COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [L] c/ Syndicat des copropriétaires FONTAINE DE LA VILLE

N° 25/

Du 18 décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00252 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PNAL

Grosse délivrée à

la SELARL B.P.C.M

la SARL CINERSY

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [N] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent CINELLI de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires FONTAINE DE LA VILLE, représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Cédric PORTERON de la SELARL B.P.C.M, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [L] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 7].

Une assemblée générale spéciale des copropriétaires s’est réunie le 26 octobre 2023 qui s’est prononcée sur la répartition des tantièmes de copropriété et un nouvel état descriptif de division.

Reprochant des irrégularités concernant la répartition des charges appliquée par le syndicat des copropriétaires, Mme [L] l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024 aux fins d’obtenir l’annulation de certaines résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 31 janvier 2025, Mme [N] [L] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n°10+, 11 et 12 de l’assemblée générale spéciale du 26 octobre 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,qu’il soit rappelé qu’elle est dispensée de participer aux frais afférents à la présente instance et aux condamnations,le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

Elle fait valoir que la résolution n°10+ porte sur un problème concernant deux copropriétaires et donc d’ordre privé qui échappe aux attributions du syndicat des copropriétaires. Elle soutient que celui-ci excède ses pouvoirs en se prononçant sur le remboursement de sommes par un copropriétaire au profit d’un autre copropriétaire. Il note que la nouvelle répartition des charges affectant 53 tantièmes supplémentaires à son lot a été adoptée par la résolution n°6 de la même assemblée générale et ne peut pas avoir un effet rétroactif, de surcroît pour une somme indéfinie et prescrite au-delà de cinq ans.

Elle précise que les résolutions contestées ne relevaient pas d’un vote à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime que l’annulation de la résolution n°10+ entraîne l’annulation des résolutions n°11 et 12 devenues sans objet.

Elle précise que si elle n’est pas opposée à la rectification d’une erreur dans l’état descriptif de division pour l’avenir, elle s’oppose à devoir rembourser une somme pour le passé, sans fondement et à ce qu’une procédure contraignante soit initiée à son encontre.

Par conclusions en réplique n°2 notifiées le 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] conclut au débouté de Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et qu’il soit jugé n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Il estime que la prescription de cinq ans est inapplicable puisque M. [I] ne pouvait pas avoir connaissance de ses droits avant l’adoption du nouvel état descriptif de division par l’assemblée du 26 octobre 2023. Il estime que la nouvelle répartition des charges approuvée peut avoir un effet rétroactif. Il soutient que la résolution n°10 est la conséquence de la résolution n°6 et que le vote de la résolution n°10+ portant sur la nouvelle réparation des tantièmes concerne les parties communes dont l’administration lui est confiée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que l’adoption des résolutions n°10+, 11 et 12 est la conséquence de la résolution n°6.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation des résolution n°10+, 11 et 12 de l’assemblée générale du 26 octobre 2023

En vertu de l’article 10 alinéas 1er et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14 de la même loi dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, la résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2023 porte sur l’application d’un nouvel état descriptif de division modifiant le nombre de tantièmes attribués au lot de Mme [L] et à certains autres lots.

La résolution n°10+ de l’assemblée générale est formulée comme suit :

« A la demande de Monsieur [W] et approuvé par Monsieur [R] et M. [I],

L’Assemblée Générale décide que le montant relatif aux 53 tantièmes, indûment payés, par Monsieur et Madame [I], en lieu et place de Madame [L], depuis l’acquisition de son appartement, leur sera directement remboursé par Madame [L], avec l’octroi éventuel, non obligatoire, d’un échelonnement de la dette, selon dispositions arrêtées entre eux. »

Cette résolution est relative aux rapports entre deux copropriétaires, d’une part Mme [L] et d’autre part Mme et M. [I] concernant le paiement de 53 tantièmes qui ont été affectés avant l’adoption de la nouvelle répartition des charges aux lot de M. et Mme [I] et après l’adoption de la nouvelle répartition des charges au lot de Mme [L].

Les rapports entre les copropriétaires ne relèvent toutefois pas de l’objet du syndicat fixé par l’article 14 précité, à savoir la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, et la nouvelle répartition des tantièmes ne pourra s’appliquer que pour l’avenir après son adoption par l’assemblée générale du 26 octobre 2023.

Il convient par conséquent d’annuler la résolution n°10+ sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Les résolutions n°11 et 12 sont relatives à l’exécution de la résolution n°10+ et leur nullité sera par voie de conséquence également prononcée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera condamné aux dépens et à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°10+ adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) du 26 octobre 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du 26 octobre 2023 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°12 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du 26 octobre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à payer à Mme [N] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT