COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DISANT N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ

N° RG 24/01151 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYI2

du 17 Juillet 2025

N° de minute 25/02013

affaire : [V] [J] [Z]

c/ S.A.R.L. [Adresse 9]

Grosse délivrée à

M^e Pierre ARMANDO

Expédition délivrée à

M^e David JACQUEMIN

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX SEPT JUILLET À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Juin 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [V] [J] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. MAISON DE L’IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, Mme [V] [J] [Z] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SARL MAISON DE L’IMMOBILIER aux fins de:

— ordonner à la SARL [Adresse 9] sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé, à lui communiquer les documents suivants: l’entier dossier de la procédure initiée à l’encontre du locataire visant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de celui-ci, ainsi que les éléments postérieurs à l’ordonnance rendue, relatifs à l’exécution de cette décision, le dossier de déclaration de sinistre effectuée auprès de l’assurance “ pertes locatives”, l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire, le dossier assurantiel au titre de l’indemnisation des dommages, les rapports de gestion mensuels exhaustifs depuis le mois de mars 2023, un récapitulatif des sommes perçues à titre d’indemnités et leurs correspondances et le détail des honoraires de l’agence CENTURY 21 précisant notamment le sommes dues au titre de la gestion ainsi que les autres sommes dues telles que les cotisations de la garantie des loyers impayés

— la condamnation de la SARL [Adresse 9] à lui payer une provision de 2000 euros au titre du préjudice subi

— la condamnation de la SARL MAISON DE L’IMMOBILIER à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 3 juin 2025, Mme [V] [J] [Z] représentée par son conseil a maintenu ses demandes dans ses conclusions en réponse.

La SARL [Adresse 9] représentée par son conseil, sollicite dans ses écritures:

— le rejet des demandes

— la condamnation de Mme [V] [J] [Z] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

Selon l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, Madame [Z] soutient que la société défenderesse affirme de manière péremptoire lui avoir communiqué l’ensemble des documents tout au long de la procédure sans en justifier et que certaines pièces sont toujours manquantes à savoir le commandement de payer adressé au locataire, les éventuelles conclusions en réponse prises dans le cadre de la procédure d’expulsion initiée à son encontre, les pièces produites au soutien de l’assignation, l’intégralité du dossier de déclaration de sinistre, l’état des lieux de sortie, l’intégralité du dossier assuranciel au titre de l’indemnisation des dommages, les rapports de gestion mensuelle, le détail des honoraires de l’agence ainsi que la récapitulatif des sommes perçues à titre d’indemnités et ce en dépit de ses demandes.

La SARL MAISON DE L’IMMOBILIER qui s’oppose à la demande de communication des documents en faisant état de l’existence de contestations sérieuses soutient qu’elle a déjà transmis l’ensemble des éléments sur la situation du locataire à la compagnie d’assurances GLI-PGA qui a accepté la prise en charge de ce dossier ainsi qu’au conseil de Madame[Z] qui a fait délivrer une assignation à l’encontre de son locataire Monsieur [I] suite à laquelle une ordonnance de référé en date du 28 février 2022 a ordonné son expulsion, un procès-verbal de reprise des lieux ayant été dressé par commissaire de justice le 6 août 2022 suite au décès du locataire à l’étranger. Elle précise que les dégradations dans l’appartement ont été listées par le commissaire de justice et que l’assureur a fait dresser un rapport d’expertise sur les dégradations constatées en faisant procéder à un chiffrage. Elle précise avoir établi le 13 juin 2024, un décompte reprenant les indemnités versées démontrant que la demanderesse a été indemnisée de l’intégralité des sommes. Elle ajoute être dans l’impossibilité de communiquer d’autres pièces car l’ensemble de celles en sa possession lui ont déjà été transmises et qu’elle a rempli sa mission.

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [Z] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 6] à [Adresse 10] et qu’elle a confié sa gestion locative à la SARL [Adresse 9] à l’enseigne CENTURY 21.

Le mandat de gestion immobilière prévoit que le mandataire a pour mission d’accomplir les actes d’administration visés au paragraphe I notamment gérer les biens et les louer, et à défaut de paiement et en cas de difficulté, à exercer toute poursuite judiciaire à l’encontre du locataire outre des prestations supplémentaires à savoir celles de faire exécuter tous les travaux dont l’importance nécessite des devis avec l’accord préalable écrit du mandant .

Elle expose avoir rencontré de nombreux problèmes avec son locataire M.[I] au profit duquel un bail d’habitation meublée a été conclu par l’intermédiaire de son mandataire le 4 décembre 2019, et avoir relancé à plusieurs reprises la défenderesse afin d’obtenir des justificatifs sur la gestion locative de son appartement et notamment la procédure contentieuse initiée à l’encontre de ce dernier, en versant les courriers affèrents qu’elle lui a adressés en avril et novembre 2023

Il est établi que le 8 novembre 2023, la SARL [Adresse 9] a répondu au conseil de la demaderesse et lui adressé plusieurs pièces notamment le bail de location et ses annexes, le dossier locataire complet comprenant notamment son avis d’imposition tout en lui précisant qu’elle avait déjà obtenu le décompte des indemnités d’assurance et que s’agissant de la procédure judiciaire, il lui appartenait de se rapprocher de son avocat qui l’avait menée. Il lui a précisé quant au dossier du locataire que l’assurance GLI l’avait indemnisé et que l’appartement avait subi des dégâts des eaux en raison d’une défaillance d’étanchéité de la toiture qui n’ont pas été prises en charge par l’assureur, la bailleresse ayant été parfaitement informée de la situation.

Le 22 mars 2024 le conseil de Madame [J] [Z] a répondu qui lui manquait toujours des pièces notamment l’état des lieux , les dossiers de déclaration adressés à l’assureur au titre de la perte locative ainsi que concernant les dommages affectant l’appartement.

Il est de principe que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Toutefois, force est de relever que la SARL [Adresse 9] a produit aux débats 28 pièces relatives à la gestion locative de l’appartement de Madame [J] [Y], notamment le dossier du locataire avec le bail et l’état des lieux d’entrée, la copie CAPEXX suite à la signification du commandement de payer, l’assignation délivrée par le conseil de la demanderesse le 30 août 2021, l’ordonnance de référé du 28 février 2022 ayant prononcé la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 3813,24 €, le procès-verbal de tentative d’expulsion, le courrier du commissaire de justice faisant état du décès du locataire, le procès-verbal de reprise des lieux du 6 août 2022 ainsi que le procès-verbal de constat dressé le 25 novembre 2022, les décomptes du locataire, le rapport d’expertise dégradations immobilières du 10 mars 2023, le relevé d’indemnisation du 14 mars 2023 d’un montant de 2451 € faisant état une indemnisation précédente de 3224,33 € , les décomptes du bailleur de 2019 au 21 mars 2023 comprenant notamment ses honoraires de gestion et des indemnisations perçues, la facture du commissaire de justice, les devis travaux de l’appartement ainsi que de nombreux mails et courriers échangés entre eux sur sa gestion.

Dès lors, dans la mesure où la défenderesse expose ne détenir aucune autre pièce et justifie avoir transmis de nombreux éléments à la demanderesse lors de l’exécution de son mandat, certaines pièces ne pouvant pas lui être communiquées notamment l’état des lieux de sortie dans la mesure où un procès-verbal de reprise a été dressé par commissaire de justice à l’instar des éventuelles conclusions en réponse prises dans le cadre de la procédure d’expulsion ainsi que les pièces qui ont été déposées par son propre conseil lors de la procédure diligentée devant le juge du contentieux la protection, qu’il lui appartient de réclamer à ce dernier, force est de considérer que la demande de communication de pièces ne repose pas sur un motif légitime.

En conséquence, elle sera rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— solliciter une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Mme [J] [Z] soutient avoir subi un préjudice en raison de la carence de la défenderesse dans l’exécution de ses obligations notamment celle de rendre compte de sa gestion et de lui transmettre pour ce faire les pièces afférentes, ayant occasionné des loyers impayés, un appartement dégradé et ne lui ayant pas permis de faire valoir ses droits en justice et d’obtenir l’indemnisation de l’intégralité des préjudices. Elle ajoute ne pas avoir pu relouer son appartement pendant plusieurs mois en raison de l’absence des démarches nécessaires entreprises par l’agence pour procéder aux travaux de remise en état et que l’appartement a été immobilisé pendant 16 mois ce qui chiffre le préjudice à la somme de 8960 € (560 € x 16 mois).

Toutefois, force est de considérer que des contestations sérieuses sont soulevées en défense et font obstacle à cette demande dans la mesure où il ressort des pièces versées aux débats qu’une procédure d’expulsion a été initiée par le conseil de la demanderesse à l’encontre du locataire défaillant au mois d’août 2021, qu’une ordonnance de référé en date du 28 février 2022 a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de ce dernier, qu’un procès-verbal de reprise a été dressé par commissaire de justice le 6 août 2022, suite au décès du locataire et qu’une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de l’assureur suite à laquelle une indemnisation lui a été versée, étant de surcroît relevé qu’il ressort des courriers adressés par la SARL [Adresse 9], qu’une garantie loyers impayés avait été souscrite et qu’elle a été indemnisée à ce titre.

Dès lors, l’appréciation de la responsabilité de la SARL MAISON DE L’IMMOBILIER en sa qualité de mandataire de Madame [J] [Z], ne relève pas de la compétence du juge des référés mais nécessite une analyse au fond en l’état de l’existence de contestations sérieuses.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la nature et de l’issue du litige, Mme [V] [J] [Z] qui succombe supportera les dépens et sera condamnée à verser la somme de 800 € à la SARL [Adresse 9] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu’elle a supportés en la présente instance .

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

Disons n’y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence l’ensemble des demandes de Mme [V] [J] [Z] à

Condamnons Mme [V] [J] [Z], à payer à la SARL MAISON DE L’IMMOBILIER la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [V] [J] [Z], aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT