RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00708 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HH3V

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 17 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [U] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [R] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 6] [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [U] [Z] a donné à bail à Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] selon contrat du 13 février 2024 moyennant un loyer mensuel de 776 euros, provision sur charges comprise.

Le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 27 juin 2025, pour la somme en principal de 2.207,67 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, Monsieur [I] [U] [Z] a fait assigner Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 8 aôut 2025 et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— l’autorisation d’enlever tous les biens et effets leur appartenant à leurs frais exclusifs

— la condamnation solidaire de Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.833,31 euros au titre de l’arriéré locatif outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.382,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de égale au montant du loyer qui aurait été dû, révision comprise jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation solidaire aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 octobre 2025. Monsieur [I] [U] [Z], représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent la dette locative à la somme de 4.458,95 euros.

Régulièrement cités à personne, Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] sont non comparants ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 22 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action est donc recevable.

En outre, Monsieur [I] [U] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 10 juillet 2025, étant précisé que cette obligation n’est pas faite sous conditions de recevabilité, s’agissant d’une personne physique et conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 13 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] le 27 juin 2025, pour la somme en principal de 2.207,67 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 08 août 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [I] [U] [Z] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 08 août 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [I] [U] [Z] justifie que Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] étaient débiteurs, déduction faite des mensualités assurance habitation, de la contribution attentat et frais de courtage (473,40 euros) qui n’ont pas à être mis à la charge du locataire sans aucune justification, de la somme de 3.985,55 euros à la date du 13 octobre 2025.

Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] à payer à Monsieur [I] [U] [Z] la somme de 3.985,55 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.207,67 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V].

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] seront également condamnés à verser à Monsieur [I] [U] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 08 août 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [U] [Z] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner in solidum Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le13 février 2024 entre Monsieur [I] [U] [Z] et Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies au 08 août 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] à verser à Monsieur [I] [U] [Z] la somme de 3.985,55 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 2.207,67 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [I] [U] [Z] à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] à verser à Monsieur [I] [U] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 08 août 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des significations, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE in solidum Madame [P] [R] [M] et Monsieur [L] [V] à payer la somme de 800 euros à Monsieur [I] [U] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE