COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02171 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDUY

Du 18 Mars 2025

MINUTE N°25/00096

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/ [R], [K]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Novembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet BRUSTEL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

Mme [X] [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 04 Février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] sont propriétaires indivis des lots n° 23 et 207 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2023, fait assigner Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

10 549,49 euros au titre des charges et provisions échues au 22 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,575,78 euros au titre de l’appel de fonds du 1er janvier au 30 juin 2024 (1er trimestre de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024),575,78 euros au titre de l’appel de fonds du 1er juillet au 31 décembre 2024 (2ème trimestre de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024),500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge des référés a ordonné la radiation de l’affaire, le demandeur ayant fait état, lors de l’audience du même jour, d’une erreur dans l’assignation concernant les sommes dues et les défendeurs n’ayant pas comparu.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par l’intermédiaire de son avocat, sollicité le 21 novembre le ré enrôlement de l’affaire.

A l’audience du 4 février 2025 à laquelle l’affaire a été réinscrite, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a dénoncé l’assignation, l’ordonnance de radiation et fait signifier ses conclusions à Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2024 sollicite leur condamnation solidaire à lui payer :

la somme de 10 094,16 euros arrêtée au 22 novembre 2023 au titre des charges et provisions échues au 22 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,575,78 euros au titre de l’appel de fonds du 1er janvier au 30 juin 2024 (1er trimestre de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024),575,78 euros au titre de l’appel de fonds du 1er juillet au 31 décembre 2024 (2ème trimestre de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024),500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006.

Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K], régulièrement assignés par actes déposés en l’étude et reconvoqués par le greffe, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] sont propriétaires des lots n° 23 et 207 dépendant de l’immeuble [Adresse 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 26 avril 2016, 4 mai 2017, 3 mai 2018, 11 avril 2019, 20 janvier 2021, 16 décembre 2021, 18 juillet 2022 et 13 juillet 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices, 2019, 2020, 2021 et 2022 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024, un commandement de payer du 2 juin 2021 ainsi que des mises en demeure des 9 mars 2021, 20 avril et 12 septembre 2023 envoyées par lettres recommandées avec avis de réception (distribué pour la première et non réclamés pour les suivantes), portant respectivement sur les sommes de 8357,80 euros, 11425,57 euros et 12 027,31 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort des décomptes versés en date du 22 novembre 2023 et du 11 mars 2025 que Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 9501,21 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant, et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien recevables de la somme de 9501,21 euros au titre des charges de copropriété dues au 22 novembre 2023 et des sommes de 575,78 euros au titre de l’appel de fonds du 1er janvier au 30 juin 2024 (1er trimestre de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024) et 575,78 euros au titre de l’appel de fonds du 1er juillet au 31 décembre 2024 (2ème trimestre de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024).

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au paiement de la somme de 9501,21 euros due au 22 novembre 2023 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la somme de 1151.56 euros au titre des charges et provisions dues du 1er janvier au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 9 mars 2021, mis en demeure Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 39,02 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement des sommes de 128,05 euros, 169,78 euros, 128,05 euros et 128,05 euros formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision la somme de 39,02 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour non-paiement des charges par jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice du 14 juin 2017, commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

En outre, Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K], il convient de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété contrainte d’engager de nouveau une procédure judiciaire à l’égard des défendeurs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ou dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 9501,21 euros au titre des charges et provisions échues au 22 novembre 2023, outre la somme de 39,02 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 1151.56 euros au titre des charges et provisions dues du 1er janvier au 31 décembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [X] [K] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, lié au défaut de paiement.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT