COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02272 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QEAE

Du 07 Mars 2025

MINUTE N°25/00082

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/ [B]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e SABATIE

à M^e GARNIER

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

07 Mars 2025,

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 17 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 21 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Mars 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [B] est propriétaire du lot n° 23 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, fait assigner Monsieur [F] [B] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  2187,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation comprenant 875,67 euros au titre des charges de copropriété et des provisions échues du budget prévisionnel et 1311,78 euros au titre des frais nécessaires et contractuels en ce compris les frais de la sommation de payer du 21 septembre 2024 de 151,38 euros,

—  685,28 euros au titre des sommes non échues en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de sa résistance abusive,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

Monsieur [F] [B], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3oE\d3 Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [F] [B] est propriétaire du lot n° 23 dépendant de l’immeuble [Adresse 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 16 juin 2023 et du 28 mars 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [F] [B] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 19 mars 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 363,80 euros et une seconde mise en demeure du 9 août 2024 portant sur la somme de 904.75 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir qui seront devenues exigibles.

Une sommation de payer portant sur la somme de 1384,75 euros lui a été signifiée le 20 septembre 2024.

Il ressort cependant du décompte versé en date du 25 octobre 2024, que Monsieur [F] [B] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 875,67 euros et que les autres provisions non encore échues d’un montant de 685.28 euros portant la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [F] [B] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 875,67 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 octobre 2024 et de la somme de 685,28 euros au titre des provisions de l’année 2025.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 875,67 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2024 et de la somme de 685,28 euros au titre des provisions à échoir conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965 au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 19 mars, 18 juillet et 9 août 2024, mis en demeure Monsieur [F] [B] de régler les charges et provisions échues. Une sommation de payer portant sur la somme de 1384.75 euros lui a également été signifiée le 20 septembre 2024.

Les frais afférents de 302,18 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat et l’huissier, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 960 euros formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [F] [B] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 302,18 euros au titre des frais nécessaires au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 9 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par défaut, en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 875,67 euros au titre des charges de copropriétés arrêtée au 25 octobre 2024 outre la somme de 302.18 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 685,28 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles portant sur la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT