COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [I], [R] [T], [A] [K] c/ Syndic. de copro. [Adresse 11]

N° 25/

Du 02 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02388 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZHI

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame [R] AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [I]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [R] [T]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [A] [K]

« [Adresse 12]

[Localité 1]

représenté par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son Syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [I], Mme [R] [T] et M. [A] [K] sont propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 2 mai 2024 au cours de laquelle notamment été adoptée la résolution n°14 autorisant le syndic à procéder au remboursement de la somme de 1.500 euros à M. [X] [F], président du conseil syndical, au titre de ses frais et débours.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, M. [O] [I], Mme [R] [T] et M. [A] [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 2 mai 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 27 mars 2025, M. [O] [I], Mme [R] [T] et M. [A] [K] sollicitent l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 2 mai 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » à leur payer 5.000 euros de dommages- intérêts à chacun ainsi que la somme 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que M. [X] [F], copropriétaire majoritaire, se fait élire en qualité de président du conseil syndical et s’attribue à ce titre une rémunération annuelle de 1.500 euros depuis 2016.

Ils estiment que leur action en annulation est recevable puisqu’ils ont la qualité de copropriétaires opposants requise par les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils fondent leur demande principale sur l’article 27 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 et font valoir que le remboursement des frais exposés par le président et les membres du conseil syndical dans l’exercice de leur mandat ne peut être décidé que sur justifications fournies au syndicat des copropriétaires par le membre du conseil syndical qui le réclame afin que le syndicat puisse vérifier la réalité et l’ampleur des frais exposés.

Ils précisent que les fonctions de président du conseil syndical sont bénévoles et que seules les dépenses nécessaires à l’exécution de sa mission et exposées dans l’intérêt commun peuvent être remboursées sur présentation de justificatifs.

Ils font valoir que l’octroi d’une rémunération au président du conseil syndical, improprement qualifiée de remboursement, a été reconduite tacitement chaque année depuis 2016. Ils soulignent que le fait que ce remboursement porte systématiquement sur la somme de 1.500 euros témoigne de l’absence de corrélation entre une dépense et un remboursement.

Ils soulignent que le corps de la résolution litigieuse prévoit que la somme de 1.500 euros est accordée à M. [X] [F] « suite aux services rendus par ce dernier ». Ils en déduisent qu’il s’agit d’une rémunération qui contrevient aux dispositions légales et est contraire à l’intérêt collectif.

Ils soutiennent que les conclusions du défendeur constituent un aveu judiciaire de la nature réelle de la rémunération accordée à M. [X] [F] décrit comme « faisant quasiment office de gardien d’immeuble ». Or, ils expliquent que les fonctions de gardien d’immeuble n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 et qu’aucun des justificatifs produits ne renvoie à une dépense susceptible de donner lieu à remboursement.

Ils estiment que les missions occasionnelles prêtées au président du conseil syndical sont inhérentes à sa fonction et ne doivent donner lieu à aucun remboursement puisque cela reviendrait à rémunérer des prestations salariales tout en échappant au paiement de charges patronales.

Ils indiquent que si le syndicat des copropriétaires estime que les missions accomplies par M. [X] [F] sont indispensables, ce qui est contesté, il revient au syndicat des copropriétaires de les confier à son syndic.

Ils considèrent qu’en renouvelant sans justificatifs le remboursement des frais et débours de M. [X] [F] et donc en rémunérant le président du conseil syndical pour l’exercice de ses fonctions, le syndicat des copropriétaires commet une faute de gestion récurrente à l’origine de frais indus mis à la charge des copropriétaires.

Ils exposent enfin que la négligence du syndicat et du syndic, qui ne pouvait ignorer l’illégalité des versements litigieux, justifie l’allocation de dommages et intérêts pour préjudices financier et moral en raison de l’augmentation du montant des charges de copropriété.

Dans ses dernières écritures notifiées le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [O] [I], Mme [R] [T] et M. [A] [K] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que l’article 27 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration, supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Il soutient que la jurisprudence mentionnée par les demandeurs ne prévoit pas que le remboursement des dépenses doive intervenir sur justification par la production de factures.

Il énonce que le seul critère dégagé par l’article 27 du décret du 17 mars 1967 est le caractère nécessaire de la dépense.

Il invoque un arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] du 25 janvier 2024 ayant validé le remboursement forfaitaire d’un membre du conseil syndical et selon lequel la mention du remboursement des débours dans l’état des dépenses suffit à justifier ce versement.

Il rappelle qu’il n’appartient pas au juge de se prononcer sur l’opportunité d’une résolution adoptée par l’assemblée générale mais seulement de vérifier qu’elle a été votée dans le respect des dispositions légales sans porter atteinte aux droits des copropriétaires.

Il liste les prestations effectuées par M. [X] [F], qui ferait quasiment office de gardien d’immeuble, dont les petites réparations du quotidien, le contrôle du bon fonctionnement du portail d’entrée et le changement régulier des ampoules pour garantir le bon fonctionnement de l’éclairage de la copropriété.

Il expose que tous les copropriétaires reconnaissent le dévouement de M. [X] [F] et son utilité pour l’intérêt de tous, ce qui permet à la copropriété de réaliser des économies en évitant la facturation de nombreuses vacations sur place du syndic et l’intervention de prestataires extérieurs. Il relate donc que l’assemblée générale a unanimement décidé de lui verser une somme forfaitaire de 1.500 euros au titre de l’ensemble des prestations effectuées tout au long de l’exercice écoulé.

Il souligne que les comptes de la copropriété sont validés chaque année par l’assemblée générale et que les demandeurs ont validé cette dépense annuelle à plusieurs reprises, notamment lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2020.

Il observe que M. [X] [F], copropriétaire majoritaire, participe également à cette dépense.

Il soutient que la raison officieuse de l’introduction l’instance réside dans l’existence d’un différend entre M. [O] [I] et M. [X] [F], le premier s’en étant pris au second peu avant l’assemblée générale du 2 mai 2024 en raison d’une flaque d’eau devant son garage qui résulterait d’un mauvais entretien de la copropriété par le président du conseil syndical.

Il s’oppose à la demande d’indemnisation formée par les demandeurs qui invoquent un préjudice financier et moral consécutif au remboursement forfaitaire annuel de 1.500 euros mis en place depuis plusieurs années auquel ils adhéraient. Il expose que ces derniers ne justifient ni de la réalité ni du montant du préjudice dont ils font état.

Il rappelle que la présente procédure ne concerne que l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 2 mai 2024 et que les demandeurs ont approuvé la rémunération de M. [X] [F] les années précédentes.

Il mentionne en outre que M. [O] [I] et Mme [R] [T] ont voté pour l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2024 lors de l’assemblée générale du 25 avril 2025, les comptes prévoyant le versement de la somme forfaitaire de 1.500 euros à M. [X] [F], et que M. [A] [K] a voté contre mais n’a pas contesté cette résolution qui est désormais définitive.

Il en conclut que cette pratique est considérée comme nécessaire et justifiée par les copropriétaires depuis des années.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 2 mai 2024.

Aux termes de l’article 27 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le dernier alinéa de cet article ajoute que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Les honoraires des techniciens assistant le conseil syndical ainsi que les frais nécessaires à son fonctionnement constituent des dépenses d’administration de la copropriété à répartir selon le critère prévu à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ensemble des dépenses de fonctionnement du conseil syndical figure dans les comptes annuels soumis à l’assemblée générale.

Il est acquis que les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical étant remboursées par le syndicat, elles doivent être justifiées. Elles ne peuvent constituer une rémunération de service rendus par le conseil syndical dont les fonctions sont bénévoles.

Pour que ces dépenses soient remboursées, elles doivent avoir été engagées conformément au règlement de copropriété et dans l’intérêt collectif.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 2 mai 2024 que les copropriétaires ont adopté à l’unanimité des voix exprimées, les demandeurs étant défaillants, la ratification de l’attribution de la somme de 1.500 euros à M. [X] [F], président du conseil syndical, au titre de ses frais et débours.

Selon les pièces fournies, la somme de 1.500 euros est bien inscrite au débit du compte de la copropriété dans l’état des dépenses pour les exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2024. Le nom de M. [X] [F] y est effectivement mentionné dans l’intitulé de l’écriture comptable pour les années 2018 à 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » verse aux débats les attestations de Mme [Z] [M], Mme [C] [V], Mme [G] [B] et Mme [P] [E] selon lesquelles l’implication et le travail quotidien effectué par M. [X] [F] sont très appréciés et utiles aux copropriétaires.

Il produit également des courriels afin de démontrer le rôle et l’implication de M. [X] [F] dans le fonctionnement de la copropriété, qui se traduit notamment par la réparation provisoire du portail en cas de défaillance technique ou encore le fait de se rendre disponible pour accueillir le syndic ou tout prestataire extérieur.

Toutefois, le syndicat ne verse aux débats aucune facture dont M. [X] [F] aurait sollicité le remboursement, l’article 27 du décret du 17 mars 1967 ne permettant que la prise en charge par le syndicat de dépenses rendues nécessaire par l’exécution de sa mission exclusive de toute rémunération.

Les fonctions de président du conseil syndical étant en effet bénévole, seuls les frais qu’il a engagés dans l’intérêt de la copropriété sont remboursables, ce dont il s’induit que la dépense doit être justifiée dans son principe et son montant.

Le temps et l’implication de M. [X] [F] dans ses missions de président du conseil syndical, incontestables au vu des pièces fournies, ne peuvent pas donner lieu à une rémunération forfaitaire.

Or, il est manifeste que la somme forfaitaire identique allouée depuis de nombreuses années à M. [X] [F] ne correspond pas au remboursement de dépenses mais à la rétribution des services qu’il rend à la collectivité.

Dès lors, la résolution contestée est contraire à l’article 27 du décret du 17 mars 1967 selon lequel les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération et, partant, nécessairement contraire à l’intérêt collectif apprécié au regard de ce texte.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 2 mai 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les copropriétaires demandeurs estiment avoir subi un préjudice financier et moral en raison de la rémunération annuelle d’un montant de 1.500 euros accordée à M. [X] [F] depuis des années par l’assemblée générale, charge qu’ils ont supportés à hauteur de leurs tantièmes.

Toutefois, l’instance qu’ils ont initié ne vise qu’à contester que la résolution n°14 de l’assemblée générale du 2 mai 2024, les comptes annuels des années précédentes ayant été approuvés, y compris par eux-mêmes, lors d’assemblées générales désormais définitives.

Ils ne rapportent dès lors pas la preuve qu’une faute du syndicat est à l’origine d’un préjudice dont la réparation est forfaitairement évaluée si bien qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] [Adresse 9] » sera condamné aux dépens. L’équité ne commande pas en revanche de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que M. [O] [I], Mme [R] [T] et M. [A] [K] seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°14 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Colibri » du 2 mai 2024 ;

DEBOUTE M. [O] [I], Mme [R] [T] et M. [A] [K] de leurs demandes de dommages-intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa Colibri » situé [Adresse 3] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT