COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 10 Octobre 2025

N° RG 24/02955 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2VK

Grosse délivrée

à M^e SABATIE

Expédition délivrée

à M^e DI PINTO

le

DEMANDEUR:

Monsieur [F], [A] [I]

domicilié : chez [Adresse 7]

Représenté par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Christian Donato DI PINTO, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Christian Donato DI PINTO, avocat au barreau de NICE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

La société MOLITOR INVEST dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 24 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2025 puis prorogée au 10 Octobre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 18 janvier 2023, M. [F] [I] a donné à bail à M. [K] [C] et Mme [E] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par acte extra-judiciaire du 08 juillet 2024, M. [F] [I] a fait assigner M. [K] [C] et Mme [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, en résolution judiciaire du bail.

Par acte authentique reçu le 25 septembre 2024 par Me. [L] [H], Notaire à [Localité 6], M. [F] [I] à vendu à La Sté SAS MOLITOR INVEST le local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience :

. M. [F] [I] a été représenté par son conseil ;

. La Sté SAS MOLITOR INVEST est intervenue volontairement par conclusions visées en date du même jour et a été représentée par son conseil ;

. M. [K] [C] et Mme [E] [B] ont été représentés par leur conseil.

*

Vu les dernières écritures pour M. [F] [I] visées en date du 24 juin 2025, vu les dernières écritures pour La Sté SAS MOLITOR INVEST visées en date du 24 juin 2025 et vu les dernières écritures pour M. [K] [C] et Mme [E] [B] visées en date du 24 juin 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 03 octobre 2025, prorogé au 10 octobre 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 juillet 2024, soit au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par M. [F] [I] et la Sté SAS MOLITOR INVEST est recevable.

Sur la demande de renvoi

Si, parmi leurs demandes reconventionnelles, les défendeurs sollicitent de la juridiction qu’elle leur octroi un dernier renvoi pour raisons médicales, force est de constater que l’affaire a d’ores et déjà fait l’objet de trois décisions de renvois aux fins de permettre aux parties de se mettre en état. Les défendeurs étant tous deux assistés d’un conseil, leur absence à l’audience du 24 juin 2025 ne saurait constituer une cause légitime de nouveau renvoi.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de renvoi formée par les défendeurs.

Sur l’intervention volontaire

Il est justifié que, par acte authentique reçu le 25 septembre 2024 par Me. [L] [H], Notaire à [Localité 6], M. [F] [I] à vendu à La Sté SAS MOLITOR INVEST le local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

L’intervention volontaire de La Sté SAS MOLITOR INVEST est régulière tant dans la forme que dans le fond.

Par voie de conséquence, il convient de constater l’intervention volontaire de La Sté SAS MOLITOR INVEST à la présente instance.

Sur le fond

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 (…) ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, figurent au dossier, notamment :

— un courrier du 25 avril 2025 adressé au bailleur par une voisine des locataires indiquant que son chien avait subi une agression de la part de celui de Mme [E] [B], qui ne parvenait pas à le maîtriser,

— un mail du 22 mai 2023 adressé au syndic par voisin des locataires se plaignant du même type de faits, accompagné d’une photographie de son chien ayant dû subir plusieurs points de sutures,

— une plainte déposée 12 mars 2024 par Mme [J] se plaignant d’avoir reçu des menaces de mort explicites et réitérées et des insultes de la part de Mme [E] [B], laquelle lui aurait également craché dessus tout en prétendant faire de krav maga et appartenir au FLNC,

— une plainte déposée le 24 juin 2024 par M. [G] se plaignant d’avoir subi des violences physiques de la part de Mme [E] [B] après que celle-ci soit parvenue à s’introduire à l’intérieur de son domicile accompagnée de son chien,

— une plainte déposée le même jour par Mme [D] expliquant habiter juste en dessous de l’appartement occupé par M. [K] [C] et Mme [E] [B] et subir régulièrement le jet, par Mme [E] [B], d’objets divers atterrissant dans son propre jardin, tout en endurant insultes et menaces de mort de la part de sa voisine du dessus,

— une plainte déposée le 02 septembre 2024 par Mme [D] réitérant les termes de sa première déposition,

— un avis à victime adressé en date du 04 mars 2025 à Mme [D] par le tribunal judiciaire de NICE l’informant que Mme [E] [B] avait été placée sous contrôle judiciaire comportant notamment interdiction d’entrer en contact avec elle.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ne fait objectivement aucun doute que Mme [E] [B] s’adonne envers son voisinage à des comportements agressifs et potentiellement dangereux tant en matière d’atteinte au bien que d’atteinte aux personnes. Aucun élément du dossier ne met en évidence que M. [K] [C] ait tenté de mettre fin d’une manière ou d’un autre à l’attitude hostile de sa compagne.

Partant, il est démontré par le bailleur que les locataires ont, depuis leur entrée des les lieux, contrevenu à de très nombreuses reprises à leur obligation d’user paisiblement des locaux loués. Ces manquements, par leur intensité, leur gravité et leur répétition ont atteint un niveau tel qu’ils justifient que soit ordonnée la résolution judiciaire du bail 18 janvier 2023.

Par voie de conséquence, il convient d’ordonner, en date de la présente décision, la résolution judiciaire du contrat de bail du 18 janvier 2023 conclut au profit M. [K] [C] et Mme [E] [B].

M. [K] [C] et Mme [E] [B] étant sans droit ni titre à compter de la présente décision, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Au regard des troubles de jouissance infligés au voisinage par les locataires, il sera ordonné la suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des occupants.

Pour les mêmes motifs, il sera dit que le sursis à toute mesure d’expulsion non-exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ne s’appliquera pas.

Il n’apparaît cependant pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

M. [K] [C] et Mme [E] [B] seront condamnés in solidum au paiement, à compter de la présente décision, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Aux fins de garantir le règlement des sommes mises à la charge des locataires, il convient d’autoriser le demandeur à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [K] [C] et Mme [E] [B], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civil

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [K] [C] et Mme [E] [B], in solidum.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par Jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de renvoi formée par les défendeurs,

CONSTATE l’intervention volontaire de La Sté SAS MOLITOR INVEST à la présente instance,

ORDONNE, en date de la présente décision, la résolution judiciaire du contrat de bail du 18 janvier 2023 conclut au profit M. [K] [C] et Mme [E] [B],

ORDONNE en conséquence à M. [K] [C] et Mme [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente Ordonnance,

DIT qu’à défaut pour M. [K] [C] et Mme [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La Sté SAS MOLITOR INVEST pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion des occupants ne s’appliquera pas,

DIT que le sursis à toute mesure d’expulsion non-exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ne s’appliquera pas,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [K] [C] et Mme [E] [B], in solidum, à payer à La Sté SAS MOLITOR INVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT que, si l’occupation devait se prolonger plus d’une année à compter de la présente décision, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

DEBOUTE La Sté SAS MOLITOR INVEST de sa demande d’astreinte,

AUTORISE La Sté SAS MOLITOR INVEST à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de bail en paiement des sommes mises à la charge des locataires,

CONDAMNE M. [K] [C] et Mme [E] [B], in solidum, aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [C] et Mme [E] [B], in solidum, à payer à La Sté SAS MOLITOR INVEST la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE