TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/09936 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AGS

N° de MINUTE : 25/01215

DEMANDEUR A L’INSTANCE ET DEFENDEUR A L’OPPOSITION

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ ASSOCIES en la personne de Maître [S] [X] et Maître [R] [M], désignés par l’ordonnance rendue le 13 octobre 2022 par le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître [J], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR A L’INSTANCE ET DEMANDEUR A L’OPPOSITION

Madame [G] [T]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier, se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 15 juillet 2024 rendue par le Président du Tribunal de BOBIGNY.

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 15 juillet 2024, le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY a enjoint Mme [G] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » la somme de 22 765,01 euros arrêtée au 08 mars 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et la somme de 297 euros au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024, cette ordonnance a été signifiée à Mme [G] [T] et a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée réceptionnée le 02 octobre 2024, Mme [G] [T] a formé opposition.

Le 24 octobre 2024 par le RPVA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [S] [X] et Maitre [R] [M], a constitué avocat.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 février 2025, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a notifié à Mme [G] [T] sa constitution et lui a rappelé qu’elle est tenue de constituer avocat dans un délai de 15 jours en application de l’article 1418 du code de procédure civile et cette lettre a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Mme [G] [T] n’a pas constitué avocat.

Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025 signifié à Mme [G] [T] et ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et par le RPVA le 08 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au Tribunal de :

— déclarer irrecevable l’opposition formée par Mme [G] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue par Mme la Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BOBIGNY le 15 juillet 2024 ;

— confirmer ladite ordonnance en toutes ses dispositions ;

— condamner Madame [T] [G] au paiement de :

* la somme en principal de 22 765,01 euros correspondant aux charges dues au 08 mars 2024 ;

* la somme de 297 euros au titre des frais article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965

* la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner aux entiers dépens.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 avril 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, Mme [G] [T] n’ayant pas constitué avocat malgré la lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 février 2025 adressée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’opposition de Mme [G] [T]

L’article 1418 du code de procédure civile dispose que devant le Tribunal judiciaire dans les matières non visées à l’article 817 du même code, l’affaire est instruite et jugée selon la procédure écrite ordinaire, le créancier doit constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter de la notification et dès qu’il est constitué, l’avocat du créancier en informe le débiteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lui indiquant qu’il est tenu de constituer avocat dans un délai de quinze jours.

L’article 789 du même code dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] n’a pas saisi le Juge de la mise en état de la fin de non-recevoir, qui est apparue avant son dessaisissement.

Au surplus, l’absence de constitution d’avocat par Mme [G] [T] n’a pas pour effet de rendre irrecevable son opposition.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera débouté de sa demande d’irrecevabilité de l’opposition de Mme [G] [T].

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne produit aux débats aucune pièce justifiant du bien-fondé de sa demande de charges de copropriété, en se limitant à communiquer l’ordonnance d’injonction de payer du 15 juillet 2024 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY, l’acte de signification de cette ordonnance ainsi que la lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 février 2025 par laquelle il a notifié à Mme [G] [T] sa constitution et lui a rappelé qu’elle devait constituer avocat, avec la preuve de dépôt et l’enveloppe retournée.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des charges dues au 08 mars 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a été débouté de sa demande principale de charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais nécessaire de recouvrement est devenue sans objet et au surplus il ne rapporte pas la preuve des frais qu’il réclame ni de leur nécessité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] sera débouté de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de Mme [G] [T].

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 15 juillet 2024 rendue par le Président du Tribunal de BOBIGNY,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande d’irrecevabilité de l’opposition de Mme [G] [T] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des charges arrêtées au 08 mars 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux dépens.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART