Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 21 octobre 2025, n° 25/00612

TJ Nice 21 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Droit de passage et absence de droit de stationnement
La cour a jugé que la SAS DUONG, bien qu'ayant un droit de passage, ne justifie pas d'un droit de stationnement sur l'allée, qui doit rester accessible aux autres copropriétaires et aux véhicules de secours.
Accepté
Nécessité d'accès pour les véhicules de secours
La cour a estimé qu'il était justifié de demander la remise de la clé pour garantir l'accès à l'allée, qui est une voie de passage, notamment en cas d'urgence.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que les défenderesses, ayant succombé partiellement, devaient supporter les dépens et indemniser les demandeurs pour les frais engagés.

Résumé par Doctrine IA

Les syndicats de copropriétaires demandent la condamnation de la SAS DUONG et de Mme [Z] à cesser le stationnement de véhicules dans une allée commune et à remettre une clé d'arceau métallique. Ils sollicitent également des astreintes et le remboursement de frais de justice.

Les défendeurs contestent ces demandes, arguant de droits acquis par servitude et possession trentenaire, et demandent le rejet des prétentions des syndicats. Ils réclament également des frais de justice.

La cour condamne la SAS DUONG à ne pas stationner de véhicules dans l'allée sous astreinte et Mme [Z] à remettre une clé d'arceau métallique sous astreinte. Les demandes relatives aux containers sont rejetées, et les défendeurs sont condamnés aux dépens et à une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 21 oct. 2025, n° 25/00612
Numéro(s) :	25/00612
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien CARLESArmand ANAVE
Parties :	SAS CGIN, S.A.S. DUONG [ Localité 1, par son syndic en exercice la SAS CGIN

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00612 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QLO5

du 21 Octobre 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 2], Syndic. de copro. [Adresse 2]

c/ S.A.S. DUONG [Localité 1], [E] [Z]

Grosse délivrée à

M^e Armand ANAVE

Expédition délivrée à

M^e Fabien CARLES

l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un Octobre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Mars 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CGIN

[Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CGIN

[Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.A.S. DUONG [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Fabien CARLES, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Fabien CARLES, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS DUONG [Localité 1] à l’enseigne BA MA et Mme [E] [Z] aux fins d’obtenir :

— la condamnation de la SAS DUONG [Localité 1] à s’abstenir de stationner ses véhicules dans l’allée cadastrée section [Cadastre 6] appartenant à la copropriété [Adresse 2] sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée,

— la condamnation de la SAS DUONG [Localité 1] à s’abstenir d’entreposer des containers de déchets professionnels ou tout autres effets ou objets dans la cour commune appartenant aux copropriétés [Adresse 8] et [Adresse 2] sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée,

— la condamnation de Mme [E] [Z] à remettre à leur syndic, Cabinet CGIN, une clé de l’arceau métallique qu’elle a fait poser dans l’allée cadastrée [Cadastre 6] sous astreinte de 500 euros à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision,

— leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 16 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ont maintenu leurs demandes.

La SAS DUONG [Localité 1] à l’enseigne BA MA et Mme [E] [Z], sollicitent dans leurs conclusions en réponse :

— de faire sommation aux demandeurs de produire la procès-verbal d’assemblée générale les autorisant à la présente procédure et le courrier de refus d’établir une barrière dans l’allée adressé à M. [Y] en 2001,

— constater les droits acquis par servitude et possession trentenaire de Mme [Z] permettant de jouir des places de stationnemment situés devant son garage sur la parcelle [Cadastre 6],

— constater l’absence de préjudice au maintien d’un véhicule lui appartenant ou tout autre occupant locataire de Mme [Z] devant le garage,

— constater l’absence de gêne au stationnement du véhicule ni sa responsabilité dans le dépôt des encombrants dans la cour,

— le rejet des demandes,

— la condamnation solidaire des demandeurs à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— en tout état de cause et à titre subsidiaire, débouter les demandes relatives aux conteneurs professionnels situés sur le trottoir appartenant à l’immeuble du [Adresse 3] dans la cour du 14 et 14 bis par acte notarié.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la sommation de produire le procès-verbal d’assemblée générale autorisant le syndic à ester en justice et le courrier de refus d’établir une barrière dans l’allée en 2001 :

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Bien que la SAS DUONG [Localité 1] à l’enseigne BA MA et Mme [E] [Z] demandent qu’il soit fait sommation aux demandeurs de produire le procès-verbal d’assemblée générale les autorisant à ester en justice, force est de relever que les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés ne nécessitent pas l’autorisation préalable du syndic à agir en justice au nom du syndicat par une décision d’assemblée générale.

S’agissant de la demande visant la transmission du courrier de refus d’établir une barrière dans l’allée adressé à Monsieur [Y], auteur de Mme [Z] en 2001, force est de relever que les syndicats des copropriétaires font valoir qu’une autorisation de poser un portail afin d’éviter tout stationnement dans le passage semble avoir été donnée par le précédent syndic à ce dernier, qui a été remplacé par un arceau métallique par Madame [Z], dont il n’est pas sollicité le retrait.

Dès lors, les demandes qui ne sont pas fondées seront rejetées.

Sur les demandes des syndicat des copropriétaires:

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 2] et la copropriété du [Adresse 2], sont voisines et sont administrées par le même syndic le cabinet CGIN.

Elles sont accessibles au moyen d’une allée donnant sur la [Adresse 9], cadastrée KV A129 qui appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] .

Madame [E] [Z] est propriétaire d’un garage cadastré [Cadastre 7] situé au fond de cette allée, donné en location à la SAS DUONG [Localité 1] qui exploite un fonds de commerce de restaurant à l’enseigne BA MA.

Il n’est pas contesté que Mme [Z] bénéficie d’un droit de passage sur l’allée afin d’accéder au garage.

Il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2] que la bande de terrain donnant accès à la [Adresse 9] et compris dans chaque lot pour une moitié indivise devra toujours rester à l’état de passage pour l’usage des propriétés partagées.

Les demandeurs font valoir que depuis de nombreux mois, le dirigeant et/ou les salariés du restaurant BA MA stationnent leurs véhicules dans ladite allée alors qu’ils disposent au titre du contrat de location, d’un garage situé au bout de l’allée, que la SAS DUONG [Localité 1] bénéficie d’un droit de passage mais pas de pas d’un droit de stationnement sur la voie qui est une partie commune et que ces stationnements ont pour conséquence de condamner l’utilisation par les autres véhicules ou les véhicules de secours de l’aire de retournement voisine et d’entraver la libre circulation des riverains.

Les syndicats des copropriétaires versent un procès-verbal de constat, dressé le 21 septembre 2023 faisant état de la présence d’un véhicule Tesla stationné au milieu de l’année empêchant l’accès à tout autre véhicule et de deux containers poubelles et d’un caddy sur le trottoir de la voie privée.

Ils justifient avoir adressé par l’intermédiaire de leur syndic plusieurs courriers à la SAS DUONG [Localité 1] en 2023 et notamment une mise en demeure en date du 12 février 2025 à cette dernière ainsi qu’à Madame [Z] de ne pas stationner de véhicules sur l’allée centrale qui est une partie commune et de ne pas entreposer de containers d’ordures ménagères dans la cour intérieure.

Les défenderesses ne justifient pas de leur réponse.

Ils ajoutent que Madame [Z] a installé un arceau métallique à clé sur ladite allée menant à son garage, qu’ils ne contestent pas cette initiative mais qu’elle doit leur remettre une clé afin de l’ouvrir et de garantir notamment le passage et le stationnement des véhicules de secours en cas d’urgence.

Bien que les défenderesses produisent plusieurs attestations de copropriétaires des immeubles des [Adresse 2], relatant que la SAS DUONG [Localité 1] gare son véhicule aux heures d’ouverture du restaurant devant son garage, qu’ils ne subissent aucun nuisance car les voitures qui bloquaient l’accès n’osent plus se garer en plein milieu et qu’ils peuvent rentrer et sortir leur véhicule sans aucune difficulté, le véhicule Tesla ne gênant pas le passage des voitures garées sur le parking car il est suffisamment avancé, force est de relever que les défenderesses ne justifient pas bénéficier d’un droit de stationnement sur l’allée menant au garage, qui appartient au syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] et qui constitue une voie d’accès aux deux copropriétés et n’expliquent pas pour quel motif, le véhicule de la SAS DUONG [Localité 1] n’est pas stationné à l’intérieur du garage loué à cet effet.

En outre, bien qu’elles arguent d’une possession trentenaire, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant puisque seules les servitudes continues et apparentes s’acquiérent par possession et qu’elles ne rapportent pas de surcroît, la preuve que la portion de l’allée litigieuse serait utilisée depuis plus de trente ans pour y stationner un véhicule, puisqu’elles versent une demande de M. [Y] datant de 2001 aux fins de pose d’une barrière sur l’allée afin de garantir l’accès à son garage et des photographies en ce sens, étant précisé que depuis la barrière a été remplacée par un arceau métallique.

Dès lors, force de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et [Adresse 2], est caractérisé par le stationnement du véhicule de la SAS DUONG [Localité 1] sur l’allée centrale menant à son garage, cette dernière qui bénéficie d’un droit de passage et qui loue ledit garage ne justifiant pas d’un droit de stationnement, lui permettant de garer son véhicule sur l’allée, qui est une voie d’accès aux copropriétés voisines devant rester à l’état de passage, cette dernière étant de surcroît en mesure de garer son véhicule dans le garage loué à cet effet.

En conséquence la SAS DUONG [Localité 1] sera condamnée à ne pas stationner ses véhicules dans l’allée cadastrée section [Cadastre 6] appartenant à la copropriété du [Adresse 2] sous astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée, qui courra passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de 6 mois.

En outre, il sera fait droit à la demande de condamnation de Mme [E] [Z] à remettre au syndic, Cabinet CGIN, une clé de l’arceau métallique qu’elle a fait poser sur l’allée cadastrée [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], et ce afin de garantir en cas d’urgence son ouverture et le passage des véhicules de secours, puisque cet arceau dont il n’est pas demandé le retrait, a été installée sur cette voie de passage et qu’elle ne démontre pas ainsi qu’elle le soutient qu’il ne serait pas fermé à clé.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision et ce pendant une durée d’un mois afin d’en garantir l’exécution.

Il n’y a cependant pas lieu à référé sur les demandes d’interdiction d’entreposer des containers et objets au vu des seuls éléments versés, qui sont insuffisant à caractériser le trouble manifestement illicite allégué.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, les défenderesses qui succombent partiellement supporteront in solidum les dépens et seront condamnés à verser aux demandeurs la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS la SAS DUONG [Localité 1] à ne pas stationner de véhicules dans l’allée cadastrée section [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et ce sous astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée, qui courra passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de 6 mois ;

CONDAMNONS Mme [E] [Z] à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CGIN, une clé de l’arceau métallique qu’elle a fait poser dans l’allée lui appartenant cadastrée [Cadastre 6], et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui courra passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision et ce pendant une durée d’un mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] visant l’interdiction d’entreposer des containers ou tout effet personnel sous astreinte ;

CONDAMNONS in solidum la SAS DUONG [Localité 1] et Mme [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la SAS DUONG [Localité 1] et Mme [E] [Z] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT