COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. RIVERE GROUP c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 9]

N° 25/

Du 11 mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02224 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OGJG

Grosse délivrée à

la SELARL DAZ AVOCATS

expédition délivrée à

M^e Gilles BROCA

le 11 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du onze mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 21 novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 mars 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.S. RIVERE GROUP, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité à son siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION ET DE GESTION dont le siège social est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité à son siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 27 juillet 2011, la société Hold River, devenue [Z] Group, a acquis après des consorts [W] les lots n° 5, 6, 7 et 8 réunis en une seule habitation au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 8].

Par acte d’huissier du 24 mai 2022, la société [Z] Group a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2022.

Par conclusions n° 2 notifiées le 4 mars 2024, la société [Z] Group demande au tribunal de :

— prononcer la nullité de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 31 mars 2022,

— enjoindre au syndic de la copropriété de faire tenir une nouvelle assemblée en vue de délibérer sur les mêmes termes que la résolution n° 8 en application des tantièmes figurant au règlement de copropriété de 1959,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire établir un projet de modificatif au règlement de copropriété et à son état descriptif de division, qui devra examiner la réunion des lots, leur nouvelle destination, leur changement d’affectation, et d’établir le tout sous forme de rapport écrit qui prendra en compte les critères d’utilité et de proportionnalité visant à modifier le règlement et l’état de descriptif de division de 1959,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de statuer sur le projet de modificatif à l’état descriptif de division établi par le géomètre expert choisi par l’assemblée générale après que le syndic ait convoqué une assemblée générale extraordinaire dans les trois mois du dépôt du rapport,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle expose qu’elle n’a connu que le descriptif de division et le règlement de copropriété publiés en 1959 et mentionnés dans l’acte notarié signé lors de l’acquisition des lots. Elle estime que la clé de répartition des tantièmes figurant dans un projet de règlement de copropriété adopté par une assemblée générale du 23 juin 2008 n’a jamais fait l’objet de publication au fichier immobilier et ne lui est pas opposable. Elle note que le vote sur la résolution n° 8 a eu lieu sur la base d’une répartition erronée.

Elle estime qu’un abus de majorité est caractérisé en ce que Mme [X], disposant de la majorité des voix selon la répartition prévue par le règlement de copropriété non publié a systématiquement voté contre la modification de l’état descriptif de division et a bloqué une décision nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété, au détriment des deux autres copropriétaires et de l’intérêt de la copropriété.

En réponse aux conclusions adverses, elle soutient que sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 8 est recevable car non forclose puisqu’elle a la possibilité d'“affiner” ses demandes en cours de procédure.

Par conclusions en réponse n° 2 notifiées le 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] demande au tribunal de :

— dire et juger que la société [Z] Group est forclose dans sa demande d’annulation de la résolution n° 8,

— débouter la société [Z] Group de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la demande initiale de la société [Z] Group relative à l’annulation de l’assemblée générale du 31 mars 2022 et celle concernant l’annulation de la résolution n° 8 sont distinctes et ne tendent pas aux mêmes fins.

Il conteste tout abus de majorité en exposant qu’aucun copropriétaire ne dispose du pouvoir de bloquer une décision nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. Il souligne que la modification d’un état descriptif de division doit être voté à l’unanimité.

Il note que les demandes de la société [Z] Group tendant à faire “constater” et “juger” n’ont pas pour objet de trancher un litige, ne saisissent pas valablement le tribunal et doivent être rejetées. Il ajoute que les demandes d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire établir un modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division doivent également être rejetées car les tribunaux n’ont compétence que pour statuer sur la validité ou la nullité des décisions prises.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de la société [Z] Group

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’un copropriétaire demande le prononcé de la nullité d’une assemblée générale dans son intégralité, cette demande comprend une demande en annulation de chacune des résolutions de cette assemblée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 31 mars 2022 au motif que cette demande ne figurait pas dans l’assignation et que dès lors l’action, qui n’a pas été intentée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, est forclose.

Toutefois, il est acquis que l’assignation a été délivrée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale et qu’elle contenait une demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mars 2022 dans son intégralité.

Aussi, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 31 mars 2022 dans son intégralité notifiée dans le délai requis de deux mois comprenait une demande d’annulation de la résolution n° 8. Cette dernière demande sera déclarée par conséquent recevable car notifiée dans le délai de deux mois requis et non forclose.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 8

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

En vertu de l’article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

En l’espèce, l’acte authentique de vente par lequel la société Hold River a acquis les lots n° 5, 6, 7 et 8 précise en page 5 que l’ensemble immobilier a fait l’objet d'" un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 10], le 27 janvier 1959 dont une copie a été publié au 1er bureau des hypothèques de [Localité 10], le 19 février 1959 volume 2616 numéro 23. "

Il est acquis que le modificatif au règlement de copropriété approuvé par l’assemblée générale du 23 juin 2008 n’a pas été publié au service de la publicité foncière.

La modification du règlement de copropriété n’a pas été visée dans l’acte authentique signé par la société Hold River, devenue [Z] Group, et cette dernière n’en avait donc pas connaissance lors de l’acquisition des lots de copropriété.

Les termes du règlement de copropriété modifié ne lui sont donc pas opposables, en ce compris la nouvelle clé de répartition prévue par celui-ci.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 2022 que le vote sur la résolution n° 8 relative à la demande de modification de l’état descriptif de division formulée par la société [Z] Group a été effectué en appliquant la répartition suivante :

— [X] : 588 millièmes

— Resca : 215 millièmes

— [Z] : 197 millièmes

Or, le règlement de copropriété du 27 janvier 1959 prévoit la répartition suivante :

— [X] : 388 millièmes

— Resca : 341 millièmes

— Ausieu (auteurs de la société [Z] Group) : 271 millièmes

Une répartition des tantièmes non opposable à la société [Z] Group a donc été appliquée lors du vote sur la résolution n° 8. La nullité de cette résolution sera par conséquent prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés.

Sur les demandes tendant au prononcé d’injonctions

La société [Z] Group demande au tribunal d’enjoindre au syndic de la copropriété de faire tenir une nouvelle assemblée générale en vue de délibérer sur les mêmes termes que ceux de la résolution n° 8 en application des tantièmes figurant au règlement de copropriété de 1959, d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire établir un projet de modificatif au règlement de copropriété et à son état descriptif de division et de statuer sur le projet de modificatif à l’état descriptif de division établi par un géomètre expert.

La compétence du juge se limite toutefois à l’appréciation de la légalité des décisions dont il est saisi et il ne peut pas s’immiscer dans la gestion de la copropriété. Ainsi, il ne lui appartient pas de se substituer au syndic et au syndicat des copropriétaires en se comportant en administrateur de la copropriété.

La société [Z] Group sera par conséquent déboutée de ces chefs de demandes.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sera condamné aux dépens et à payer à la société [Z] Group la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable car non forclose la demande d’annulation de la résolution n° 8 formée par la SAS [Z] Group ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 7]) du 31 mars 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à la SAS [Z] Group la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT