Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 16 mars 2026, n° 25/05539

TJ Rennes 16 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 16 mars 2026, n° 25/05539
Numéro(s) :	25/05539
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey FERRON
Parties :	S.C.I. LJ IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/05539 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LWHB

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

SDC [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DLJ GESTION

S.C.I. LJ IMMO

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 03 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé au 16 Mars 2026.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DLJ GESTION

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. LJ IMMO

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LJ IMMO est propriétaire du lot de copropriété n°144 correspondant à un appartement au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 9] à RENNES (35700).

Par jugement en date du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a, notamment, condamné la SCI LJ IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.016,79 euros arrêtée au 13 juillet 2021 au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Se prévalant de nouvelles charges de copropriété demeurées impayées, par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 9] à RENNES (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ GESTION, a fait assigner la SCI LJ IMMO devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement desdites sommes.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1231-1, 1231-6 et 1343-2 du Code civil, 750-1 et 820 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI LJ IMMO au paiement des sommes suivantes :

—  1.872,81 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

—  3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal et capitalisation à compter de la mise en demeure en date du 24 février 2025 ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu, oralement, se référer aux termes de son assignation sauf à préciser que la dette au jour de l’audience s’élevait à 4.349,51 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que les comptes ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales mais que pour autant la copropriétaire n’a pas réglé les charges afférentes à son lot et n’a pas davantage régularisé la situation malgré l’envoi d’une mise en demeure. Il considère que le paiement erratique de ses charges par le copropriétaire caractérise un manquement à son obligation essentielle et que ce comportement n’a pas cessé malgré une précédente condamnation.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice remis à personne morale, la SCI LJ IMMO n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 2 février 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des articles 4, 15 et 16 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur et de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience, seules les demandes telles que fixées dans l’assignation seront examinées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les contrats de syndic applicable depuis le 12 décembre 2020 et jusqu’au 31 décembre 2027, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2020, 9 décembre 2021, 8 décembre 2022, 13 décembre 2023 et 4 décembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2020 à 2024 (arrêtés au 30 juin), voté le budget prévisionnel des années 2021 à 2026 (arrêté au 30 juin) et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges éditées au 11 février 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Le décompte produit arrêté au 11 février 2025 mentionne un solde débiteur de 3.644,22 euros.

Toutefois ce décompte mentionne le solde débiteur antérieur, soit 1.016,79 euros, pour lequel le syndic de copropriété dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire. Seule la créance postérieure au 13 juillet 2021 (date arrêtée dans le jugement) sera examinée, étant rappelé qu’elle sera arrêtée au jour de l’assignation.

Le décompte postérieur comporte des frais relatifs à l’exécution du précédent jugement, ainsi les sommes dues au titre des dépens et de l’article 700, soit 54,62 euros et 700 euros imputés le 24 janvier 2022.

Ce décompte comporte également des frais de dossier avocat de 80 euros le 7 septembre 2021 qui, s’ils sont postérieurs au précédent jugement, ne sont pas justifiés comme nécessaires au recouvrement de la créance actuelle.

Aucun autre frais n’est imputé au copropriétaire sur cette période.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires peut être fixée à 1.792,81 euros (soit 3.644,22 € – 1.016,79 € – 700 €– 54,62 € – 80 €).

En conséquence, la SCI LJ IMMO sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 9] à RENNES, représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ GESTION, la somme de 1.792,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation faute pour le demandeur de communiquer la mise en demeure en date du 24 février 2025.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière sur la créance ainsi fixée, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour la SCI LJ IMMO de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LJ IMMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenue aux dépens, la SCI LJ IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 9] à RENNES, représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ GESTION, la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LJ IMMO à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 9] à RENNES, représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ GESTION, la somme de 1.792,81 euros au titre de l’arriéré des charges et des frais arrêtés au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI LJ IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 9] à RENNES, représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ GESTION, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LJ IMMO aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,