TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 24 Février 2026

Minute N°

DOSSIER N° : N° RG 23/02868 – N° Portalis DBWS-W-B7H-EBP4

copie executoire

M^e Isabelle REBOUL

la SELARL TOLLIS

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

venant aux droits de la Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL TOLLIS, avocats au barreau d’ARDECHE, postulant M^e Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [R]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [K] épouse [R]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Isabelle REBOUL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Cécile PION, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Juillet 2025 tenue par Guillaume RENOULT-DJAZIRI, en qualité de juge rapporteur,

assisté de Audrey GUILLOT, greffier

à l’issue des débats à l’audience du 01 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré.

Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 07 octobre 2025 par mise à disposition au greffe. Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Jean-Paul RISTERUCCI, Président

Sonia ZOUAG et Guillaume RENOULT-DJAZIRI, assesseurs

La présente décision contradictoire, rendue en premier ressort, est signée par Jean-Paul RISTERUCCI, Président et par Audrey GUILLOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [R] et Madame [S] [K] épouse [R] (ci-après les époux [R]) ont acquis par l’intermédiaire de la société Apollonia trois biens immobiliers en l’état futur d’achèvement à usage locatif dans la résidence « Résidence Services » sis à [Localité 3] dans un but de défiscalisation.

Dans le cadre de ces acquisitions, le Crédit immobilier de France financière Rhône-Alpes Auvergne (ci-après le CIFRAA), aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement (ci-après CIFD) leur a consenti un prêt n° 153972 de 485 649 euros selon une offre émise le 20 novembre 2007 et acceptée le 4 décembre 2007.

Des suites d’impayés, la banque a prononcé la déchéance du terme le 16 avril 2009.

S’estimant victime d’une fraude de la société Apollonia, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opération de banque, tout en mettant en cause la responsabilité des établissements bancaires et des notaires, les époux [R] et de nombreux particuliers, ont déposé plainte le 12 décembre 2008 devant le Procureur de la République du tribunal de grande instance de Marseille.

En parallèle, et par exploit d’huissier du 1er octobre 2010, le CIFRAA, aux droits de laquelle vient le CIFD, a fait assigner les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins de paiement des sommes dues au titre du prêt.

Par ordonnance en date du 12 mai 2011, le juge de la mise en état a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente de l’issue de la procédure pénale objet de l’instruction ouverte devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Par ordonnance du 16 mai 2019, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation du sursis à statuer, décision confirmée par la cour d’appel de Nîmes suivant arrêt du 14 avril 2020.

Les 25 février 2022 et 15 avril 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille a rendu deux ordonnances de non-lieu au bénéfice du Crédit immobilier de France développement (CIFD) confirmées par deux arrêts de la Chambre de l’instruction de la Cour d’appel d’Aix-en Provence en date du 15 mars 2023.

Selon conclusions de reprise d’instance notifiées le 5 octobre 2023, le Crédit immobilier de France développement (CIFD), venant aux droits du CIFRAA, demande notamment au tribunal judiciaire de Privas de condamner les époux [R] au paiement des sommes dues au titre du prêt susmentionné ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Selon conclusions notifiées le 16 mai 2024, les époux [R] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de révocation du sursis à statuer prononcé le 12 mai 2011.

Par ordonnance du 26 juillet 2024, le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à statuer sur cette demande, celle-ci étant devenue sans objet.

Aux termes de leurs conclusions au fond n°3 régulièrement notifiées le 19 février 2025, le CIFD demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1108, 1116, 1134, 1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du code civil, L. 137-2 et suivants du code de la consommation, à titre principal, de condamner Monsieur [J] [R] et Madame [S] [R] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 468.932,90 euros au titre du prêt n° 300004000153972 avec intérêt au taux contractuel de 3,662 % à compter de la date de déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues, de les condamner au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 33.995,43 euros et les frais de 140 euros qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme, d’ordonner la capitalisation des intérêts légaux en application de l’article 1154 du code civil, de les condamner au paiement de la somme de 48.564,90 euros à titre de dommages et intérêts. Sur l’exception de nullité pour dol soulevée en défense et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, il conclut à leur irrecevabilité et sollicitent subsidiairement leur rejet. Sur la demande reconventionnelle de déchéances des intérêts conventionnels du contrat de prêt, il invoque son caractère irrecevable, et sollicite subsidiairement son rejet, et très subsidiairement si la demande de déchéance était déclarée recevable et les dispositions du code de la consommation applicables de rejeter leur demande. En tout état de cause, il sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec droit de recouvrement au profit de la Selarl Tollis en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions au fond n° 3, Monsieur [J] [R] et Madame [S] [R] concluent, au visa des articles L. 312-7 et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction applicable au présent litige, au débouté des demandes du CIFD, et subsidiairement sollicitent au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, de fixer les intérêts conventionnels au taux de 3,70 % et de débouter le CIFD de sa demande de taux à 5,40 %, d’ordonner l’irrecevabilité et déclarer mal fondée la somme de 48.654 euros réclamée à titre des dommages et intérêts, de débouter le CIFD de son exception de prescription de la demande de dommages et intérêts et de le condamner, en conséquence, au paiement de la somme de 334.828 euros, de débouter le CIFD de sa demande d’exécution provisoire, de le condamner au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et de le débouter de sa demande de ce chef.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un examen plus ample de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Les époux [R] ne contestent pas le principal du prêt mais entendent invoquer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels sur le fondement du code de la consommation.

Sur la déchéance des intérêts conventionnels

Sur la recevabilité de l’exception de déchéance

Le CIFD leur oppose la prescription au motif que cette demande a été invoquée pour la première fois dans leurs conclusions au fond du 20 novembre 2024, alors que le prêt a été souscrit le 04 décembre 2007 et qu’à cette date les violations au code de la consommation étaient connues ou aurait dû être connues.

Toutefois, le moyen tiré de la déchéance du droit aux intérêts opposé par le souscripteur d’un crédit à la consommation s’analyse non pas en une demande reconventionnelle mais en une défense au fond laquelle n’est pas soumise à la prescription conformément aux dispositions de l’article 71 du code de procédure civile, de sorte que la demande des époux [R] sera déclarée recevable.

Sur la soumission du contrat aux dispositions protectrices du code de la consommation

Il résulte de l’article L. 312-3, 2° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au présent litige, que sont exclus du champ d’application des dispositions relatives au crédit immobilier, les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Cette disposition exclut ainsi expressément les prêts destinés à financer l’acquisition de logements destinés à la location meublée.

Monsieur [J] [R] et Madame [S] [R] ne remettent pas en question l’application de ces dispositions confirmée par la jurisprudence constante de la Cour de cassation concernant les litiges dits « Apollonia » selon laquelle la souscription de plusieurs prêts en vue de l’acquisition de logements destinés à la location meublée est exclusive de la qualité de consommateur de l’emprunteur, mais entendent revendiquer la soumission volontaire de l’établissement bancaire aux dispositions du code de la consommation.

En effet, il n’est pas interdit aux parties de soumettre volontairement l’opération qu’elles concluent aux dispositions du code de la consommation relatives au prêt immobilier alors même que celle-ci ne rentre pas dans leur champ d’application.

Une telle soumission doit cependant résulter d’une manifestation de volonté claire et dépourvue d’équivoque.

Pour démontrer cette volonté, les époux [R] soutiennent notamment que l’établissement bancaire ne pouvait ignorer avoir été sollicité par l’intermédiaire de la société Apollonia pour financer un lot meublé locatif dans le cadre d’un package de plusieurs prêts, alors qu’il était sollicité depuis cinq ans par cette société pour financer plusieurs investissements dans le cadre du statut fiscal de LMP/LMNP, qu’il recevait des plaintes de ses emprunteurs depuis le mois de novembre 2005, qu’il empilait lui-même des prêts sur un même emprunteur à la demande de la société Apollonia, qu’il était partie depuis 2006 à un mandat ad hoc de deux de ses clients surendettés par l’escroquerie, et que la mention LMNP figurant sur la fiche de renseignements bancaires le renseignait sur la destination du bien et la possibilité de plusieurs investissements locatifs.

L’établissement bancaire s’oppose à cette analyse. Il soutient que la soumission volontaire n’est pas démontrée en l’espèce, ne disposant pas des éléments lui permettant d’apprécier justement la situation, et se prévaut de la procédure pénale qui a établi que l’escroquerie par la société Apollonia n’a été possible que parce que les établissements bancaires et leurs agents ont été trompés.

En l’espèce, l’offre de prêt immobilier du 20 novembre 2007 rédigé par le CIFFRA vise expressément les dispositions du code de la consommation, dans son intitulé et dans les conditions générales, notamment à l’article 1er relatif au « champ d’application » qui dispose que « les présentes conditions générales ont pour objet de fixer les clauses et conditions générales pour lesquelles le prêteur consent les prêts immobiliers entrant dans le champ d’application des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, pour son propre compte ou pour le compte d’autres établissements ». L’offre précise également l’objet de l’opération financé, à savoir, un appartement neuf à usage locatif situé dans une résidence de services à [Localité 3].

Il ressort des pièces du dossier que les époux [R] ont réalisé en totalité sept investissements en faisant l’acquisition de résidences para-hôtelières, dont trois ont été financés par le CIFRRA, destiné à la constitution d’un patrimoine immobilier et constituant l’objet d’une activité professionnelle de loueur de biens meublés.

Toutefois, il ressort de l’ordonnance du magistrat instructeur du 25 février 2022 et de celle de la Chambre de l’instruction d’Aix-en-Provence du 15 mars 2023 que les établissements bancaires étaient tenus dans l’ignorance de l’empilement des crédits et que la société Apollonia celait volontairement aux services compétents des banques partenaires à la fois l’existence du statut LMP des candidats emprunteurs et les demandes de crédits qui étaient transmises concomitamment aux banques concurrentes ; que les banques, au prix de falsifications de documents et de manœuvres trompeuses des mandataires des emprunteurs, étaient tenus dans l’ignorance à la fois du contexte réel dans lequel s’inscrivaient de telles demandes de crédit, de l’option du statut LMP, de l’existence des autres crédits, de leur empilement éventuel ainsi que de l’état réel d’endettement.

De plus, la fiche de renseignements bancaire établie dans le cadre du dossier de prêt transmis par la société Apollonia indiquait que les époux [R] bénéficiaient du statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP).

Concernant l’ordonnance du tribunal de commerce en date du 23 octobre 2006 désignant un mandataire ad hoc, celle-ci n’évoque aucunement la souscription de plusieurs prêts auprès de différents établissements par Monsieur [W] (autre emprunteur victime), se contentant d’indiquer que le montage financier préconisé par la société Apollonia s’était révélé totalement inadapté à la fiscalité de ce dernier.

En tout état de cause, et contrairement à ce que soutiennent les époux [R], la soumission volontaire aux dispositions de code de la consommation, si elle peut tenir compte du contexte général, ne peut être présumée et doit résulter de la démonstration que la référence au code de la consommation figurant sur le contrat de prêt a été faite volontairement alors que le prêt n’y était pas soumis de plein droit.

Or, sur ce point, les époux [R] échouent à rapporter la preuve que l’établissement bancaire pouvait avoir connaissance au moment de contracter que l’opération financée par le prêt litigieux s’inscrivait dans un contexte d’importants investissements immobiliers.

En conséquence, la soumission volontaire du contrat au code de la consommation présentant un caractère équivoque sera écartée, et les époux [R] seront déboutés de leur demande de déchéance des intérêts conventionnels.

Sur le montant de la créance de la banque

Il a été établi que la déchéance du terme du prêt litigieux est intervenue le 16 avril 2009.

A cette date, la créance de l’établissement bancaire devenu exigible s’élevait à la somme totale de 523.901,86 euros décomposée comme suit : 4.077,02 euros au titre des échéances impayées, 485.649 euros au titre du capital restant dû au 16/04/2009, 33.995,43 euros au titre de l’indemnité contractuelle et 140 euros au titre des frais, outre les intérêts au taux contractuel.

Les époux [R] ne contestent pas les sommes réclamées au titre du capital restant dû et des échéances échues impayées.

Ils discutent en revanche le taux d’intérêts applicable et soutiennent que ce taux doit être fixé à 3,7 % au regard des conditions contractuelles, et non à 5,40 % comme le sollicite le CIFD. Toutefois, l’établissement bancaire a modifié ses demandes et retient, aux termes de ses dernières écritures, un taux d’intérêt à 3,662 % conforme aux dispositions contractuelles.

Sur la capitalisation des intérêts, il résulte des dispositions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que celle-ci étant de droit dès lors que les intérêts sont dus pour une année entière, il y sera fait droit, les époux [R] étant mal fondés à s’y opposer en invoquant les dispositions des articles L. 321-21 et L. 321-22 du code de la consommation, inapplicables en l’espèce.

Sur l’indemnité de résiliation, les époux [R] sollicitent sa réduction à 1 euro en application des dispositions des articles 1152 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

Il est exact qu’en application de ces textes, la pénalité de 7% prévue au contrat de prêt en cas d’exigibilité anticipée de la créance, suite à la déchéance du terme de l’emprunt, doit être analysée comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, au regard du contexte de cette affaire, du risque pris par la banque dans le cadre des dossiers financés, l’indemnité apparaît manifestement excessive, de sorte qu’il convient de la ramener à 1 euro.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur et Madame [R] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 468.932,90 € au titre du prêt n° 300004000153972, après déduction des sommes déjà versées, qui portera intérêt au taux contractuel de 3,662 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

Ils seront également condamnés à verser la somme de 1 euro au titre de l’indemnité contractuelle, outre les frais de 140 € qui ne sont pas débattus en l’espèce, le tout produisant intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

Sur la responsabilité de la banque

Monsieur et Madame [R] soutiennent que l’établissement bancaire a manqué à son obligation de mise en garde.

Le CIFD invoque la prescription de la demande de dommages et intérêts en ce qu’elle a été formée pour la première fois par conclusions du 20 novembre 2024.

Les époux [R] répliquent avoir assigné le CIFD en 2009 soit dans le délai de prescription de 10 ans alors applicable.

Il résulte de la combinaison des articles 2224 du code civil et L.110-4 du code de commerce que le délai de prescription de l’action en indemnisation du manquement d’une banque à son obligation de mettre en garde un emprunteur non averti sur le risque d’endettement excessif né de l’octroi d’un prêt commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face.

En l’espèce, la déchéance du terme, qui constitue la date d’exigibilité des sommes, est intervenue le 16 avril 2009.

Si les époux [R] soutiennent avoir assigné le CIFFRA en 2009, force est de constater qu’ils ont attrait l’établissement bancaire devant la juridiction de [Localité 4] pour des prêts immobiliers autres que le prêt litigieux ; que la présente instance a été initiée par l’établissement bancaire suivant assignation en date du 1er octobre 2010 aux fins de les voir condamner à régler les sommes dues au titre du prêt n° 153972.

Or, dans la présente instance, aucune demande au titre du manquement de la banque à son devoir de mise en garde n’a été formulée par les époux [R] avant leurs écritures du 20 novembre 2024.

En conséquence, leur demande est prescrite et sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le CIFD

L’établissement bancaire reproche aux époux [R] de ne pas l’avoir informé de ce qu’ils souscrivaient d’autres prêts auprès d’autres établissements bancaires, augmentant de ce fait leur taux d’endettement. Il estime ainsi que n’étant pas en mesure d’apprécier le risque de défaillance qui pesait sur sa créance, il a été privé d’une chance de ne pas contracter. Il leur reproche en outre de ne pas avoir exécuté de bonne foi la convention puisqu’ils ont obtenu un financement à 100% de leur acquisition immobilière, tout en conservant la TVA récupérée au titre de cette acquisition effectuée sous le régime fiscal de la LMP ainsi que les loyers procurés, pour ne rembourser in fine qu’une infime partie des mensualités convenues. Il évalue son préjudice à la somme de 48.564,90 euros.

Les époux [R] lui opposent la prescription de cette demande formulée pour la première fois le 30 septembre 2023, soit après le délai de 5 ans à compter de la déchéance du terme. Sur le fond, ils rappellent que c’est la société Apollonia qui a constitué les dossiers de prêt pour occulter aux banques l’incapacité de remboursement des prêts.

L’action en paiement des sommes dues au titre du prêt n° 153972 a été introduite par le CIFFRA par assignation du 1er octobre 2010. Par cet acte, le cours de la prescription a été interrompue tant à l’égard du solde restant du au titre de la déchéance du terme et des intérêts que des sommes qui seraient dues en exécution du contrat.

La demande de dommages-intérêts, étant complémentaire à la demande en paiement en ce qu’elle tend à réparer le préjudice résultant d’un comportement contractuel fautif, est en conséquence recevable.

Toutefois, cette demande en réparation ne peut prospérer en ce qu’il a été établi dans le cadre de la procédure pénale que les documents afférents aux demandes de prêt étaient transmis à la banque non par les clients eux-mêmes mais par Apollonia, via les fiches de renseignements bancaires qu’elle établissait, dissimulant sciemment à l’établissement bancaire des informations cruciales notamment relativement aux capacités de remboursement.

En conséquence, le CIFD sera débouté de sa demande d’indemnisation en l’absence de manquements fautifs des époux [R].

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [R] seront condamnés aux dépens.

Il sera accordé à la Selarl Tollis le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas les condamner au paiement des frais irrépétibles qui seront laissés à la charge de chacune des parties en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire sera ordonnée en application de l’article 515 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de déchéances des intérêts conventionnels soulevée par le Crédit immobilier de France développement (CIFD), venant aux droits du Crédit immobilier de France financière Rhône-Alpes Auvergne (CIFFRA),

Déclare, en conséquence, recevable la demande de déchéances des intérêts conventionnels soulevée par le Crédit immobilier de France développement (CIFD), venant aux droits du Crédit immobilier de France financière Rhône-Alpes Auvergne (CIFFRA),

Déboute Monsieur [J] [R] et Madame [S] [R] de leur demande de déchéance des intérêts conventionnels,

Condamne Monsieur [J] [R] et Madame [S] [R] à verser au Crédit immobilier de France développement (CIFD), venant aux droits du Crédit immobilier de France financière Rhône-Alpes Auvergne (CIFFRA), la somme de 468.932,90 € au titre du prêt n° 300004000153972, qui portera intérêt au taux contractuel de 3,662 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues,

Condamne Monsieur [J] [R] et Madame [S] [R] à verser au Crédit immobilier de France développement (CIFD), venant aux droits du Crédit immobilier de France financière Rhône-Alpes Auvergne (CIFFRA), la somme de 1 euro au titre de l’indemnité contractuelle, outre les frais de 140 €, le tout produisant intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme,

Ordonne la capitalisation des intérêts légaux en application de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [J] [R] et Madame [S] [R] en raison de la prescription,

Déboute le Crédit immobilier de France développement (CIFD), venant aux droits du Crédit immobilier de France financière Rhône-Alpes Auvergne (CIFFRA), de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur et Madame [R] aux dépens,

Accorde à la Selarl Tollis le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que les frais irrépétibles seront laissés à la charge de chacune des parties en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire.

Le greffier Le président