4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 24/02400 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MG26

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 30 MAI 2025

Par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, SA dont le siège social est sis 34, Avenue de Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [C] [O], demeurant 6 allée du Vivarais – 38130 ECHIROLLES

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 11 Mars 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M^me Louise BOISSON, Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier, en présence de M. [J] [U], Greffier stagiaire;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 30 Mai 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 1er juillet 2022 consenti par la Société Dauphinoise pour l’Habitat, Monsieur [E] [C] [O] a pris en location un logement situé 6 allée du Vivarais à Echirolles moyennant un loyer mensuel de 257,15 €.

Par acte d’huissier en date du 24 décembre 2024, la Société Dauphinoise pour l’Habitat a fait assigner en référé Monsieur [E] [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [C] [O] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel:

la somme de 4306,22 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 26 novembre 2024,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, -condamner Monsieur [E] [C] [O] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 mars 2025, la Société Dauphinoise pour l’Habitat actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 février 2025 à la somme de 5171,46 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte remis suivant les dispositions de l’article 656 du Code de procédure civile, et convoqué en vertu de l’article 471 du Code de Procédure Civile, le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas présenté à l’enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 24 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 26 décembre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 27 juin 2024 pour la somme de 2143,12 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 12 juin 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 août 2024. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

Aux termes de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En l’espèce, le bailleur social réclame au locataire une pénalité mensuelle de 7,62 € sur ce fondement sans justifier l’avoir mis en demeure de produire son avis d’imposition ou de non imposition, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre et que la somme de 83,82 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées.

Ainsi, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 26 février 2025, une dette locative, hors frais de procédure et hors frais bancaires, d’un montant de 5 054,09 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [E] [C] [O] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [E] [C] [O] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 27 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [E] [C] [O] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 27 juin 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 300 euros sera allouée de ce chef à la Société Dauphinoise pour l’Habitat. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 août 2024,

DISONS que Monsieur [E] [C] [O] devra libérer les lieux,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [C] [O] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 6 allée du Vivarais à Echirolles,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 août 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [E] [C] [O] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [E] [C] [O] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat, la somme de 5 054,09 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 février 2025 (mois de janvier 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur [E] [C] [O] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat la somme de 300 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [E] [C] [O] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 juin 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection