’origine”.

Dès lors, force est de relever au vu du règlement de copropriété, qui se montre clair et ne nécessite aucune interprétation, qu’aucune modification des menuiseries de type fenêtres ou portes-fenêtres, nonobstant leur caractère privatif, ne pouvait être entreprise sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et que Mme [W] a procédé à leur remplacement en faisant poser des huisseries en PVC en lieu et place de menuiseries en bois sans autorisation, la largeur du cadre de la porte fenêtre étant de surcroit plus grande que celle des fenêtres d’origine .

Il est constant que Madame [W] a tenté de faire régulariser la pose des menuiseries litigieuses lors de l’assemblée générale du 11 novembre 2023 mais que sa demande a été rejetée par les copropriétaires qui ont voté contre la régularisation rétroactive des travaux et pour qu’une action soit engagée à son encontre afin que des fenêtres en bois identiques à celles d’origine soient posées en lieu et place de celles en PVC installées.

Bien qu’elle expose qu’aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble n’est démontrée, force est de relever qu’il ressort d’un courrier de l’architecte des bâtiments de France en date du 15 mai 2023 adressé au syndic de copropriété de l’immeuble, qu’il a été constaté que certaines menuiseries en bois avaient été remplacées par des menuiseries en PVC et que ces travaux qui nécessitaient une autorisation d’urbanisme, auraient reçu un avis défavorable de leur service car ils dénaturent la qualité de l’immeuble, que les menuiseries posées ainsi que leur encadrement ne respectant pas l’harmonie de l’immeuble.

Enfin, les autres moyens soulevés en défense tirés du fait que l’action dirigée à son encontre serait discriminatoire et que certains copropriétaires ont obtenu l’autorisation de poser des moustiquaires sur les fenêtres impactant l’harmonie de l’immeuble, qui ne repose sur aucun élément probant, sont inopérants.

Dès lors, bien que Mme [W] expose être de bonne foi et avoir été contrainte de procéder au remplacement de ses menuiseries car elles étaient en mauvais état, force est de considérer que le trouble manifestement illicite du syndicat des copropriétaires est caractérisé dans la mesure où les travaux entrepris par Madame [W] ayant porté sur le remplacement de ses menuiseries en bois par des menuiseries en PVC contreviennent au règlement de copropriété qui impose pour modifier ces dernières, une autorisation préalable de l’assemblée générale et le respect de l’harmonie de l’immeuble, l’assemblée générale ayant de surcroît rejeté le 11 novembre 2023, sa demande visant à obtenir un accord rétroactif pour les travaux réalisés.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] visant la condamnation de Mme [W] à remettre les fenêtres de son appartement dans leur état d’origine, en les remplaçant par des fenêtres en bois identiques aux huisseries d’origine.

Au vu des circonstances de l’espèce et afin de permettre à Mme [W] d’y procéder dans un délai raisonnable, il convient d’assortir cette condamnation sous astreinte de 80 euros par jour de retard qui courra passé un délai de six mois suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de quatre mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [L] [W] sera condamnée aux dépens.

Le surplus des demandes sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, Vice-Présente, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNONS à Madame [L] [W] de remettre les fenêtres de son appartement dans leur état d’origine, en les remplaçant par des fenêtres en bois identiques aux huisseries d’origine et ce conformément aux règles de l’art, sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard qui courra passer le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant pendant une durée de 4 mois ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5], la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes;

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de Madame [L] [W] ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES