TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03678 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SDU

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 3]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Y],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03678 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SDU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2018, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [V] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5] pour un loyer mensuel révisable de 444,70 euros outre 195 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [V] [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 145,98 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 2 mars 2025,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre,

— condamner Monsieur [V] [Y] au paiement de la somme de 2 166,13 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des taxes et des charges jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés,

— condamner Monsieur [V] [Y] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

A l’audience du 9 septembre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 190,70 euros selon décompte arrêté au 4 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Assigné à étude, Monsieur [V] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 22 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 janvier 2025 pour la somme en principal de 2 145,98 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement (seule une somme totale de 1 818,18 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [V] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 4 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [Y] reste lui devoir la somme de 5 190,70 euros à la date du 4 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à août 2025 inclus.

Monsieur [V] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5 190,70 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 145,98 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [V] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit actuellement la somme de 955,81 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [Y], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2018 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Monsieur [V] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5] sont réunies à la date du 3 mars 2025,

ORDONNE à Monsieur [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 5 190,70 euros (décompte arrêté au 4 septembre 2025 incluant la mensualité d’août 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 145,98 euros à compter du 2 janvier 2025,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [V] [Y] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.