TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00017 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DELQ

Minute n° 25/00191

Société HABITAT 70

C/

Mme [E] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : M^e Laurence HERTZ NINNOLI

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à : Société HABITAT 70

JUGEMENT DU 20 AOUT 2025

DEMANDEUR(S) :

Société HABITAT 70, demeurant [Adresse 2]

Comparante en la personne de Madame [X] [D]

Et

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 4]

Assisté de M^e Laurence HERTZ NINNOLI, avocat au barreau de HAUTE-SAONE, substituée par M^e Xavier CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Adrienne AUBERT

Greffier : Béatrice PAUTOT

DÉBATS :

Audience publique du 11 juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 20 août 2025, par Adrienne AUBERT, Juge des contentieux de la protection ou Juge du tribunal de Proximité, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2020, HABITAT 70 a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [I] et Monsieur [P] [I] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 5]. Le loyer initial était fixé à la somme de 392,73 euros et 137,43 euros de provisions sur charges. Par avenant au contrat signé le 28 mai 2021, Monsieur [P] [I], a donné congé et Madame [E] [I] est devenue la seule titulaire du bail.

Plusieurs termes de loyer sont demeurés impayés.

Le 2 août 2024 , HABITAT 70 a fait délivrer à Madame [E] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. Ce commandement étant resté sans effet, HABITAT 70 a, le 22 janvier 2025, fait assigner Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’autorisation d’expulser immédiatement les occupants, et les meubles qui pourront être conduits dans un garde-meubles, aux frais des occupants, au besoin avec le concours de la force publique;

— la condamnation de Madame [E] [I] au paiement :

— de la somme de 3162,32 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtées à décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges par mois commencé à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux soit la somme de 606,62 €, révisable selon les conditions prévues au bail initial,

— des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation

et les formalités inhérentes à la présente procédure.

La notification de l’assignation en résiliation du bail à Monsieur le Préfet de [Localité 9] est intervenue le 23 janvier 2025 et le commandement de payer a été signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de [Localité 9] le 5 août 2024.

A l’audience du 10 juin 2025, le bailleur, représenté par Madame [D], a réactualisé sa créance à la somme de 4675,18 euros, terme du mois de mai 2025 inclus et maintenu ses autres demandes dans les termes de son assignation. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement indiquant que la locataire a déjà bénéficié de deux effacements de sa dette en 2019 et 2024.

Madame [E] [I], représentée par son conseil, ne conteste pas le montant de la dette réactualisée et souhaite rester dans le logement . Elle souhaite des délais de paiement d’une durée de 36 mois à hauteur de 50 euros, déclare percevoir 1300 € de retraite et la somme de 120 € mensuels pour des missions en tant qu’assistante de vie. Elle indique avoir payé le loyer du mois de mars 2025 en intégralité ainsi que la moitié du loyer du mois de mai 2025

Il est donné lecture de l’enquête sociale par le juge.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIVATION

Sur le fondement juridique des demandes

Ainsi que le rappellent les stipulations du contrat de bail, ce dernier est soumis, en qualité de contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale, aux dispositions issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont celles du titre I, qui sont d’ordre public, doivent être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 -III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que " (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) ".

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée au préfet le 23 janvier 2025 soit plus de deux mois avant la première audience le 12 mars 2025 et le commandement de payer à la CCAPEX le 5 août 2024 soit plus de 6 semaines mois avant la signification de l’assignation.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient un titre 17-2 prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, après simple commandement de payer resté sans effet.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [E] [I] un commandement de payer la somme de 1622,60 € au titre des loyers et charges impayées arrêtées à juin 2024.

Il est constant que Madame [E] [I] n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, ni saisi le juge d’une demande de suspension de ladite clause.

Dès lors, les conditions de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sont réunies et la résiliation du bail est intervenue le 2 octobre 2024 conformément aux règles de computation des délais déterminées à l’article 641 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux assurant, en outre, la réparation du préjudice résultant pour le bailleur de l’occupation de son bien sans droit.

Madame [E] [I] réside toujours dans les lieux faisant l’objet du présent bail.

Par conséquent, elle doit être tenu des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la demande du bailleur et afin de préserver ses intérêts, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 2 octobre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ou à son mandataire ou bien par l’expulsion du locataire.

Conformément aux stipulations contractuelles relatives au loyer, il y a lieu de préciser que l’indemnité d’occupation, qui suit le loyer contractuel, est révisable conformément à la législation sur les HLM, telle que définie au contrat de bail.

Sur la demande en paiement du solde locatif

L’article 7-a de la loi du 06 juillet 1989 repris par les stipulations du titre 2 du contrat de location, dispose que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur a versé aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de location conclu par les parties contenant la clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

— l’historique détaillé du compte locatif

La dette a été réactualisée à l’audience.

Par conséquent, il y a lieu de dire que Madame [E] [I] reste redevable de la somme de 4675,18 €, échéance du mois de mai 2025 i comprise, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les délais de paiements

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1244-2 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa . Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce,Madame [E] [I] sollicite des délais de paiement en proposant d’apurer sa dette par échéance de 50 euros pendant 36 mois.

Il ne ressort pas des élements produits que la situation du locataire permet d’envisager un paiement échelonné de sa dette envers le bailleur en 36 mensualités notamment au vu du montant total de ses charges et du montant de la dette. En outre, il n’est pas fourni par la locataires d’éléments laissant espérer une amélioration prochaine significative de sa situation financière et elle ne justifie pas de la reprise régulière du règlement du loyer, ayant procédé également au règlement total des échéances des mois de mai, août septembre, octobre, décembre 2024, février 2025 et de la moitié du loyer d’avril 2025, à défaut d’accord du bailleur excluant qu’elle puisse en bénéficier.

Cet aléa dans les ressources du locataire ne permet donc pas d’envisager sur le long terme un paiement échelonné de sa dette, qui pourrait être tenu de manière pérenne, étant noté qu’effectivement elle ne conteste pas avoir bénéficié par deux fois d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l’effacement de sa dette de loyer le 31 décembre 2021 et le 29 février 2024 pour des montants respectivement de 2942,93 € et 4852,23.€.

En conséquence, eu égard à l’ensemble de ces éléments, la demande de délais présentée par Madame [E] [I] ne sera pas accueillie dans le cadre de la présente instance.

Sur les dépens

En l’espèce, Madame [E] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’exécution provisoire étant de droit n’a pas a être rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu en premier ressort.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail entre HABITAT 70, Madame [E] [I] sont réunies depuis le 2 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à HABITAT 70 la somme de 4675,18 euros, échéance du mois de mai 2025 comprise, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision;

REJETTE la demande formulée par Madame [E] [I] quant à l’octroi de délais de paiements ;

ORDONNE à Madame [E] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 6] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution  ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 2 octobre 2024 ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [E] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi prononcé le jour, mois et an susdits, et signé par le juge des contentieux de la protection et le Greffier,

Le greffier Le président