TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GABURRO,

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GABURRO,

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13152 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMI

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic, le Cabinet MOULIN DES PRES, SAS, elle-même représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #98

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Z],

Monsieur [V] [Z],

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représentés

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 4 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

[C] [Z] était propriétaire des lot n°135, 65 et 137 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Après son décès, elle a laissé pour seuls héritiers, ses enfants, M. [V] [Z] et [D] [Z]. Cette dernière est décédée à son tour le 18 août 2020 laissant pour héritier son fils, M. [F] [Z].

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à M. [V] [Z] et à M. [F] [Z], le 23 septembre 2023 une mise en demeure de payer la somme principale de 10.473,79 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus.

Ses démarches de résolution amiable du litige demeurant vaines, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [V] [Z] et M. [F] [Z] (ci-après « les consorts [Z] ») devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 14 octobre 2024, demandant au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement ses articles 10 et 10-1,

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du Code Civil, 1343-2 et 1240 du même Code,

Vu le règlement de copropriété :

S’entendre condamner solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] les sommes suivantes :

-21.539,95 € en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus assortis de l’intérêt légal à compter du 27 septembre 2023

-106 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

-5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis toutes causes confondues et a raison de la désorganisation de la trésorerie du Syndicat des copropriétaires

-4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

S’entendre ordonner l’anatocisme dans les conditions de l‘article 1343-2 du Code civil,

S‘entendre rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

S’entendre condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [F] [Z] et Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de mise à exécution du jugement à intervenir, le tout dont distraction au profit de Maitre Philippe GABURRO, Avocat aux offres de droit et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du CPC. ».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités par procès-verbal de remise de l’acte à étude, les consorts [Z] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été close le 12 février 2025, plaidée le 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMI

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées pour un montant total de 21.539,95 euros, arrêtées 3ème trimestre 2024 inclus.

À l’appui de sa demande, il produit :

— un certificat du service de la publicité foncière selon laquelle [C] [Z] était propriétaire du lots n°135, 65 et 137 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] ; un acte de notoriété du 21 avril 2024 selon lequel M. [F] [Z] est seul héritier de [D] [Z] ; deux courriers du 26 mars 2024 et du 26 décembre 2023 du notaire en charge de la succession de [D] [Z], adressés au syndic et au conseil du syndicat des copropriétaires indiquant que les lots sont la propriété indivise de M. [V] [Z] et M. [F] [Z];

— les appels de fonds et de travaux adressés aux défendeurs faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots et un décompte actualisé au 1er juillet 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 septembre 2023, 19 mai 2021, 30 juin 2022, 22 juin 2023, 24 octobre 2023 et 15 mai 2024 votant approbation des comptes des exercices de 2019 et 2023, votant les budgets prévisionnels 2021 à 2025.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 21.539,95 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs.

Le règlement de copropriété stipule, page 17, une solidarité dans le règlement des charges entre les copropriétaires d’un même local.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.539,95 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2023 sur la somme de 10.473,79 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant le coût de deux mises en demeure du 27 septembre 2023 et du 15 décembre 2023 d’un montant respectif de 30 et 60 euros et ainsi que le coût de deux mises en demeure du 24 mars 2024 par le conseil du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de mise en demeure, celle du 27 septembre 2023 est produite accompagnée de son bordereau de réception. Elle sera par conséquent retenue au titre des frais de recouvrement. En revanche, celle du 15 décembre 2023 ayant été adressé moins de trois mois avant la précédente ne présente pas de caractère nécessaire outre que son bordereau de réception n’a pas été produit.

S’agissant des mises en demeure par avocat, elles ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais peuvent être indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par conséquent, les consorts [Z] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [Z] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [Z], parties succombants à la présente instance, doivent être condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de Maître Philippe Gaburro, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum M. [V] [Z] et M. [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 21.539,95 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2023 sur la somme de 10.473,79 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [Z] et M. [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [Z] et M. [F] [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe Gaburro, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [Z] et M. [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente