N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 04 FEVRIER 2025

N° RG 22/02777 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IMWS

DEMANDEURS

Monsieur [U] [GW]

né le [Date naissance 16] 1953 à [Localité 46]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 22]

Madame [I] [GW] épouse [D]

née le [Date naissance 18] 1951 à [Localité 46]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]

Tous deux représentés par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [GW]

né le [Date naissance 10] 1949 à [Localité 46]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 37]

représenté par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

Mesdames F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant seules l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [V] [GW] est décédé le [Date décès 4] 2010 à [Localité 45] (42) laissant pour lui succéder son épouse survivante, [Y] [E] et ses trois enfants.

Suivant acte de donation du 11 août 1970 reçu par Maître [J], notaire à [Localité 36] (37), Monsieur [V] [GW] a fait donation à son épouse survivante, soit de la toute propriété de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers qui composeraient sa succession soit de l’usufruit de l’universalité des mêmes biens et droits.

Au décès de son époux, Madame [Y] [GW] a opté pour l’usufruit de l’universalité des biens.

En mai 2014, Madame [Y] [GW] est devenue résidente à la Résidence Sénior [42], [Adresse 17] à [Localité 38] (37).

Suivant jugement du 2 mars 2017, le juge des tutelles du Tribunal Judiciaire de TOURS a placé Madame [Y] [GW] sous tutelle de l’UDAF d’INDRE ET LOIRE.

Madame [Y] [GW] est décédée le [Date décès 21] 2019 à [Localité 47] (37), laissant pour lui succéder ses trois enfants :

— Monsieur [U] [GW]

— Madame [I] [D] et

— Monsieur [Z] [GW].

Par testament olographe du 4 juin 2013 déposé au rang des minutes de Maître [H] [L], notaire à [Localité 39], suivant procès-verbal d’ouverture et de description du 17 juillet 2019, Madame [Y] [GW] a désigné son fils, Monsieur [Z] [GW], légataire particulier :

— des droits indivis lui appartenant s’agissant de la propriété rurale située à [Adresse 37], comprenant :

o Une maison d’habitation

o Des dépendances, Un ancien moulin aménagé

o Un chemin d’accès

o Diverses parcelles avec des étangs

le tout figurant au cadastre :

Section ZS, n°[Cadastre 19] ; [Adresse 37], d’une contenance de 10 ha 50 a 00 ca

Section ZT n°[Cadastre 6], [Adresse 37], d’une contenance de 18 ha 44 a 00 ca

Section ZT n°[Cadastre 9], [Adresse 37], d’une contenance de 01 ha 25 a 00 ca

Section ZV n°[Cadastre 15], [Adresse 35], d’une contenance de 00 ha 22 a 00 ca

Section ZT, n°[Cadastre 11], [Adresse 37], d’une contenance de 00ha 24 a 50 ca

et

— la parcelle ZT, n°[Cadastre 19], [Adresse 34] à [Localité 36], d’une contenance de 59ha 49a19ca.

Le règlement de la succession a été confié depuis mai 2019 à Maître [S] [O], notaire à [Localité 26] (36), lequel a établi un projet d’acte de liquidation partage. Toutefois en raison de l’absence de comparution de Monsieur [Z] [GW], il a dressé le 30 octobre 2020 un procès-verbal de carence.

En l’absence d’accord des parties sur la valeur des biens légués à Monsieur [Z] [GW], Maître [O] a sollicité Monsieur [P] [B], expert agricole et forestier près la Cour d’Appel de BOURGES.

Le 13 août 2019, l’expert, Monsieur [B] a estimé la valeur vénale des biens légués à Monsieur [Z] [GW] à la somme de 705 100 euros.

Devant le silence de Monsieur [Z] [GW], Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] ont sommé ce dernier, par exploit d’huissier du 29 juillet 2020, de prendre parti et d’exercer son option successorale dans un délai de deux mois.

Monsieur [Z] [GW] n’ayant pas sollicité un délai supplémentaire, il a donc accepté la succession purement et simplement.

Par acte en date du 7 juin 2022, Madame [I] [D] née [GW] et Monsieur [U] [GW] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours, Monsieur [Z] [GW] au visa des articles 815 et suivants du code civil et de l’article 1360 du code de procédure civile.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 février 2024 , auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] demandent au tribunal de :

Vu les articles 815 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1360 du Code de procédure civile,

— DIRE Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes ;

— ORDONNER l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession de Madame [Y] [GW] et de Monsieur [V] [GW] ;

— COMMETTRE pour y procéder Maître [S] [O], notaire à [Localité 26] (36), sous la surveillance de l’un des Juges du Tribunal de céans commis à cet effet ;

— ORDONNER que les dispositions testamentaires de Madame [Y] [GW] soient respectées, ce qui implique que Monsieur [Z] [GW] bénéficie des biens dont il a été nommé légataire, à charge pour lui de verser, comptant, les soultes qu’il doit à Monsieur [U] [GW] et à Madame [I] [D] afin de respecter l’égalité entre eux ;

— ORDONNER que les biens légués soient évalués conformément à l’expertise réalisée par Monsieur [B], expert, le 13 août 2019, sans qu’une contre-expertise ne puisse être menée, conformément aux dispositions testamentaires de Madame [Y] [GW] ;

— JUGER qu’en application des dispositions testamentaires de Madame [Y] [GW],

Monsieur [Z] [GW] sera privé de sa quotité disponible et qu’elle sera allouée à Monsieur [U] [GW] et à Madame [I] [D] puisqu’il s’oppose à la prise en compte de l’expertise de Monsieur [B] ;

— ORDONNER la vente sur licitation par devant notaire de la maison d’habitation située sur la commune de [Localité 45] (42), cadastrée Section AL n°[Cadastre 20], lieudit [Adresse 3], d’une superficie de 00ha 14a 39ca à défaut pour Monsieur [Z] [GW] de donner son accord, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, pour vendre à l’amiable ladite maison à un tiers acquéreur ;

— DESIGNER pour y procéder le président de la [27] (42), avec faculté de délégation ;

— DIRE que le cahier des charges sera établi conformément à l’article 1275 du code de procédure civile par le notaire désigné ;

— FIXER la mise à prix à la somme de 130 000 € avec faculté de baisse d’un dixième en cas de carence d’enchères ;

— FIXER les modalités de publicité de ladite maison d’habitation conformément à l’article 1274 du code de procédure civile afin d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possible et s’en rapporter pour cela aux articles R.322-31 à R.322-35 du code des procédures civiles d’exécution en matière de vente des immeubles saisis ;

— DIRE que les visites de l’immeuble seront organisées par un huissier de justice territorialement compétent avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DIRE que les frais de licitation seront à la charge de l’indivision ;

— DIRE que le produit de la vente sera séquestré avant partage entre les mains de Maître [O], notaire en charge de la succession jusqu’à son règlement définitif sauf meilleur accord des parties ;

— DIRE qu’il appartiendra à Monsieur [Z] [GW] de détailler auprès du notaire et de l’expert désignés le parcellaire exploité au titre de chacun des trois baux ruraux et dont la superficie totale exploitée s’élève selon lui à 79 ha 65 a 83ca et ce, sous quinzaine suivant la signification du jugement à intervenir ;

— DIRE que le montant des fermages dus par Monsieur [Z] [GW] depuis 1978 au titre des trois baux ruraux (1978, 1981 et 1990) devra être réintégré dans l’actif de la succession au titre de la libéralité consentie à son profit par Madame [Y] [GW] ;

— DIRE qu’une somme équivalente à la valeur locative du Moulin aménagé en maison d’habitation et de l’ancien corps de ferme, situés au lieudit [Adresse 37] et occupés exclusivement et à titre gratuit depuis le [Date décès 4] 2010 par Monsieur [Z] [GW] devra être réintégrée dans l’actif de la succession au titre de la libéralité consentie à son profit par Madame [Y] [GW] ;

A titre subsidiaire,

— DIRE que Monsieur [Z] [GW] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation au titre de sa jouissance privative et exclusive du Moulin aménagé en maison d’habitation et de l’ancien corps de ferme, situés au lieudit [Adresse 37], à compter du [Date décès 4] 2010 et ce jusqu’au partage des biens ou à défaut, leur vente ;

— DESIGNER pour cela tel expert foncier et agricole qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de chiffrer :

— le montant des fermages dus par Monsieur [Z] [GW] depuis 1978 au titre des 79 ha 65 a 83 ca dont ce dernier reconnaît être preneur à bail, en tenant compte des sommes forfaitaires payées par lui à compter de 2011 et de l’indice de variation des fermages applicable ;

— et la quote-part de taxe foncière, à parfaire au jour du partage ;

— la valeur locative du Moulin aménagé en maison d’habitation et de l’ancien corps de ferme, situés au lieudit [Adresse 37] à [Localité 36] sur la parcelle cadastrée section ZT n°[Cadastre 9] occupés exclusivement et à titre gratuit depuis le [Date décès 4] 2010 par Monsieur [Z] [GW] ;

— DIRE qu’il appartiendra ensuite au notaire en charge des opérations de compte liquidation partage de tenir compte de cette expertise pour fixer le montant des sommes à rapporter par Monsieur [Z] [GW] et de l’indemnité d’occupation due par lui ;

— DIRE que l’attribution au profit de Monsieur [Z] [GW] du bien immobilier consistant en une maison d’habitation, une bergerie et un hangar, le tout au lieudit [Adresse 37] à [Localité 36], cadastré Section ZT, n° [Cadastre 13], [Adresse 37], d’une contenance de 00 ha 86 a 00 ca s’analyse comme une donation déguisée ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [GW] à rapporter à la succession la somme de 134 000 € au titre de cette donation ;

En toute hypothèse,

— DEBOUTER Monsieur [Z] [GW] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [GW] à payer à Monsieur [U] [GW] et à Madame [I] [D] une somme à chacun de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [GW] aux entiers dépens d’instance ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

*****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 mars 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [GW] demande au tribunal de

— Ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des successions confondues de Madame [Y] [GW] et de Monsieur [V] [GW], décédés respectivement les [Date décès 21] 2019 à [Localité 47] (37) et [Date décès 4] 2010 à [Localité 45] (42).

— Désigner à cet effet tel notaire qu’il plaira au Tribunal sous la surveillance du Magistrat commis à cet effet.

— Désigner tel expert agricole et foncier qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de procéder à l’évaluation des différents biens immobiliers dépendant des successions dont s’agit.

— Préciser qu’à cette occasion, l’expert devra tenir compte des améliorations, travaux et investissements réalisés par Monsieur [Z] [GW] en sa qualité de preneur à ferme, qui devront donc être déduits de la valeur vénale des biens dont s’agit.

Pour le surplus, débouter Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [GW] épouse [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

— Prononcer la nullité de la convention sous seing privé en date du 12 novembre 2016.

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [GW] épouse [D] à payer et porter à l’actif de la succession de leur mère une indemnité d’occupation équivalente à la somme de 16.500 €,

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [GW] épouse [D] à procéder au rapport à la succession de leur mère, de cette même somme de 16.500 € au titre de l’avantage qu’ils ont perçus en contrepartie de la mise à disposition gracieuse de la maison dite « de la Mariée » pour la période du 12 novembre 2016 au [Date décès 21] 2019.

Au surplus,

— Condamner solidairement les mêmes à payer et porter au profit de Monsieur [Z] [GW] une indemnité d’occupation pour cette même maison d’habitation, d’un montant de 26.400 € à parfaire, pour la période comprise entre le [Date décès 21] 2019 et le 5 novembre 2022.

— Les condamner également solidairement au paiement d’une somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 3 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 815 du code civil dispose que “nul n’est censé demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué.”

Au cas d’espèce, il est constant que la tentative de partage amiable devant Maître [O], notaire à [Localité 26] a échoué.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage des successions de [V] [GW] né le [Date naissance 7] 1922 décédé le [Date décès 4] 2010 à [Localité 45] (42) et de son épouse [Y] [E] veuve [GW] née [Date naissance 8] 1926 et décédée le [Date décès 21] 2019 à [Localité 47].

Les parties ne s’accordant pas sur le nom du notaire, il convient de désigner à cet effet Maître [D] [W] notaire associé à [Localité 38] au sein de la SARL [W] [R] [43] et de commettre F. Marty-Thibault, vice-président pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés.

Il sera éventuellement procédé au remplacement du notaire ou du juge commis sur simple requête de la partie la plus diligente.

Sur la demande d’expertise

Monsieur [Z] [GW] demande qu’il soit ordonné une expertise judiciaire confié à un expert agricole et foncier afin de procéder à l’évaluation des biens composant la succession.

Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] s’opposent à cette demande et font valoir que les termes du testament olographe de Madame [Y] [GW] désignant Monsieur [Z] [GW] comme légataire particulier s’opposent à la réalisation d’une nouvelle expertise alors qu’il a déjà été réalisé une expertise confiée à Monsieur [B].

Sur ce:

Le rapport d’expertise de Monsieur [B] a retenu :

— la valeur de 5000€ l’hectare pour l’ensemble des terres louées, soit 324.700€

— la valeur de 144.000€ pour les deux étangs figurant sur les parcelles ZTn°[Cadastre 6] et ZT n°[Cadastre 19],

— la valeur de 26.400€ pour les bois d’une superficie de 10ha 55a 88ca,

— pour les bâtiments situés sur la parcelle ZT n°[Cadastre 9], pour la maison d’habitation 130.000€, pour l’ancien corps de ferme 45.000€ et pour le moulin la valeur de 35.000€ soit la valeur totale de 705.100€ pour les biens donnés par Madame [Y] [GW] à son fils [Z] [GW].

Ce dernier conteste cette valeur qu’il estime excessive en ce qu’il n’ a pas été tenu compte par l’expert du fait que des étangs ont été réalisés à ses frais ainsi que cela résulte d’une attestation en date du [Date décès 21] 1991 déclarée conforme à l’original par le maire de [Localité 36] le 30 juin 1994. Au terme de cet acte, Monsieur [N] [GW] et son épouse [Y] [E] ont effectivement autorisé leur fils [Z] [GW] à réaliser à ses frais, l’installation d’étangs et de bassins à usage de pisciculture sur la parcelle ZT n°[Cadastre 6].

De même, suivant attestation du [Date décès 21] 1991, Madame [K] [E] a autorisé [Z] [GW] à réaliser à ses frais, des travaux d’installation d’étangs et de bassins à usage de pisciculture sur la parcelle ZT n°[Cadastre 5].

Par ailleurs en pièces 33 à 36, Monsieur [Z] [GW] justifie par des factures et des relevés bancaires avoir financé les travaux de création d’étangs et de bassin pour des sommes de 41.800,62F (entreprise [25]), de134.551,70F et de 88.831,40F (entreprise [24]) et de 7.009,62F pour des travaux d’intérêts particuliers réalisés par l’Association [31] de [Localité 36].

Dans ces conditions, il doit être tenu compte pour l’évaluation du lot de Monsieur [Z] [GW] de la plus value générée par les aménagements permanents qu’il a effectués sur les biens donnés, ce que n’a pas fait Monsieur [B].

Il ressort en outre de la note de Monsieur [M], expert foncier, que la valeur des terrres a été fixée de manière uniforme à 5000€/ha et ce, sans aucune distinction de nature alors que selon lui, leur valeur varie entre 1600€/ha et 2800/ha.

Enfin, une expertise en date du 10 avril 2018, de Maître [X], notaire à [Localité 32] a fait apparaître un valeur de l’ensemble immobilier donné à 587.000€ en tenant compte des terres agricoles louées et du caractère libre des bâtiments. Cette évaluation est donc inférieure à plus de 118.000€ de celle faite par Monsieur [B].

Au regard de ces divers éléments, il convient d’ordonner une expertise judiciaire afin d’évaluer la valeur des biens donnés à Monsieur [Z] [GW] suivant testament olographe du 4 juin 2013 et ce, nonobstant la clause du testament ne prévoyant pas la possibilité d’une contre-expertise .

Sur la maison de [Localité 45]

Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] née [GW] sollicitent, à défaut de vente amiable de l’immeuble situé à [Localité 45], la licitation de celui-ci sur la mise à prix de 130.000€.

Monsieur [Z] [GW] s’oppose à cette demande faisant valoir que le prix est beaucoup trop faible.

Sur ce:

Il est produit par les demandeurs une offre d’achat du 19 mai 2022, pour le prix de 280.000€.

Par ailleurs, il est versé aux débats deux attestations d’évaluation de la maison de Gier faites en février 2023 par deux agents immobiliers pour des valeurs comprises d’une part entre 230 et 250.000€ et d’autre part entre 226.000 et 240.000€.

Il convient de relever que l’immeuble est inhabité depuis 2014 et que l’indivision en supporte les charges.

Dans ces conditions, faute d’accord de Monsieur [Z] [GW] pour consentir à une mise en vente amiable sur le prix de 240.000€ et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, il y aura lieu à licitation par devant notaire de la maison d’habitation située sur la commune de [Localité 45] (42), cadastrée Section AL n°[Cadastre 20], lieudit [Adresse 3], d’une superficie de 00ha 14a 39ca.

Il convient de désigner pour y procéder le président de la [28] (42), avec faculté de délégation.

Celui-ci dressera le cahier des conditions de vente établi conformément à l’article 1275 du code de procédure civile.

La mise à prix sera fixée à la somme de 130 000 € avec faculté de baisse d’un dixième en cas de carence d’enchères.

Les modalités de publicité seront faites conformément à l’article 1274 du code de procédure civile et aux articles R.322-31 à R.322-35 du code des procédures civiles d’exécution en matière de vente des immeubles saisis afin d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possible. Des visites de l’immeuble pourront être organisées par un huissier de justice territorialement compétent avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur le paiement des fermages par Monsieur [Z] [GW]

Suivant bail rural verbal du 24 juin 1978, une partie des parcelles appartenant à Monsieur [V] [GW] et Madame [Y] [GW] situées à [Localité 36] (37) et cadastrées comme suit ont été données à bail à leur fils ainé Monsieur [Z] [GW] :

— ZS n°[Cadastre 19] A, lieudit « [Adresse 37] », d’une contenance de 3ha 63a 10ca ;

— ZS n°[Cadastre 19] B, lieudit « [Adresse 37] », d’une contenance de 6ha 69a 58ca ;

— ZT n°[Cadastre 6] A, lieudit « [Adresse 37] », d’une contenance de 5ha 14a 26ca ;

— ZT n°[Cadastre 6] F, lieudit « [Adresse 37] », d’une contenance de 1ha 34a 46ca ;

— ZT n°[Cadastre 6] G, lieudit « [Adresse 37] », d’une contenance de 1ha 28a 40ca ;

— ZT n°[Cadastre 6] J, lieudit « [Adresse 37] », d’une contenance de 0ha 09a 51ca

soit une contenance totale de 18 ha 19a 31ca.

Suivant bail rural verbal de 1981, une partie de la parcelle cadastrée ZT 35A appartenant à la mère de Madame [Y] [GW] située au lieudit [Adresse 34] à [Localité 36] (37) a été donnée à bail à son petit-fils Monsieur [Z] [GW].

La surface exploitée serait de 25 ha 41 a 62 ca, selon le relevé d’exploitation MSA du 19/06/2021.

Puis suivant bail rural verbal de 1990, une partie de la parcelle cadastrée ZT[Cadastre 19]B appartenant à la mère de Madame [Y] [GW] située au lieudit [Adresse 34] à [Localité 36] (37) a été donnée à bail à son petit-fils Monsieur [Z] [GW].

La surface exploitée est de 02 ha 03 a 90 ca, selon le relevé d’exploitation MSA du 19/06/2021.

Selon relevé MSA du 17 mai 2011, Monsieur [Z] exploite en tant que fermier d’une part les parcelles sises [Adresse 34] ZT[Cadastre 5] A, B,C,E,G, H d’une superficie totale de32ha 95ca 49 a et d’autre part celles sises au lieudit [Adresse 37] ZT [Cadastre 13] (40a 47ca) , ZS[Cadastre 19] A et B, ZT[Cadastre 6] A, E, F, G, I, J, ZT [Cadastre 9] A et B d’une superficie de 22ha 11a70ca.

Au total, depuis 2011 Monsieur [Z] [GW] exploite en fermage,une superficie de 55 ha 47a 66 ca moyennant un fermage de 3100€ par an soit un fermage de 55,88€/ha dont le montant est supérieur aux minimas fixés par les arrêtés préfectoraux de 2011, 2012, 2013 mais également de 2020,2021, 2022 et 2023.

Depuis 2013, Monsieur [Z] [GW] a mis à disposition de l’EARL [Adresse 37] les parcelles louées pour 45ha 65a 83ca.

Par ailleurs, il ressort du relevé de comptabilité du notaire que Monsieur [ZC] [T] a versé le 3/01/2020, un fermage de 1752,12€ qui selon les indications du rapport d’expertise de Monsieur [B] correspond à une partie de 19ha 01 a 67ca dans la parcelle ZT n°[Cadastre 19].

Au regard de ces développements, il n’est pas démontré que le montant du fermage versé par Monsieur [Z] [GW] est dérisoire.

L’intention libérale de Monsieur [V] [GW] et de son épouse, Madame [Y] [GW] n’est donc pas établie.

La demande au titre du paiement des fermages a été faite lors de l’assignation délivrée le 7 juin 2022 de sorte que conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil, sont prescrits les fermages antérieurs au 7 juin 2019.

Il n’y a pas lieu de considérer, contrairement à ce que prétendent les demandeurs que la bailleresse, Madame [Y] [GW] a agi dans une intention libérale pour les années antérieures dès lors qu’il est justifié du paiement des fermages pour les années 2011 (3050€), 2012 (3050€), 2013 (3000€), 2014 (3100€), 2015 (3100€), 2016 ( 23/02/2016 chèque de 3100€ et le 23/12/2016 chèque de 1734€), 2017 (chèque du 14/01/2018 de 3100€), 2018 (chèque du 3/01/2018 de 3100€), 2019 (3100€ réglé au notaire Maître [O] ainsi que cela ressort du compte de succession).

Au cas d’espèce, il est constant que le fermage d’un montant total de 3100€ n’est plus réglé depuis l’année 2020 puisque Maître [O] n’a pas encaissé celui-ci ainsi que cela ressort de la correspondance du 18janvier 2021.

Par ailleurs, le notaire a sollicité le montant du fermage indexé de 0,55% conformément à l’arrêté préfectoral du 21 septembre 2020 de sorte qu’à partir de l’année 2020, Monsieur [Z] [GW] est redevable envers l’indivision, depuis 2020, du paiement du fermage de 3100€ outre l’indexation annuelle.

Les demandeurs sollicitent en outre en fixation d’une valeur locative pour le Moulin et l’ancien corps de ferme situés au lieudit [Adresse 37] qui selon eux, sont des bâtiments d’habitation dont la mise à disposition a été faite à titre gratuit à Monsieur [Z] [GW].

Il convient à titre liminaire de relever que ces constructions sont édifiées sur la parcelle ZT n°[Cadastre 9] qui fait partie des biens donnés en fermage ainsi que cela ressort du relevé d’exlpoitation MSA du 17 mai 2011produit par [Z] [GW].

Il ressort de l’expertise de Monsieur [B] que l’ancien corps de ferme est en mauvais état , qu’il est inhabitable et qu’il comprend essentiellement une étable, une écurie, une grange, un cellier et un poulailler.

Ce bâtiment est situé sur la parcelle ZT n°[Cadastre 9] qui a été donnée à bail à ferme et force est de constater que Monsieur [Z] [GW] ne fournit aucune indication sur le montant de la valeur locative de ce bâtiment d’exploitation dans le cadre du fermage.

Il y a donc lieu de considérer que cette occupation a été faite à titre gratuit et par conséquent Monsieur [Z] [GW] qui a la jouissance privative de ce bien, est redevable jusqu’au partage d’une indemnité d’occupation.

Il appartiendra donc à l’expert désigné d’estimer la valeur locative de ce bâtiment d’exploitation à partir du 7 juin 2019 et ce, dans le cadre du bail à ferme.

En ce qui concerne le Moulin également situé sur la parcelle ZT n°[Cadastre 9], il est décrit par Monsieur [B] dans son rapport du 13/08/2019 et par le notaire Maître [X] (pièce 65) comme étant un bâtiment doté de l’eau courante et de l’électricité ce qui est toutefois contesté par Monsieur [Z] [GW] qui a la jouissance privative de ce bien.

Il appartiendra donc à l’expert désigné de décrire le Moulin afin de fixer la valeur locative de ce bâtiment dans le cadre du bail à ferme et ce, à compter du 7 juin 2019.

Le montant de ces deux indemnités d’occupation est donc dû à l’indivision par Monsieur [Z] [GW] à compter du 7 juin 2019 jusqu’au partage.

Sur la donation déguisée

Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] soutiennent que lors du remembrement du 18 juin 1991, Monsieur [Z] [GW] a bénéficié d’une donation déguisée de la parcelle ZT n°[Cadastre 13].

Ils précisent que Monsieur [V] [GW] et Madame [Y] [GW] étaient propriétaires d’un bien immobilier consistant en une maison d’habitation, une bergerie et un hangar, le tout au lieudit [Adresse 37] à [Localité 36], cadastré Section ZT, n° [Cadastre 13], d’une contenance de 00 ha 86 a 00 ca.

Lors du remembrement de 1991, ce bien immobilier a été attribué à leur fils Monsieur [Z] [GW] lequel avait lui-même abandonné à la masse du remembrement trois parcelles de pré d’une surface de 2 ha 59 a 55 ca.

Il résulte de diverses correspondances en date de février et mars 1998, que Monsieur [V] [GW] et son épouse [Y] [GW] avaient pour projet d’établir un acte de donation partage notarié avec le concours de Maître [G], notaire.

Par lettre du 19 février 1998, Monsieur [V] [GW] précise à son fils [Z] qu’en ce qui concerne le lot 5, “je ne t’en parle pas, tu sais aussi bien que moi comment il t’est arrivé.”

Dans un autre courrier du 16 mars 1998, Monsieur [V] [GW] s’adresse à son fils [Z] et lui indique que dans le cadre du partage,“ on ne tient pas compte de ce que tu as déjà reçu au remembrement , ne pas oublier les comptes favorables à cette occasion.”

Il ressort d’une correspondance en date du 15 juin 1998 de Monsieur [F], expert foncier chargé d’évaluer les lots devant composer la donation partage, que “le notaire Maître [G], lui a demandé d’ajouter dans son estimation le terrain et la maison qui appartiennent à votre fils aîné.”

Par courrier du 16 juin 1998, Monsieur [V] [GW] a aussitôt répondu à l’expert foncier et au notaire, que “si l’estimation du terrain et de la maison acquise par [Z] au cours des 20 années d’exploitation « Zone 5 maison du bief » présenterait une information intéressante pour les explications qui ne manqueront pas d’être soulevées au cours des négociations familiales de partage, nous pensons préférable d’abandonner cette recherche pour éviter les réactions

défavorables des intéressés et gêner les accords attendus ».

Le sens de ce paragraphe est équivoque et il ne permet pas d’en conclure que Monsieur [V] [GW] considérait que dans le cadre du remembrement, l’attribution de la parcelle ZT n°[Cadastre 13] lui appartenant et qui a été attribuée à son fils lui avait été très favorable et que l’évaluation de ce bien dans le cadre d’une donation partage aurait, selon lui, permis de géner les accords attendus entre ses enfants.

L’attribution de la parcelle ZT n°[Cadastre 13] à Monsieur [Z] [GW] résulte d’un procès-verbal de remembrement du 18 juin 1991 auquel est annexé un état de valeur des biens échangés qui fait apparaître des parcelles abandonnées d’une superficie de 2ha59 55ca en état de terres et de prairies par Monsieur [Z] [GW] pour une valeur de 16.858 points alors qu’il lui est attribué la parcelle ZT n°[Cadastre 13] d’une superficie de 86a qui a une valeur de 3995 points.

Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] n’apportent par ailleurs aucun élément sur les biens immobiliers qui ont été apportés en contrepartie, à leurs parents, les époux [GW] de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si dans le cadre des opérations de remembrement, les échanges de parcelles se sont faits au détriment des époux [GW] et au seul profit de leur fils [Z] [GW], étant précisé que s’agissant de biens immobiliers, il est difficile de prévoir des évaluations parfaitement concordantes.

Enfin, l’attribution des biens dans le cadre du remembrement du 18 juin 1991 résulte d’une décision de la [29] et non de la volonté des époux [GW].

La preuve d’une intention libérale des époux [GW] à l’égard de leur fils [Z] [GW] n’est donc pas démontrée lors de l’opération de remembrement du 18 juin 1991.

En conséquence Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] seront déboutés de leur demande tendant à voir qualifier de donation déguisée, l’attribution faite en 1991 à leur frère [Z] [GW], au titre du remembrement, de la parcelle cadastrée ZT n°[Cadastre 13], [Adresse 37] d’une contenance de 86a consistant en une maison d’habitation avec bergerie et un hangar sis au lieudit [Adresse 37] à [Localité 36].

Sur la maison dite de la Mariée

Il s’agit d’une maison d’habitation sise au lieudit [Adresse 37] et dénommée par la famille [GW], “ La [Adresse 40].”

Cet immeuble fait partie des biens immobiliers qui ont été légués par Madame [Y] [GW] au terme du testament du 4 juin 2013.

En vertu d’un acte sous seing privé du 12 novembre 2016, Madame [Y] [GW] a souhaité réserver l’usage exclusif de la [Adresse 40] et de son jardin à son fils [U] [GW] et à sa fille [I] [D] en contrepartie, de l’obligation pour eux de régler les factures [30] de cette maison.

Au regard de cet accord dont il conteste la validité, Monsieur [Z] [GW] demande :

— à titre principal, la condamnation de Monsieur [U] [GW] et de Madame [I] [D] à lui verser la somme de 16.500€ au titre de l’indemnité d’occupation de cet immeuble sur la période du 12 novembre 2016 au [Date décès 21] 2019,

— à titre subsidiaire, de dire que Monsieur [U] [GW] et de Madame [I] [D] rapportent à la succession la somme de 16.500€ au titre de l’avantage consenti en contrepartie de la mise à disposition grâcieuse de cette maison sur la période du 12 novembre 2016 au [Date décès 21] 2019,

— que Monsieur [U] [GW] et de Madame [I] [D] soient solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation de 26.400€ sur la période comprise entre le [Date décès 21] 2019 et le 5 novembre 2022.

Sur la période du 12 novembre 2016 au [Date décès 21] 2019

Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] bénéficiaient de l’accord de leur mère pour occuper cette maison moyennant le paiement des frais d’électricité.

En raison du jugement de tutelle du 2 mars 2017, par courrier du 13 novembre 2017, l’Udaf a dénoncé la convention du 12 novembre 2016 dont la validité n’a pas été remise en cause par le tuteur.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [GW] sera débouté de sa demande en nullité de la convention d’occupation du 12 novembre 2016 concernant la [Adresse 40].

Par ailleurs, l’Udaf a exigé la restitution des clés et a indiqué que pour l’avenir, son accord était nécessaire pour séjourner dans cet immeuble.

Il ressort de l’accusé de réception versé aux débats (pièce56), que les clés de la [Adresse 40] ont été remises par Madame [I] [D], le 12 décembre 2017 à l’Udaf.

Ainsi, sur la période du 12 novembre 2016 au 12 décembre 2017 soit une période d’un an seulement, Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] ont bénéficié de la possibilité d’occuper la [Adresse 40] pour aller voir leur mère hébergée à la Résidence [42] à [Localité 38] de sorte que l’occupation consentie par Madame [Y] [GW] s’analyse comme une simple commodité accordée à ses deux enfants résidant à [Localité 41] et par conséquent, il n’y a pas lieu à fixation d’une quelconque indemnité d’occupation sur le période du 12 novembre 2016 au [Date décès 21] 2019, date du décès de Madame [Y] [GW].

Sur la période du [Date décès 21] 2019 au 5 novembre 2022

L’article 815-9 du code civil dispose que “l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.”

Au cas d’espèce, Monsieur [Z] [GW] ne rapporte pas la preuve que Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] ont occupé de façon exclusive la [Adresse 40] et l’occupation ponctuelle des lieux lors du décès de leur mère et pour participer aux réunions avec le notaire Maître [O] ne peut pas être qualififée d’occupation privative.

En outre, il n’est pas contesté qu’un jeu de clés de cette maison a été remis le 30 octobre 2020 à Maître [O].

Monsieur [Z] [GW] sera donc débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [U] [GW] et de Madame [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation entre le [Date décès 21] 2019 et le 5 novembre 2022.

Sur les demandes annexes

Compte tenu de la nature familiale du litige, il n’y a pas lieu à fixation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Ordonne l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage des successions de [V] [GW] né le [Date naissance 7] 1922 décédé le [Date décès 4] 2010 à [Localité 45] (42) et de son épouse [Y] [E] veuve [GW] née [Date naissance 8] 1926 et décédée le [Date décès 21] 2019 à [Localité 47],

Désigne à cet effet Maître [D] [W], notaire associé à [Localité 38] au sein de la SARL [W] [R] [43],

Commet F. Marty-Thibault, vice-président pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés,

Dit qu’il sera éventuellement procédé au remplacement du notaire ou du juge commis sur simple requête de la partie la plus diligente,

Ordonne la licitation par devant notaire de la maison d’habitation située sur la commune de [Localité 45] (42), cadastrée Section AL n°[Cadastre 20], lieudit [Adresse 3], d’une superficie de 00ha 14a 39ca et ce, faute d’accord de Monsieur [Z] [GW] pour consentir à une mise en vente amiable de l’immeuble au prix de 240.000€ et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

Désigne pour procéder à la licitation, le président de la [28] (42), avec faculté de délégation et dit que celui-ci dressera le cahier des conditions de vente conformément à l’article 1275 du code de procédure civile,

Fixe la mise à prix à la somme de 130 000 € avec faculté de baisse d’un dixième en cas de carence d’enchères,

Dit que les modalités de publicité seront faites conformément à l’article 1274 du code de procédure civile et aux articles R.322-31 à R.322-35 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que des visites de l’immeuble pourront être organisées par un huissier de justice territorialement compétent avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Déclare prescrite la demande en paiement des fermages antérieurs au 7 juin 2019,

Dit que depuis l’année 2020, Monsieur [Z] [GW] est redevable envers l’indivision, du paiement du fermage de 3100€ outre l’indexation annuelle,

Dit que Monsieur [Z] [GW] est redevable envers l’indivision à compter du 7 juin 2019, d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance exclusive du Moulin et de l’ancien corps de ferme situés sur la parcelle ZT n°[Cadastre 9] au lieudit [Adresse 37], commune de [Localité 36],

Déboute Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] de leur demande tendant à voir qualifier de donation déguisée, l’attribution faite en 1991 à leur frère [Z] [GW], au titre du remembrement, de la parcelle cadastrée ZT n°[Cadastre 13], [Adresse 37] d’une contenance de 86a consistant en une maison d’habitation avec bergerie et un hangar sis au lieudit [Adresse 37] à [Localité 36],

Déboute Monsieur [Z] [GW] de sa demande en nullité de la convention d’occupation du 12 novembre 2016 concernant la [Adresse 40],

Déboute Monsieur [Z] [GW] de ses demandes en fixation d’une indemnité d’occupation par Monsieur [U] [GW] et Madame [I] [D] concernant “la [Adresse 40] ”,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire,

Désigne pour y procéder :

Monsieur [A] [C]

demeurant [Adresse 23] à [Localité 44],

tel : [XXXXXXXX02]

portable : [XXXXXXXX01]

mel: [Courriel 33]

et avec pour mission de se rendre sur les lieux à savoir au lieudit [Adresse 37] et [Adresse 34], commune de [Localité 36] afin de procéder à l’évaluation de l’ensemble des biens immobiliers visés dans le testament du 4 juin 2013 de Madame [Y] [GW],

Fixer la valeur locative dans le cadre d’un bail rural du Moulin et de l’ancien corps de ferme situés à [Localité 36] au lieudit [Adresse 37], parcelle cadastrée ZT n°[Cadastre 9] et ce, depuis le 7 juin 2019,

Dit que l’expert pourra se faire communiquer toutes pièces utiles et qu’il sera tenu compte pour l’évaluation du lot de Monsieur [Z] [GW] de la plus value générée par les aménagements permanents réalisés par lui,

Dit que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de Tours, dans les SIX MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ;

Dit que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge de la mise en état ;

Dit que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par Monsieur [Z] [GW] ;

Fixe à 3 500 euros la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par Monsieur [Z] [GW] dans les DEUX MOIS de la présente décision, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de Tours ;

Rapelle à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge de la mise en état, la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ;

Dit que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de Tours, Service des Expertises – [Adresse 12]) au vu desquelles il sera statué ;

Dit que, dans sa lettre au juge de la mise en état, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 13 octobre 2025 ;

Rejette l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Réserve les dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT