COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LE CAP [Localité 10] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]

N° 25/

Du 12 décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02361 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OHN4

Grosse délivrée à

M^e Pierre ARMANDO

M^e Antoine PONCHARDIER

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème chambre civile en date du douze décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le12 décembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. LE CAP [Localité 10], prise en la personne de son représentant légal

C/o Mme [P] – [Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Cap [Localité 10] est propriétaire du lot n°110 constitutif d’un local commercial situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 6].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 février 2022 et a adopté notamment une résolution n°15 modifiant l’accès piéton aux locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2022, la SCI Cap Nice a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir :

le prononcé de la nullité de la résolution n°5,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :10 000 euros à titre de dommages et intérêts,5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens au profit de Maître Armando, avocat.

Elle explique que le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble est utilisé pour une activité de toilettage. Elle note que la copropriété est entourée par des grillages pénalisant l’activité des commerces. Elle fait valoir que la résolution n°15 adoptée entrave l’accès à son local commercial prévu par le règlement de copropriété. Elle soutient que cette résolution entrave le libre accès à son local commercial et mettra fin à son activité du fait des restrictions imposées à sa clientèle pour y accéder, ce qui caractérise un abus de majorité.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] conclut au débouté de la SCI Cap [Localité 10] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros ainsi qu’aux dépens.

Il précise que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la décision de créer une allée partant du portillon jusqu’à la terrasse, qu’elle n’interdit pas tout accès aux commerces puisqu’un interphone avec un bouton poussoir pour la sortie est mis en place pour permettre la fermeture du portillon le soir et d’assurer la sécurité de l’immeuble. Il conteste toute atteinte aux droits de la SCI Cap [Localité 10] et estime que l’abus de majorité allégué n’est pas caractérisé.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 25 février 2022

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour l’abus de droit ou de majorité implique dès lors que le demandeur fournisse la preuve, sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité, d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En l’espèce, la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale du 25 février 2022 est libellée comme suit :

« Décision à prendre concernant la modification de l’accès piéton et du PK deux roues

L’assemblée après avoir entendu l’avis du conseil syndical sur le réaménagement de l’accès piétons et de l’emplacement du PK 2 roues décide : …

Ordre du jour : Cette modification d’accès et de sécurisation de la résidence sera également accompagnée de l’installation d’un interphone sur le portillon blanc avec un bouton poussoir pour la sortie.

Décision : L’assemblée après avoir délibéré accepte le principe de la création d’une allée partant du portillon jusqu’à la terrasse avec un budget de 4000.00 € ces travaux seront sous la conduite du conseil syndical. »

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] précise que le lot n°110 est un petit magasin situé à droit de la porte d’entrée.

La SCI Cap [Adresse 9] soutient que plusieurs clients du commerce de toilettage exploité dans son local ont observé qu’ils ne trouvaient pas l’accès au local et avoir pensé qu’il était fermé. Aucun témoignage des difficultés spécifiques rencontrées par ses clients pour accéder au commerce n’est toutefois versé aux débats.

Il ressort des photographies produites que l’immeuble est effectivement clôturé par des grillages. Les devantures des commerces situés au rez-de-chaussée sont toutefois parfaitement visibles. Le portillon à installer est prévu pour limiter l’accès à l’immeuble la nuit et le commerce de toilettage reste accessible à ses clients pendant la journée.

En considération de ces éléments, l’abus de majorité allégué par la SCI Cap [Localité 10] n’est pas caractérisé et elle sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°15.

Sur la demande de paiement de dommages-intérêts

La SCI Cap [Localité 10] sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts sans préciser et démontrer le préjudice subi.

Elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, SCI Cap [Localité 10] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI Cap [Adresse 9] de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Nice (06300) du 25 février 2022 ;

DEBOUTE la SCI Cap [Localité 10] de sa demande de paiement de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI Cap Nice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Nice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Cap Nice aux dépens de l’instance :

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT