N° RG 24/01004 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIJO

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Mars 2025

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S.C.I. HELMAR

C/

S.A.R.L. SBS

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copie exécutoire délivrée le 06/03/2025 à :

la SELARL BRG – 206

copie certifiée conforme délivrée le 06/03/2025 à :

la SELARL BRG – 206

M^e Line GEFFRAULT – 351

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 30 Janvier 2025

PRONONCÉ fixé au 06 Mars 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. HELMAR (RCS [Localité 9] N°791 400 997),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. SBS (RCS NANTES N°829 240 977),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Line GEFFRAULT, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 24/01004 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIJO du 06 Mars 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er août 2017, la S.C.I. HELMAR a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SBS un local d’environ 50 m² au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1] pour une durée de 9 ans, à destination de restauration rapide à consommer sur place et à emporter, moyennant un loyer annuel de 7 440 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 juin 2024, la S.C.I. HELMAR a fait assigner en référé la S.A.R.L. SBS suivant acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.R.L. SBS et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— le paiement provisionnel de la somme de 1 234,20 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’une indemnité de 223,42 € à titre de clause pénale,

— l’autorisation de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 11 950 € en déduction des condamnations,

— le paiement de la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 6 juin 2024.

La S.A.R.L. SBS conclut à titre principal au débouté, à titre subsidiaire à l’octroi de délais rétroactifs de six mois pour s’acquitter des sommes dues avec suspension des effets de la clause résolutoire et constat que les délais ont été respectés impliquant le rejet des demandes adverses, et en tout état de cause à la condamnation de la S.C.I. HELMAR aux dépens et à lui payer une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :

— elle a fait des efforts constants pour régler les sommes réclamées en dépit des nombreuses difficultés qu’elle a rencontrées, dont elle rappelle le détail,

— la validité du commandement de payer est sérieusement contestable au titre du décompte qui y est annexé, concernant les frais de mise en demeure entre 30 et 60 € et de prélèvement de 10 € dont les montants ne sont pas justifiés, les frais de remise en état de la peinture de la porte d’immeuble de 525,60 € qui ne relèvent ni des loyers ni des charges et dont l’imputabilité en fonction des clauses du bail n’est pas établie,

— elle a réclamé des explications sur la somme de 1 234,20 € restant due après virement d’une somme de 1 000,00 € le 25 juin 2024,

— même si sa contestation de la validité du commandement n’était pas considérée comme sérieuse, elle sollicite des délais de paiement rétroactifs sur le fondement de l’article L 145-41 du code de commerce, en renouvelant ses explications sur les difficultés rencontrées depuis la crise sanitaire,

— le décompte du 15 janvier 2025 ne prend pas en considération tous les versements qu’elle a réalisés,

— les sommes réclamées à titre de provision ne sont pas dues et la clause pénale ne peut s’appliquer, alors qu’elle a réglé ce qui était réclamé, son montant ne pouvant en tout état de cause dépasser 123 €,

— il y a erreur sur le montant du dépôt de garantie, qui n’est que de 1 950 € et il n’y a pas lieu de le laisser au bailleur, puisqu’elle a rempli ses obligations.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. HELMAR maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser la demande de provision sur les loyers, indemnités, taxes et charges impayés à 1 504,61 € et à rectifier le montant du dépôt de garantie à 1 950 €, en soulignant que :

— au 4 décembre 2024, la dette s’élevait à 3 157,83 €,

— il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité du commandement de payer et il n’y a lieu que de déterminer si les irrégularités invoquées sont constitutives d’une contestation sérieuse, empêchant de constater la résolution du bail,

— le commandement respecte les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et énonce le montant des sommes réclamées, soit 2 374,26 € à la date du 6 juin 2024, avec communication d’un décompte,

— la locataire avait connaissance du détail des sommes dues et a procédé à plusieurs versements depuis, de sorte que les contestations relatives aux causes du commandement ne sont pas sérieuses,

— la résiliation du contrat est justifiée en application des articles 835 du code de procédure civile, L 145-41, L 145-17 du code de commerce, du fait qu’il restait dû 1 234,20 € au 6 juillet 2024, un mois après la délivrance du commandement de payer, et la dette a augmenté postérieurement,

— contrairement à ce qu’elle soutient, la défenderesse n’est toujours pas à jour au vu du dernier décompte du 15 janvier 2025,

— la remise en état de la peinture de porte d’immeuble est justifiée par la peinture en rose clair de l’immeuble effectuée sans autorisation.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 1er août 2017 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 7 440 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. HELMAR a fait délivrer un commandement de payer le 6 juin 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 2 234,20 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

La locataire a payé la somme de 1 000,00 € le 25 juin 2024, ce qui n’est pas contesté puisque cela figure aux décomptes du bailleur. Il ne restait donc dû que 1 234,20 € au titre du commandement de payer.

Or sur ce montant, il y a lieu de constater que des sommes de 10 €, 30 €, 60 €, 30 € correspondent à des frais, dont le montant et l’exigibilité au titre d’une stipulation contractuelle, n’ont pas été justifiés.

De même, une facture de remise en état de la peinture de l’immeuble a été réclamée pour 525,60 € à l’initiative du cabinet THIERRY IMMOBILIER, qui semble cumuler les fonctions de syndic de copropriété et d’agence immobilière représentante du bailleur, après l’envoi de deux courriers des 4 et 20 octobre 2023 annonçant cette facturation à défaut de remise en peinture à la couleur antérieure partant du principe suivant : « Nous avons constaté que la remise en peinture de la porte en rose clair a été effectuée sans autorisation (photos ci jointe) et il semble évident que cette réalisation très sommaire vous est imputable. »

L’absence de réponse à ces courriers peut en effet laisser supposer que la locataire ne contestait pas les faits. Pour autant, le principe de la prise en compte d’une telle dépense au titre de la clause résolutoire n’est pas évident, dès lors qu’il ne s’agit ni d’une partie de loyer, ni de charges. Si le bailleur entendait soutenir que la réclamation est une conséquence du non-respect d’une clause du bail, celle-ci n’a pas été précisée.

Même en faisant abstraction de ces sommes sérieusement contestables, la somme résiduelle restant non contestée est de 578,60 €. Il en résulte que la contestation portant sur le décompte des sommes réclamées est inopérante et ne peut affecter la validité du commandement.

Les sommes dues n’ont donc pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Le décompte des loyers et accessoires au 16 janvier 2025 présenté par le bailleur permet de constater qu’il était réclamé 1 504,61 € jusqu’à cette date, y compris les sommes contestées, mais le preneur justifie d’un virement opéré le 13 janvier 2025 pour un montant de 1 528,61 €, de sorte qu’aucune provision ne peut être accordée, puisque le principal a été réglé.

Si une clause pénale de 10 % des sommes dues est stipulée à l’article 6 du bail, son montant est en l’état sérieusement contestable, compte tenu de la difficulté résultant de la contestation des sommes réclamées au titre des frais et de la facture de remise en peinture.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. SBS devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. SBS, présumée de bonne foi, explique les nombreuses difficultés qu’elle a rencontrées ces dernières années. En dépit des contestations soulevées, elle a réglé les sommes modestes qui lui étaient réclamées dans un délai raisonnable avant l’audience de plaidoiries.

Il convient donc de faire droit à la demande du preneur et de lui accorder des délais rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire, et de constater que ces délais ont été respectés.

Les demandes d’expulsion et de provisions seront donc rejetées.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Accordons rétroactivement la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai au preneur pour s’acquitter des sommes dues au titre du commandement de payer, et constatons qu’elles ont été payées,

Rejetons les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de provisions,

Condamnons la S.A.R.L. SBS à payer à la S.C.I. HELMAR une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.R.L. SBS aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 juin 2024.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE