TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [B] [W]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KV2

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDERESSES

Madame [E] [S] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10584 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KV2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023 à effet au 17 mars 2023, Madame [E] [S] [L] a donné à bail à Monsieur [B] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Bâtiment B, 5ème étage, porte face) pour un loyer mensuel initial de 900 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Un contrat séparé de cautionnement a été conclu le 17 mars 2023 auprès de la société SEYNA par l’intermédiaire de GARANTME, le plafond de garantie des loyers étant limitée à 36 mois de loyers et à 90000 euros.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Madame [E] [S] [L] a fait signifier à Monsieur [B] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1900 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, Madame [E] [S] [L] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— dire que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du CPEX,

— condamner Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 5700 euros sur au titre des loyers et charges dus l’arriéré locatif arrêté, échéance d’octobre 2024 incluse, à actualiser à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dont 1900 euros à Madame [E] [S] [L] et 3800 euros à la société SEYNA,

— condamner Monsieur [B] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [B] [W] à payer la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers les dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 29 janvier 2025 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2025 pour permettre à Monsieur [W] de déposer une demande d’aide juridictionnelle. A cette audience du 5 novembre 2024, Madame [E] [S] [L] et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et actualisé la créance locative à la hausse pour la somme de 11400 euros (7600 euros pour Madame [L] et 3800 euros pour la société SEYNA), échéance du mois d’avril 2025 incluse. Elles se sont opposées à l’octroi de délais de paiement et n’ont pas sollicité la suspension des effet de la clause résolutoire. En outre, elles ont demandé à la suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux, le locataire n’ayant effectué aucune démarche pour assurer sa défense, alors que ceci fut le motif de renvoi.

Madame [E] [S] [L] et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 juillet 2024. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. En l’espèce, Monsieur [B] [W], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu ni été représenté à l’audience du 10 avril 2025, mais avait comparu à la première audience, de sorte que le jugement sera contradictoire.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [E] [S] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [E] [S] [L] et de la SA SEYNA aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties avant le 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024 pour la somme en principal de 1900 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Aucune somme n’ayant pas été réglée dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 septembre 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 3 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que Monsieur [W] n’a effectué aucun paiement de loyer depuis avril 2024 et qu’a fortiori le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience.

Par conséquent, alors que rien ne permet d’établir que Monsieur [B] [W], qui n’est pas comparant, soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante, et que le versement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience, les conditions n’apparaissent pas réunies pour permettre à la juridiction d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il apparait ainsi que Monsieur [B] [W] se trouve sans droit ni titre à compter du 3 septembre 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d’exécution à cet égard.

Il sera rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2023, du commandement de payer délivré le 2 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé que Madame [E] [S] [L] et la SA SEYNA rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Concernant la caution, par acte sous seing privé du 17 mars 2023, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [B] [W] envers le bailleur pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour une durée de 36 mois à compter du 17 mars 2023, tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 90 000 euros. Une clause de l’acte de cautionnement prévoit que la SA SEYNA, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues.

La SA SEYNA produit 4 quittances subrogatives établies au titre des loyers et charges impayées par le locataire pour un montant total de 3800 euros.

Monsieur [B] [W], non comparant, n’a pas contesté, par définition, ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, Monsieur [B] [W] sera condamné à payer à Madame [E] [S] [L] la somme de 7600 euros et à la SA SEYNA, caution solidaire, la somme de 3800 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1900 euros pour Madame [L] et sur la somme de 3800 euros pour la SA SEYNA, et à compter de la date de signification de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 3 septembre 2024, Monsieur [B] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient ainsi de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [W] à payer à Madame [E] [S] [L] cette indemnité d’occupation à compter de 3 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [B] [W] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2023 entre Madame [E] [S] [L] d’une part, et Monsieur [B] [W] d’autre part, concernant les locaux situés situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Bâtiment B, 5ème étage, porte face), sont réunies à la date du 2 septembre 2024 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 3 septembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [W], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

RAPPEL que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Madame [E] [S] [L] la somme de 7600 euros d’une part et la somme de 3800 euros à la SA SEYNA d’autre part, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1900 euros pour Madame [L] et sur la somme de 3800 euros pour la SA SEYNA, et à compter de la signification du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à verser à Madame [E] [S] [L] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE Madame [E] [S] [L] et la SA SEYNA de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNE la communication à Monsieur le Préfet de [Localité 4] de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE JUGE