COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00485 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJ6P

Du 27 Mai 2025

MINUTE N°25/00163

Affaire : Syndic. de copro. PALAIS DE FRANCE

c/ [I]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Vivian THOMAS

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Mars 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SARL PROGEDI

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [U] [I], sis [Adresse 2]

Et actuellement

[Adresse 6]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 15 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 Mai 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [I] est propriétaire du lot n° 90 au sein de la copropriété de l’immeuble PALAIS DE FRANCE situé au [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice remis à personne le 11 mars 2025, fait assigner Monsieur [U] [I] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

5171,80 euros au titre des charges et provisions échues au 3 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;1052,01 euros au titre des charges provisionnelles non échues adoptées en assemblée générale du 10 décembre 2024 correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;aux dépens, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a maintenu ses demandes.

Monsieur [U] [I], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [U] [I] est propriétaire du lot n° 90 dépendant de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 4 juillet 2022, 14 décembre 2023 et 10 décembre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices relatifs aux périodes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [U] [I] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 9 décembre 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 4543,90 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 3 février 2025, que Monsieur [U] [I] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 4871,80 euros déduction faite des frais de recouvrement nécessaires qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [U] [I] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 4871.80 euros au titre des charges de copropriété dues au 3 février 2025 et de la somme de 1052,01 euros au titre des provisions à échoir.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4871,80 euros au titre des charges et provisions échues au 3 février 2025 et de la somme de 1052,01 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 9 décembre 2024, mis en demeure Monsieur [U] [I] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 50 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic.

Monsieur [U] [I] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [U] [I] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes au lot dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, Monsieur [U] [I] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Syndicat de copropriétaires PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [I], qui succombe, sera condamné au paiement de cette somme et aux dépens en ce compris les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4], la somme de la somme de 4871,80 euros outre la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4], la somme de 1052,01 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux entiers dépens en ce compris les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS DE FRANCE, sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes  ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT