COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 23/02037 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIXV

du 08 Octobre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [8], sis [Adresse 3], [M] [N] [X], [Y] [L]

c/ S.A.S. S.A.S. COLAGRECO & CO

Grosse délivrée

à M^e Robin EVRARD

Expédition délivrée

à M^e David VARAPODIO

le

l’an deux mil vingt quatre et le huit Octobre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Novembre 2023 déposé par Commissaire de justice

A la requête de :

Syndic. de copro. [8], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic actuellement en fonction CLARUS

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

M. [M] [N] [X]

[Adresse 9]

[Localité 7]

ITA ITALIE

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

Mme [Y] [L]

[Adresse 10]

[Localité 7]

ITA ITALIE

Rep/assistant : M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.S. S.A.S. COLAGRECO & CO

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice, le Syndicat des copropriétaires PAVILLON ISPAHAN, Mme [Y] [L] et M.[M] [X] ont fait citer en référé la SAS COLAGRECO & CO par-devant le Président du tribunal judiciaire de Nice.

Dans leurs dernières conclusions déposées à l’audience, le Syndicat des copropriétaires PAVILLON ISPAHAN, Mme [Y] [L] et M.[M] [X] représentés par leur conseil, demandent :

— de condamner la SAS COLAGRECO & CO à remettre le lot n°2 de l’ensemble immobilier [8] dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de son acquisition par elle

— adjoindre à cette condamnation, une astreinte de 1000 euros par jour de retard par jour de non faire qui commencera à courir 30 jours après la signification de l’ordonnance

— ordonner l’interdiction à la SAS COLAGRECO & CO de faire usage du lot 2 pour un usage autre que celui d’habitation

— adjoindre à cette condamnation, une astreinte de 10.000 euros par jour de retard par infraction constatée et ce au bénéfice du syndicat des copropriétaires PAVILLON ISPAHAN et des copropriétaires [L] et [X]

— condamner la SAS COLAGRECO & CO à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que l’immeuble est régi par un règlement de copropriété, prévoyant que toute modification de la distribution intérieure des locaux et les travaux afférents doivent être effectués sous la surveillance d’un architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé, que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et que tous bureaux commerciaux ou administratifs sont interdits. Ils précisent que la SAS COLAGRECO & CO a cependant entrepris des travaux en mai 2021 au sein de son lot 2 consistant en la démolition de la presque totalité des cloisons existantes devenues porteuses ayant endommagé la structure du plancher haut de son local, qui constitue une partie commune sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans la présence d’un architecte agrée par le syndic, que le syndic alerté, lui a rappelé ses obligations par un courrier du 21 juillet 2021, mais que la société s’est bornée à transmettre un rapport technique incomplet car la société BIO CONCEPT n’a pas procédé à un examen visuel précis du rez-de-chaussée puisque les faux plafonds étaient posés. Ils ajoutent avoir de leur côté réuni un bureau d’étude, afin de réaliser un véritable audit sur la structure de l’immeuble et que le rapport du 14 novembre 2022 réalisé par la société ABA démontre un affaissement du plancher bas de l’appartement de Mme [L] et la nécessité de mettre en place des renforts, faisant suite à la suppression des cloisons. Ils ajoutent en outre, que la société défenderesse a changé la destination des lieux en bureaux commerciaux en violation du règlement de copropriété et des rappels du syndic, qu’ils sont occupés par la SAS IBAT qui exerce une activité commerciale de construction, et que le fait que la société défenderesse ait retirée la plaque qui avait été posée est insuffisante à démontrer qu’elle n’occupe plus les lieux. Ils soutiennent qu’il est nécessaire de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi et au péril auquel ils sont confrontés suite aux travaux entrepris, que le dernier rapport Monetec versé en défense confirme le bien fondé de leur action et que des astreintes devront être prononcées pour assurer l’exécution des condamnations.

La SAS COLAGRECO & CO, représentée par son conseil, demande aux termes de ses conclusions reprises à l’audience :

— de constater que les demandes sont infondées

— de dire n’y avoir lieu à référé

— rejeter les demandes

— en tout état de cause, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires PAVILLON ISPAHAN, Mme [L] et M.[X] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le règlement de copropriété permet à chaque copropriétaire sous sa responsabilité de modifier les parties privatives de son lot, et notamment la distribution intérieure, que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le règlement n’impose pas une autorisation préalable de l’assemblée générale pour y procéder mais seulement que les dits travaux devront être effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et n’interdit pas l’exercice de professions libérales dans l’immeuble, seuls les bureaux commerciaux ou administratifs l’étant. Elle ajoute avoir réalisé en 2021 des travaux de rénovation dans son appartement, avoir notamment déposé et reposé des divisions intérieures, non porteuses, que les travaux n’ont été effectués que sur les parties privatives, qu’aucun dommage n’a été occasionné à la structure de l’immeuble, et que les travaux ont été réalisés par la SAS IBAT, professionnelle du bâtiment. Elle précise avoir, suite au courrier du syndic, fait réaliser un diagnostic par la SARLU BIOCONCEPT, qui le 23 août 2021 a confirmé qu’aucun des murs démolis n’étaient porteurs et qu’aucune dégradation structurelle n’était constatée mais qu’un sondage a été préconisé afin d’écarter tout risque de fléchissement du plancher.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires a mandaté la société ABA pour diagnostiquer un éventuel dommage à la structure qui dans son rapport très succinct du 14 novembre 2022, a indiqué qu’il était nécessaire de mettre des renforts pour améliorer le contreventement du plancher et stopper les désordres mais qu’elle a de son côté mandaté une autre société MONETEC qui a réalisé dans les règles de l’art un audit de la structure et a confirmé l’absence de désordres et d’affaissement liés aux travaux réalisés, que la stabilité du plancher n’est pas remise en cause et que les déformations constatées sont liées à la présence d’une chappe ancienne de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré ni un dommage imminent. Elle ajoute que la seule atteinte au règlement de copropriété qui pourrait lui être reprochée est de ne pas avoir sollicité l’architecte de l’immeuble mais que la remise en état des lieux sollicitée, est disproportionnée et ne peut fonder un trouble manifestement illicite. Elle soutient enfin, ne pas occuper son lot à titre de bureaux commerciaux, que seule une photographie de la SAS IBAT est produite, qu’elle est non datée et localisée et n’a aucune valeur probante et qu’il s’agit de la société ayant réalisé les travaux dans son lot, qui avait temporairement apposé sa plaque sur la façade de l’immeuble pendant leur exécution puis qui l’a déposée à la fin du chantier.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I Sur la demande de remise en état sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues, le juge des référés doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble ou du dommage imminent invoqué.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble [8], que :

— chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir et de disposer de la chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble

— chacun des copropriétaires pourra sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant

— les parties privatives comportent les divisions intérieures ( cloisons, menuiserie) et de manière générale tout ce qui est inclus à l’intérieur des appartements ou locaux et affectés à un usage exclusif

— les choses communes ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des propriétaires

— tous les travaux qui seront exécutés aux divers cas visés sous le présent titre devront être effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé

Il est constant que la SAS COLAGRECO & CO qui a acquis le lot 2 de l’immeuble le 20 novembre 2020, situé au rez-de-chaussée, a entrepris d’importants travaux de rénovation en 2021 au sein de son appartement et qu’elle a, à ce titre, fait procéder à la dépose de plusieurs cloisons. Mme [L] et M.[X] sont propriétaires de l’appartement situé au 1er étage.

Il est établi que le 21 juillet 2021, le syndic de l’immeuble a adressé à la SAS COLAGRECO & CO un courrier afin de lui rappeler qu’il était interdit de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable et que le règlement de copropriété interdisait toutes activités de bureaux.

Par courrier du 5 aout 2021, la société défenderesse lui a répondu que l’abattage des cloisons avait été effectué par un professionnel du bâtiment, et qu’elle avait mandaté un bureau d’études technique en ce sens. S’agissant des bureaux, elle lui a précisé avoir obtenu l’accord de la mairie tout en lui demandant la marche à suivre.

Le 10 août 2021, le syndic lui a répondu que les cloisons étaient devenues porteuses par destination de l’âge et qu’une demande devait être faite en assemblée générale pour utiliser les lieux à titre de bureaux.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 août 2021 de la copropriété comprenant trois copropriétaires, que l’assemblée a autorisé le syndic à agir contre la SAS COLAGRECO & CO pour la réalisation de travaux sur les parties communes et démolition de murs porteurs sans autorisation, seul la copropriétaire présente, Mme [L] ayant voté.

Il est établi que suite à la demande du syndic, la SAS COLAGRECO & CO a fait établir par la société Bioconcept un rapport technique le 23 aout 2021, aux termes duquel la société indique :

— que l’immeuble comprend 4 niveaux dont deux semi-enterrés, un rez-de-chaussée et un étage

— que le rez-de-chaussée a été converti en bureaux, les travaux de changement de destination ayant débuté fin mai 2021 et les finitions étant en cours, ces derniers ayant consisté en une réorganisation totale des espaces et volumes avec notamment démolition de toutes les cloisons existantes et reconstruction de nouvelles cloisons et faux-plafond

— selon les observations et indications obtenues, les structures seraient, s’agissant des planchers en béton et en bois, mais que cela n’a pas pu être vérifié, que les plafonds sont en lattis et que la structure exacte des parois porteuses et des planchers n’a pas pu être constatée visuellement en raison des revêtements présents

— qu’au vu des documents communiqués, aucun mur porteur n’a été démoli ou modifié, seules des cloisons bois intérieures ont été déposées et qu’aucune dégradation structurelle n’est constatée

— que des travaux de démolition partielle de cloison avaient déjà été réalisés au niveau de la cuisine sans conséquence au niveau de la structure au niveau du plancher bas R+1

— qu’un sondage doit être réalisé à travers le faux plafond crée et le plafond lattis ancien pour identifier correctement la structure porteuse du plancher R+1 et qu’en fonction des résultats, il est possible qu’aucun travaux ne soit nécessaire car la structure porteuse du plancher est autoportante sans appui intermédiaire de cloisons, que des relevés de section et calculs soient nécessaires pour vérifier sa stabilité ou que des renforts de plancher de type poutre métallique soient nécessaires pour éviter tout fléchissement

Le syndic justifie avoir mandaté la société ABA suite aux préconisations de la société BioConcept, qui dans un courrier assez ancien, en date du 14 novembre 2022, indique avoir effectué un constat visuel sans indication sur les investigations et sondages réalisés et qu’il était nécessaire de mettre en œuvre des renforts pour améliorer le contreventement du plancher haut du local et stopper les désordres, suite à la déformation du plancher bas de l’appartement R+1 après présence de libération de contraintes sur élément semi-porteur existant.

Le 17 février 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société défenderesse, de mettre un terme aux désordres et de cesser toute occupation commerciale des lots dont elle est propriétaire.

Toutefois, la SAS COLAGRECO & CO verse un rapport de la société Monetec du 5 février 2024 qui a réalisé un audit structurel avec sondages et vérification de la solidité du plancher séparatif du rez-de-chaussée et du R+1, dont il ressort après investigations et calculs effectués:

— que le plancher est en béton armé, en bon état général avec une capacité portante suffisante au regard de l’usage initial et projeté,

— que les études menées ont mis en évidence un plancher dont la capacité portante est suffisante pour assurer une résistance au feu de 30 min, que les déformations théoriques calculées sont cohérentes avec celles estimées in situ, que les valeurs admissibles sont dépassées d’environ 10% pour la flèche totale et 60% pour la flèche nuisible mais que ces déformations ne remettent pas en cause la stabilité du plancher à court et long terme

— que la présence d’une chape ancienne d’épaisseur variable de 100mm à mi travée à 40mm sur appuis montre une antériorité partielle ou totale de ces déformations,

— que la pérennité du plancher n’est pas remise en cause mais reste conditionnée à la qualité de son entretien et au respect des sollicitations maximales admissibles

Il ressort du règlement de copropriété, que les copropriétaires peuvent réaliser des travaux au sein de leur appartement et modifier la distribution interne des lieux sans autorisation préalable de l’assemblée générale, sous leur responsabilité, les cloisons intérieures étant considérées comme étant des parties privatives. Il est toutefois précisé que les travaux devront être effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble.

Dès lors, force est de considérer, au vu des éléments versés que les demandeurs ne démontrent pas que la SAS CALOGRECO & CO aurait entrepris ces travaux en violation du règlement de copropriété et que l’autorisation de l’assemblée générale aurait dû être sollicitée, puisque le règlement prévoit que les travaux dans les parties privatives et notamment les travaux de distribution et ceux portant sur les cloisons intérieures, peuvent être réalisés sans autorisation mais sous la responsabilité du propriétaire.

Il est cependant pas contesté que la SAS CALOGRECO a entrepris ces travaux sans la surveillance de l’architecte de l’immeuble.

Toutefois, il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et M.[X] ne versent au soutien de ses demandes, qu’un seul élément technique, à savoir un courrier de la société ABA en date du 14 novembre 2022, qui a été rédigé il y a près de deux ans, faisant état de la nécessité de renforcer le plancher, sans aucune précision et indication sur les investigations et études menées pour parvenir à cette conclusion, la société faisant état de surcroît d’un simple constat visuel.

Dès lors, ils ne versent aucun élément récent établissant une persistance ou une aggravation des désordres évoqués, aucun constat d’huissier, photographies ou rapport technique n’étant produit, ces derniers n’expliquant de surcroît pas pour quel motif, ils ont attendu plus d’un an avant de saisir la présente juridiction et ce alors qu’ils font état de l’existence d’un péril suite à la réalisation des travaux litigieux.

A l’inverse, la SAS COLAGRECO& CO verse un rapport d’études récent, réalisé le 5 février 2024 par la société MONETEC, qui a mené des investigations précises et des sondages, dont il ressort que la pérennité du plancher n’est pas remise en cause, que ce dernier en béton armé est en bon état général avec une capacité portante suffisante au regard de l’usage initial et projeté, que les déformations théoriques calculées ne remettent pas en cause la stabilité du plancher à court et long terme et que la présence d’une chape ancienne d’épaisseur variable de 100mm à mi-travée à 40mm sur appuis montre une antériorité partielle ou totale de ces déformations.

Dès lors, force est de considérer au vu de ces éléments, que l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent n’est pas caractérisée, l’absence de surveillance des travaux par un architecte de l’immeuble ne pouvant à elle seule, justifier une demande de remise en état des lieux,dans la mesure où il n’est pas rapporté la preuve que les travaux réalisés en 2021, nécessitaient l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’ils ont occasionné des désordres sur les parties communes et les parties privatives.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé et de rejeter la demande de remise en état sous astreinte.

Sur la demande d’interdiction d’utilisation du lot à usage commercial

Il ressort du règlement de copropriété, que les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements, qui pourront être affectés aux études d’officiers ministériels, cabinet d’avocat, architecte, médecin, infirmiers, agent d’assurance, arbitre de commerce, syndic de faillite et autres bureaux de ce genre mais à l’exclusion de toux bureaux commerciaux ou administratifs.

Au soutien de leur demandes, le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et M.[X] versent pour unique pièce, une photographie non datée, d’une plaque sur laquelle est indiquée, [C] [D], directeur général, [Adresse 2], www.IBAT.Pro.

Toutefois, la société défenderesse justifie que la société IBAT a été chargée de la réalisation des travaux litigieux dans son appartement en versant les factures correspondantes et expose qu’elle avait posé temporairement sa plaque à ce titre qui a été retirée à la fin du chantier.

Il ressort de la lecture de cette plaque, qu’une autre adresse située à [Adresse 6] y est mentionnée à l’instar de l’extrait Sirene de 2023 versé par les demandeurs. En outre, aucun autre élément probant n’étant produit afin de démontrer que les bureaux seraient utilisés à des fins commerciales et ce alors que les lots peuvent être utilisés ainsi que le prévoit le règlement de copropriété, à titre de bureaux.

Dès lors, le trouble manifestement illicite évoqué n’étant pas suffisamment caractérisé, la demande formée à ce titre sera rejetée.

2 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au vu de l’issue du litige, les demandes qui succombent à l’instance, supporteront les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société défenderesse la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Les demandeurs seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

REJETONS en conséquence les demandes formées par le syndicat des copropriétaires PAVILLON ISPAHAN, Mme [Y] [L] et M.[M] [X] à l’encontre de la SAS COLAGRECO & CO;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires PAVILLON ISPAHAN, Mme [Y] [L] et M.[M] [X] à payer à la SAS COLAGRECO & CO une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de la présente instance à la charge du syndicat des copropriétaires PAVILLON ISPAHAN, Mme [Y] [L] et M.[M] [X] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES