Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 22 janvier 2025, n° 20/00024

TJ Nice 22 janvier 2025

Arguments

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Autre
Inexactitude de la superficie mentionnée dans l'acte de vente
Le tribunal a ordonné une expertise pour déterminer la superficie réelle du lot, sans statuer sur le fond de la demande.
Autre
Diminution du prix de vente en raison de la superficie réelle
Le tribunal a réservé cette demande en attendant les résultats de l'expertise.
Autre
Frais de justice engagés par la demanderesse
Le tribunal a réservé cette demande en attendant les résultats de l'expertise.
Accepté
Absence d'existence légale au moment de l'établissement du certificat de mesurage
Le tribunal a constaté que la SARL [Y] PLANEXPERT n'avait pas d'existence juridique au moment de l'établissement du certificat de mesurage, justifiant ainsi sa mise hors de cause.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 22 janv. 2025, n° 20/00024
Numéro(s) :	20/00024
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOTLaurence ALZIARIMérouane BRAHIMI
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINI
Parties :	Société Civile Immobilière ECMH1 c/ S.A.R.L. [ Y ], S.A.S. PRIMO

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société dénommée ECMH1 c/ S.A.R.L. [Y] PLANEXPERT, S.A.S. PRIMO

N°25/49

Du 22 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 20/00024 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MS5I

Grosse délivrée à:

expédition délivrée à:

Maître Maxime ROUILLOT

M^e Laurence ALZIARI

M^e Mérouane BRAHIMI

le 22/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt deux Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, mixte.

DEMANDERESSE:

Société Civile Immobilière ECMH1, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A.R.L. [Y] PLANEXPERT

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. PRIMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 23 décembre 2019 aux termes duquel la SCI ECMH1 a fait assigner la SAS PRIMO devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de voir juger que la superficie réelle du lot n°20 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] qu’elle a acquis de la SAS PRIMO est inférieure à plus du vingtième de la superficie exprimée dans l’acte de vente et de voir condamner la SAS PRIMO au paiement de la somme de 17.537 euros ;

Vu le jugement avant dire droit en date du 2 août 2022 aux termes duquel le tribunal de céans a ordonné une expertise et commis Monsieur [I] [F] pour y procéder ;

Vu le pré-rapport d’expertise dressé le 3 janvier 2023 par Monsieur [I] [F], expert judiciaire ;

Vu l’exploit d’huissier en date du 14 février 2023 aux termes duquel la SAS PRIMO a fait assigner le cabinet [Y] PLANEXERT en intervention forcée devant le tribunal de céans aux fins de lui rendre commune et opposable la décision à intervenir, enrôlé sous le numéro RG 23/707 ;

Vu l’ordonnance de jonction des deux procédures en date du 15 juin 2023 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI ECHMH1 (rpva 23 juillet 2024) qui sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des pièces versées aux débats, de voir :

A titre principal

Dire et juger que la superficie réelle du lot n°20 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] qu’elle a acquis de la SAS PRIMO est inférieure à plus du vingtième de la superficie exprimée dans l’acte de vente ;

Condamner la SAS PRIMO au paiement de la somme de 17.537 euros à son profit ;

Condamner la SAS PRIMO au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS PRIMO aux entiers dépens,

Avant toute décision sur le fond concernant les demandes principales,

Statuer par un jugement mixte ou avant dire droit sur la demande en déclaration de jugement commun présentée par la SAS PRIMO à l’encontre de la société [Y] PLANEXPERT ;

Ordonner la poursuite des opérations d’expertise au contradictoire ou pas de la société [Y] PLANEXPERT ;

Réserver toutes demandes plus amples ou contraires dans l’intervalle ;

Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

Vu les dernières conclusions de la SAS PRIMO (rpva 05 septembre 2024), qui sollicite au visa de l’acte de vente et ses annexes en date du 21 juin 2019, de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces versées aux débats de voir :

Juger que la décision à intervenir sera commune et opposable au cabinet [Y] PLANEXPERT ;

Juger que l’expertise judiciaire menée par Monsieur [I] [F] désigné selon jugement avant dire droit en date du 2 août 2022 sera opposable au cabinet [Y] PLANEXPERT ;

Juger que les demandes de la SCI ECMH1 sont infondées ;

Débouter la SCI ECMH1 de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société [Y] PLANEXPERT à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation qui pourrait être mise à sa charge par le Tribunal judiciaire de NICE ;

Condamner la SCI ECMH1 à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la demanderesse aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions de la SARL [Y] PLANEXPERT (rpva 24 juillet 2024, qui sollicite, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil de voir :

Juger que la société [Y] PLANEXPERT n’avait aucune existence légale à la date du 15 novembre 2018 pour avoir été constituée et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NICE le 15 janvier 2019, et qu’elle n’a pas rédigé le certificat de mesurage à la demande de la SAS PRIMO de l’appartement situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 11] le 15 novembre 2018 ;

Juger que le certificat de mesurage du 15 novembre 2018 a été, d’après le pré-rapport d’expertise de l’expert [I] [F], établi par [Y] EXPERTISE, [Adresse 4] ;

En conséquence, débouter la SAS PRIMO de l’intégralité de ses demandes dirigée contre la SARL [Y] PLANEXPERT, [Adresse 7] ;

Ordonner la mise hors de cause de la société [Y] PLANEXPERT ;

Juger que les opérations d’expertise ne seront pas communes à la société [Y] PLANEXPERT ;

Condamner la SAS PRIMO au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SAS PRIMO aux entiers dépens de l’instance.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 décembre 2023 avec effet différé au 02 Mai 2024 ;

Vu les pièces versées aux débats ;

MOTIFS DE LA DECISION

Selon acte authentique reçu le 21 juin 2019 par devant Maitre [U] [O], la SAS PRIMO a vendu à la SCI ECMH1, pour un prix total de 155.000 euros, parties d’un ensemble immobilier sis [Adresse 12] constituant les lots de copropriété suivants :

Lot n°20 : un appartement situé au 3ème étage ayant son accès par le couloir commun composé d’une entrée, d’un séjour avec cuisine ouverte, une salle d’eau avec WC et une mezzanine ; Le quart indivis du lot n°23 : un couloir commun situé au 3ème étage desservant les lots n°19, n°20, n°21 et n°22.

La clause « superficie de la partie privative », insérée en page 5 de l’acte de vente authentique stipule que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 21,30 m² pour le lot numéro 20.

Cette mention résulte d’une attestation établie par le cabinet [Y] EXPERTISES le 15 novembre 2018, annexé à l’acte de vente.

Un second certificat de superficie a été dressé le 27 juin 2019 par la société EXIM AZUR à l’initiative de la SCI ECMH1, lequel fait état d’une superficie totale loi [C] de 18,89 m² pour le lot numéro 20.

Aux termes du pré-rapport déposé le 3 janvier 2023 par Monsieur [I] [F], expert judiciaire commis par jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 2 août 2022, la superficie totale du lot n°20 a été évaluée à 19,1 m².

Se prévalant du différentiel dans le mesurage de la superficie du bien immobilier en cause, la SCI ECMH1 a mis en demeure la SAS PRIMO, par courrier recommandé avec accusé réception en date du 16 octobre 2019 de lui payer la somme de 17.537 euros au titre de la diminution du prix de vente.

La SCI ECMH1 invoque l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et l’acte authentique de vente signé le 21 juin 2019.

Elle soutient que la superficie réelle du lot n°20 dont elle a fait l’acquisition n’est pas de 21,30 m² mais de 18,89 m², conformément au premier mesurage effectué par la société EXIM AZUR le 27 juin 2019, confirmé par un second mesurage en date du 22 octobre 2020.

Elle fait valoir que le différentiel constaté tient à une différenciation dans le repérage des espaces et notamment de l’entrée, et non à une omission de certaines surfaces.

Elle relève en outre que la différence de mesurage tient à ce que le cabinet EXIM AZUR a déduit à juste titre, certaines surfaces hors Loi Carrez tels que des embrasures ou l’escalier situé dans le séjour cuisine alors que ces parties figurent à tort dans le certificat établi par le cabinet [Y] EXPERTISES.

Elle conteste que la société SAS PRIMO puisse efficacement se prévaloir de l’existence d’un certificat de superficie daté du 15 novembre 2018 antérieur à l’acte de vente et conforme aux dispositions de celui-ci, arguant que les surfaces mentionnées sur cet acte ne correspondent pas à la réalité.

Elle ajoute que la différence de surface réelle a été constatée aux termes du pré-rapport déposé par l’expert judiciaire le 3 janvier 2023, lequel conclut à un mesurage inférieur à plus du vingtième de la mesure exprimée dans l’acte de vente.

Au soutien de ses demandes avant dire droit, elle fait observer que la société [Y] PLANEXPERT, assignée en intervention forcée par la SAS PRIMO n’a pas établi le certificat de mesurage dressé le 15 novembre 2018 en ce qu’elle ne disposait à cette date, d’aucune existence légale, pour avoir été régulièrement immatriculée le 6 février 2019.

Elle conclut à l’absence d’intérêt dans la mise en cause de la société [Y] PLANEXPERT à la mesure d’expertise ordonnée.

En réponse, la SAS PRIMO soutient que la superficie mentionnée dans l’acte authentique de vente du 21 juin 2019 résultait de l’attestation établie par le cabinet [Y] EXPERTISES le 15 novembre 2018 annexée à l’acte de vente.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas été mise en mesure de participer aux opérations de mesurage réalisées par le cabinet EXIM AZUR le 27 juin 2019.

Elle soutient que les surfaces ayant fait l’objet du mesurage non contradictoire n’intègrent pas la totalité des surfaces acquise par la SCI ECMH1.

Elle fait valoir que le lot n°20 se compose d’une entrée, d’un séjour avec cuisine ouverte, d’une salle d’eau avec WC et d’une mezzanine, que le mesurage effectué le 27 juin 2019 par la société EXIM AZUR ne fait pas mention de l’entrée de l’appartement de sorte qu’il ne correspond pas au descriptif et à la réalité de la consistance du bien en cause.

Au soutien de sa demande d’appel en garantie de la Société [Y] PLANEXPERT à l’enseigne [Y] EXPERTISE, elle fait observer que l’attestation de mesurage en date du 15 novembre 2018 porte mention d’un n° SIREN erroné, sans lien avec la société [Y] EXPERTISE.

La SARL [Y] PLANEXPERT conclut, à titre principal, à sa mise hors de cause.

Elle fait valoir qu’elle n’avait pas d’existence légale au moment de l’établissement du certificat de mesure le 15 novembre 2018.

Elle précise avoir été immatriculée au RCS le 15 janvier 2019.

Elle soutient que le certificat de mesure en cause a été établi par la société [Y] EXPERTISES correspondant à un autre cabinet d’expertise diagnostiqueur.

Elle précise enfin que le certificat de mesure dressé le 15 novembre 2018 l’a été antérieurement à une modification de l’état descriptif de division des lots dont était propriétaire la SAS PRIMO de sorte qu’il appartenait à cette dernière de faire réaliser un nouveau certificat de mesure, en adéquation avec les modifications intervenues.

Sur la mise en cause de la SARL [Y] PLANEXPERT :

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Aux termes des dispositions de l’article L.210-6 du Code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

En l’espèce, la SAS PRIMO a fait assigner le cabinet [Y] PLANEXPERT, SARL inscrite au RCS de [Localité 14] sous le numéro 8480392210, enseignement [Y] EXPERTISES, dont le siège social est situé [Adresse 8] au motif que celle-ci aurait été mandatée pour réaliser le mesurage du bien objet de la vente et établir l’attestation litigieuse annexée à l’acte de vente notarié.

Or, il ressort du certificat de superficie litigieux, daté du 15 novembre 2018 que celui-ci a été établi par la société dénommée [Y] EXPERTISES enregistrée sous le numéro de SIRET 442 377 420 00033 et domiciliée [Adresse 5].

Ces éléments ont été repris dans l’acte authentique de vente en date du 21 juin 2019 lequel stipule, en page 32 « que la superficie [C] résulte d’une attestation établie par le Cabinet [Y] Expertises sis à [Adresse 15] ».

Ainsi, en l’état des éléments susvisés, il y a lieu de considérer que le certificat de superficie dont se prévaut la SAS PRIMO auprès de la SARL [Y] PLANEXPERT n’a pas été réalisé par cette dernière mais par une personne morale distincte.

Aussi, il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats et plus particulièrement de l’extrait K-bis de la société dénommée [Y] PLANEXPERT a été régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le SIREN 848039210 le 06 février 2019, soit postérieurement à la réalisation de l’attestation de mesurage litigieuse, datée du 15 novembre 2018.

En tout état de cause, la société assignée en intervention forcée dans le cadre de la présente procédure n’avait aucune existence juridique ni personnalité morale à la date d’établissement du certificat de mesurage litigieux de sorte qu’elle ne peut être mise en cause dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la SARL [Y] PLANEXPERT sera mise hors de cause.

Sur la poursuite de l’expertise judiciaire :

Il convient d’ordonner la poursuite des opérations d’expertise judiciaire, confiée à monsieur [I] [F], expert judiciaire commis par jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 2 août 2022.

L’ensemble des demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mixte, contradictoire, par mise à disposition au greffe,

AU FOND :

ORDONNE la mise hors de cause de la SARL [Y] PLANEXPERT,

AVANT DIRE DROIT :

ORDONNE la poursuite des opérations d’expertise judiciaire, confiée à monsieur [I] [F], expert judiciaire commis par jugement du Tribunal judiciaire de NICE du 2 août 2022,

DIT que l’ensemble des demandes seront réservées,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 13 février 2025, date à laquelle la demanderesse devra indiquer au juge de la mise en état, l’état d’avancement des opérations d’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT